不動産の売買 複雑なケースの手続きや税金について

質問

不動産の売買 複雑なケースの手続きや税金について

かなり複雑なのですが、相続にて姉妹が土地を共有で、家賃収入のある建物だけ姉が（負の財産のローンも受けることで）単独相続しました。
ですが色々揉めまして、姉からローンと建物の名義を私にできないかと言われました。

遺産分割協議書のやり直しは添付書類も多いし複雑なので、いっそ売買か譲渡ということでできないかと考えました。
建物よりローンの方が額が多いため売買により得はしません。
そうなった時お互いが売買契約を交わして登記する以外に何か書類や手続きは必要ですか？
税務署への届があったりと個人では難しいのでしょうか？また姉に税金がかかったりしますか？

実際にお金が動くわけではないので簡単な名義変更はできないのでしょうか？
面倒でも協議書のやりなおしの方が結果的に良いのでしょうか？

また、別の姉妹から持ち分の土地を買ってくれと言われました。
遺す人もいないので、持っているだけで売れない（姉妹の一人が強固に反対している）土地はいらないと言うのです。
買えるだけのお金がないと言ったところ、その分借金していることにして月々返済してくれればいいと言われました。その場合はどのような手続きが必要でしょうか？
また不動産を所得したことで、その全てが借金となってもかなりの税金がかかるのでしょうか？

もし確定申告をする場合、負の所得である建物の所有と土地の所有は同じ年にした方が得なのでしょうか？それともかえって別の年の方が良いのでしょうか？

わかりにくいかしれませんので、ご質問があれば捕捉で入れます。
どうかご回答をよろしくお願い致します。

回答No.2

shion0851 · ベストアンサー

#1です。

不動産には「交換」という取引方法もあります。
お姉さん所有の建物と、質問者さんの持つ土地の持ち分を交換し、不動産価格に差がある場合は現金等で清算します。
これだと資産額が増える訳ではない（プラスマイナスゼロ）ので、贈与税も発生しません。
登記費用はかかりますが。

ローンは金融機関から借りている金銭なので、簡単に名義を変える事は出来ないので、多くのケースで現金で返済する事になると思います。
不動産の交換の場合でも同様です。
とはいえ金融機関が名義変更に応じる場合もあります。（お姉さんより質問者さんの方が信用がある（確実に返済をしてくれる）と判断できる場合等）

あくまでもご参考までに。
やはり弁護士や税理士などの専門家へ相談した方が良いでしょうね。
個別ケースごとにかなり違いが出る場合も多いので。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
とても詳しく説明して頂き、わかりやすかったです。

ローン担当者に相談してみたところ、FPの方をご紹介下さいました。
ありがとうございました！

回答No.1

shion0851

不動産業者です。

失礼ながら、本件は「複雑なケース」というよりも相続人たちが複雑にしているだけのように率直に感じます。
一つ一つの問題を解決してから他の問題に取り組んだ方が良いでしょう。

例えば、原則いやり直しのできない遺産分割をやり直そうとしたり、売買しようとしたり（これはお姉さんの方？）
遺産分割した土地持ち分を買い取らせようとしたり（別の姉妹さん？）

遺産分割の『協議』をせずに書面だけ分割したかのようです。
また、弁護士や司法書士等の専門家に相談はしていないようですね。

手っ取り早いのは分割協議と協議書の作成しなおしです。
不動産の相続人と割合などの部分だけ書き直して、相続人全員から署名捺印をもらえば済みます。
登記に当たっては相続関係図も協議書同様に書き直します。
印鑑証明書や戸籍・住民票などはすでに揃えていると思うので、それはそのまま使えます。

なお、売買か譲渡ということでお考えのようですが、相続税を納付したうえに、不動産取得税や贈与税などを更に納付する可能性もあり、これは不経済かと思います。
（協議書再作成の場合はかかるとしても相続税だけ）

＞建物よりローンの方が額が多いため売買により得はしません。
＞そうなった時お互いが売買契約を交わして登記する以外に何か書類や手続きは必要ですか？

ローンがある場合は金融機関の承諾を得ないと売却できません。
ローンのある物件の売却に就いては、まずはローンを組んでいる金融機関へ問い合わせをしてみると確実でしょう。

＞税務署への届があったりと個人では難しいのでしょうか？また姉に税金がかかったりしますか？

届け出は不要ですが、不動産取得税等の税務署や自治体への申告などが必要になります。
税金もかかる場合がありますが、売却益がなければかからないでしょう。
これは税務署へ問い合わせれば確実です。

＞実際にお金が動くわけではないので簡単な名義変更はできないのでしょうか？

ローンを組まなければ、比較的手続きが簡素ですよね。
現金決済や実際にお金が動かない場合も簡素ですが、当事者が必要書類をもって登記所へ行けば済みます。

＞面倒でも協議書のやりなおしの方が結果的に良いのでしょうか？

前述したとおり、やり直しの方が良いです。
一点だけならともかく、「ローン付き建物の名義変更（相続人変更）」と「共有持ち分の変更（買い取り）」の二点もあるので。

＞買えるだけのお金がないと言ったところ、その分借金していることにして月々返済してくれればいいと言われました。その場合はどのような手続きが必要でしょうか？

姉妹間できちんとした売買契約書と、金銭消費貸借契約書を作成すれば良いです。
金利もきちんとつけて。（そうしないと税務署に贈与を疑われます）

＞また不動産を所得したことで、その全てが借金となってもかなりの税金がかかるのでしょうか？

それなりの税金がかかる場合もあります。
もちろん毎年の固定資産税もかかりますし。

＞もし確定申告をする場合、負の所得である建物の所有と土地の所有は同じ年にした方が得なのでしょうか？それともかえって別の年の方が良いのでしょうか？

資産の評価額ごとに異なるので、税務署や自治体へ足を運んで相談した方が良いでしょう。

ご質問の全体的にいえることですが、弁護士などの専門家に相談した方が、本件は絶対に良いです。
自治体で無料法律相談会を実施しているので、まずはそちらで相談してみてはいかがでしょうか。
弁護士等の専門家が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。
不動産は高額な資産なので、きちんと相談した方が良いでしょう。
皆さんそれで損をしていますので。

ご参考までに。

お礼

早々に詳しいご返答をありがとうございました！

協議書のやり直しをしようと思いましたが、最初の内容と変わっているため税務署の方から贈与とみなされる可能性があるとわかりました。
やり直しをするのでもどうやら別に売買契約書を交わさなくていけないみたいです。

姉が「いつでも協議はやり直せる」と言うので信じてしまいましたが（姉も認識不足だった）、協議書を無効にするためにもややこしい手続きが必要みたいです・・・。

なんとか丸く収めたいです。
ご返答はとてもわかりやすかったです。
ありがとうございました。