不動産の価値について

質問

川崎市内に中古物件を購入しようと考えています。
渋谷まで直通で25分位の場所で22坪程度、私道負担有で築30年位のかなり古い家ですが接道条件を満たしていないので、再建築不可という条件付きです。多分現金取引のみという物件らしいのですが、仲介業者はそのことに触れません。1300万円を1000万円まで下げると言っていますが、もう少しがんぱれるものかどうか知りたいので、どなたか教えて下さい。またこういう場合の折衝方法で何か有効な言葉などありませんか？具体的にアドバイスして頂きたくお願いします。特に建築家の方、もしくは不動産関係の方にぜひ答えて頂きたいのでよろしくお願いします。

回答No.2

aminouchi · ベストアンサー

hatena46さんが購入しようとする物件は、おそらく周囲に比べて坪単価など安いものであると思われます。その理由は、再建築不可で築３０年位の古屋であるからです。土地値だけですね。接道条件というのは、幅が４ｍ以上の道路にその土地が２．５ｍ以上接していなければならないというものです。だから買おうという土地が細い路地の奥にあったりすると再建築はまず不可能です。接している道が４ｍ未満であるという場合はセットバックすれば再建築可能になる場合もあると思いますが自分の土地面積は減ってしまいます。

さて、値下げ交渉の方法としては「やっぱりいらない」とか「買わないことにした」いうのが決定打でしょう。

なぜ、その値段で売られているかということを考えればそれは明らかです。土地の所有者は何らかの原因でその土地を換金しようとしたが条件が悪い上にこの時勢もあって売れないから値下げしているのです。そこへ興味を持った人が現れたのですから、仲介業者としても張り切らざるを得ません。この土地を売るラストチャンスかもしれませんからね。

しかし、正直に書くと、同じ理由から将来hatena46さんがこの物件を換金することはまず不可能でしょう。おそらく１００万円ほどでなら売れると思いますが・・築３０年の家を建て替えることはできないわけですから将来において今より価値があがる理由はありません。その家の間取りや周辺環境、家自体の状況などを考えて、自分がそこに１０～２０年住んでも良いと考える場合にのみ購入しても良いかも知れません。（私は築５０年の貸家に住んでいたことがあります。その経験から考えると、今風の家ではぎりぎり築後５０年ぐらいは家は使用できるでしょうが、その後は崩壊する可能性が高いです。）

で、いろいろ考えたけれど「やっぱりやめる」と言うと今よりももっと安い価格を提示してくれるかもしれません。

お礼

大変参考になりました。物件についてもう一度よく考えて最終決定しようと思います。有難うございました。

回答No.1

nascar

＞接道条件を満たしていないので、再建築不可という条件付きです。

詳しい内容が記載されていないので分かりませんが、現状のままでは再建築不可だが再建築時に接道条件を満たすことが可能なのか？それとも、条件を満たすことが不可能なのか？それは役所などで調べたんでしょうか？
いずれにしても、接道や再建築に関して仲介業者が触れないわけにはいきません。もし、それらの内容を説明しないと、宅建業法違反になる可能性があります。いや、なるでしょう。

また、値下げ交渉ですが完全に再建築不可なら、それを材料にするぐらいしかないのでは…
値下げといっても限度があるわけですから、やはり売主の事情とか…あまり無謀な金額を指値して、あなたには売りませんとなるケースもありますので、もう少しがんばれるかどうかはhatena46さん次第だと思います。

お礼

役所などで調べるという方法はおもいつきませんでした。
早速やってみます。アドバイス有難うございました。