再建築不可物件について

質問

昔のQ&Aも調べましたが、少し論点が違うので改めて質問させていただきます。長文失礼します。
現在、気に入った再建築不可物件があります。
築31年、土地面積17.7坪。建ぺい率60％、容積率200％、3.48mの私道に面しています。
相場では坪単価250～300万ぐらいだろうと言われているところ、坪単価167万円、内外ともかなりきれいにリフォームされていて、パッとみではそれほどの築年数にはまったく見えません。
トイレを借りてみたのですが、水回りも問題なさそうです。雨漏りの様子もありません。
夫婦共々自営業者であることもあり、再建築不可以前にローンは組みにくいため、親兄弟から借りてキャッシュで買える予算はなんとかかき集められそうです。
ただし、そこを終の棲家にすると思っているわけではなく、たとえば10年後、親兄弟への借金返済が終われば、同じぐらいの価格で売って田舎に越すことも考えているのですが、やはり再建築不可物件は売れないものでしょうか。あるいはかなり価格が安くなるものでしょうか。
不動産やさんに聞いたところ、もともと安く買っているのだから、それと同等の価格で売れるだろうとのことでしたが、本当でしょうか。ちなみに場所は城南地区（東京）です。
あとは築31年ということで、リフォームはしていても基礎がどうなのか、シロアリや配管のさびなどはどうなのか、そのあたりも心配です。
この辺について情報をお持ちの方、ご教授くださいますよう、お願いいたします。
どうしても都心を離れたくない、でも予算は決まっている、60平米ほどの広さは必要、これをクリアするためには再建築不可物件しかないのかなぁ、でも最終的には売るつもりなので、売れないと困るなぁなどと堂々巡りで悩んでいます。

回答No.3

noname#12813 · ベストアンサー

私は専門家ではありませんが、同じように再建築不可物件を検討していろいろ勉強した経験を書かせていただきます。

私の検討したのは新築の物件だったので質問者さまのケースとは少々事情が異なりますが、やはり一番気になったのは、欠陥住宅ではないかということでした。
不動産の調査機関に相談してみましたが、すでに建ってしまった建物は、駆体など、一番基礎の部分は調べようがないということでした。
普通の建売住宅なら役所に行けば検査済み証や完了証明などを見ることができ、最低限、その証明があればそんなに大きな欠陥はないということです。
が、違法建築であるということは、建築許可が下りてないのですから証明も何もなく、そのような物件から欠陥住宅は出る確率が高いということでした。
欠陥があった場合に、再建築不可だとどうしようもありません。よく「柱一本残してリフォームすればいい」と言いますが、実際そんなことができるのか、違法行為だから引き受ける工務店もないでしょうし、建築途中で役所から差止めの命令が下ればその時点で工事は中断しなければなりません。

それから「もともと安く買うのだから売るときも安く売れていい」というのは不動産屋さんが違法建築物件を売るときの常套句のようです。
けれど実際、ローンが組みにくいということで買い手が限られてしまうので非常に売りにくいようです。
ただ、私が物件を探していた地域はとても人気のある街で、なかなか一戸建ての物件も出ないので、再建不可でも出ればすぐに売れてしまいます。
本当は接道条件で違法ならば土地の価値はゼロに近いと思うので、三千万などの値段がつくのはボッタクリだと思うのですが、それでも需要がある地域なら売れるということですね。
質問者さまの場合、売却する時に築50年として、再建不可で上物にも価値がないとしたら、やはり売れるのかどうか・・疑問です。
使い捨てできるほどの安値であるとか、ご老人であとは20年くらいしか住まないなどという場合でないと、あまり購入することをお勧めする気持ちにはなりません。

お礼

やはりみなさん「お勧めしない」で意見が一致されていますね。
違う物件をあたってみようと思います。
回答ありがとうございました。

回答No.2

grouse11

素人の言葉がアドライスになるかわかりませんが、
常識的な意見としてお読みください。

質問者様がお気づきのように、この物件は建物が無く
なった時点で価値が半減します。隣地の方に運良く購入して
もらうか、駐車場などで運用するか。そんなリスクのある
物件を元手に将来設計するのは危うい計画だと思います。
リスク回避の理由から、購入を諦められることをお勧めします。

質問者様が一生住むつもりで、購入直後にビフォアアフター
するならば家も持つでしょう。しかし、10年後には転居するつもりで、
しかも現時点で愛着の無い土地に、家一軒分以上の多額の
資金をつぎ込む必要はありませんよね。
3000万円の予算で60平米、どうしても都心にというのならば、
中古マンションの方がリスク少ないのでは？
また＃１の方のおっしゃるとおり、少し対象範囲を広めれば、
普通に購入の可能性が広がります。

なお、おっしゃっている物件が掛け替えの無いものならば、
せめて契約前に建物をインスペクト等して、基礎や配管の
不安を無くすと共に、現在もしくは将来かかるであろう
リフォームの見積もりを事前に行っておくべきだと考えます。

お礼

回答ありがとうございました。
城南地区にこだわっているのは、お友達との行き来の良さ、主人が20年以上城南地区に住んでいたこともあり、この地区には愛着があるのです。

でもやはり再建築不可物件はリスクが高いということは＃１の方と同様のご意見ですね。

そのことを念頭にじっくり考えてみます。

回答No.1

fukuryu-

再建不可の物件の場合、建物が使えると言うのが大前提です。

現在はリフォーム後間も無い事もあり、それなりに見栄えがするのかもしれませんが、１０年後に同じ状態を保てているかは疑問です。

その点だけを考えても、同程度の額で売れるというのは安易では無いでしょうか？

不動産売買では、物件の値段の他に、それなりの費用が掛かります。
買う時は勿論、売るときにも掛かるので、両方合わせると、おそらく売買価格の１０～１５％はかかることになります。

３０００万円の物件であれば、３３００万～３５００万位で売れて、初めて同程度の額で売れたことになるわけで、１０年後の物価については推測できないのですが、それで帳尻が合うと思われますでしょうか？

又、売買とは、需要と供給があってはじめて成立するのですが、１０年後に相談者の方のように、諸々の事情から、どうしてもその物件が欲しいと言うような買い手が、都合よく現れるかはいたって疑問です。

都心という訳には行きませんが、同じ都内でも、城東地区などでは通常条件の所有権で坪１００万円弱位から十分探せます。

「都心」を「都内」位まで割り切って、検討することをお勧めします。

お礼

回答をありがとうございました。
城南地区にお友達がたくさんいるので、なるべくなら離れたくないというのが本音です。

でもやはり再建築不可物件はリスクが高いということですよね。

なにかを割り切るしかないのでしょうね。