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古家付き不動産物件の購入注意点は？
業者さんより、以下の返事があったのですが、ここから読み取れる注意点を教えて下さい。 宜しくお願いします。 ○再建築については、通路から敷地に入る部分の階段幅を拡幅する工事をすることにより、 再建築ができる見通しとなっております。 ○既存の古家は、既存不適格建築物かどうか。 建築基準法からみて既存不適格建築物ではないと思われます。 ○物件前の道路は私道です。 私道の所有者に行き当たらず、通行に関する承諾等は取得ができません。 以上、３点の返事です。
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者ですが、質問者さんはおそらく「他の物件と比較して割安である」からこそ、この物件を検討しているのだと思います。 ＞再建築については、通路から敷地に入る部分の階段幅を拡幅する工事をすることにより これの意味がわかりません。建築基準法は2ｍ以上敷地が道路に接すれば良いので、そこが階段だろうが法地だろうが道路と接していれば問題ありません。接道幅が2ｍ未満で隣地などの協力を得て拡幅しないと、建築確認が取得できない？のでは？隣地が同一所有者なら問題ありませんが、この質問内容だけから察すると、正確な解答が出来かねます。（情報が足りない） ＞既存の古家は、既存不適格建築物かどうか 取り合えず現金で買い、住むならあまり問題になることはありません。建てられない土地に建てた以外は、そう気にすることはないと思います（もちろん相場よりかなり安いという前提で）建蔽率や容積率の違反行為ぐらいなら、あっても現実はなんのお咎めもありません。 ＞ 私道の所有者に行き当たらず、通行に関する承諾等は取得ができません 私道が建築基準法上の道路なのか？否か？が問題です。道路は相続などで（非課税のため）漏れることも多く、とうに亡くなった方の名義のままであることが少なくありません。大分昔で2次相続などまで発生していると、もうお手上げ状態です。 しかし、建築基準法上の道路に指定されているのであれば、建築確認には問題がありませんし、通行や使用に関しても、道路なので制限されることはありません。実際法定相続人も知らない土地なので、苦情や何らかの請求がされることも実際は考えられません。しかし、建築基準法上の道路ではなく、道路上の土地である場合は、これはこの物件は一般の方は手を出さないほうが無難です。 但し、建築基準法上の道路であっても上下水などの設備の埋設に対しては、道路所有者の書面の許可が必要です。これは担当局に確認する必要があり、場合によっては「局には一切の迷惑は掛けません。私の責任で行います」というような一筆を入れて、工事が可能な場合もありますし、不可能な場合もあります。 たぶん業者は仲介を受けたはいいが、「まず売れないだろう物件」という先入観で、完璧な調査をまだしていないのだと思います。結構な手間と時間を要しますから。 質問者さんが、購入を検討しているという意思表示をすれば、本気で調査して報告を受けられると思いますが・・・・・・・・不動産と建築と両方の知識と経験がある程度ないとリスク判断も難しい物件だと思います。
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- tamasakura111
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測量会社勤務です。危険な物件ですね。確認方法です。 ○再建築については、通路から敷地に入る部分の階段幅を拡幅する工事をすることにより、 再建築ができる見通しとなっております。 まずは役所のなかの「建築指導課」へ必ず行ってください。 そして該当する土地の全面の道路、そこへつながる通路の図面を見せて、「この古屋を壊して新築が建てられますか」と聞いてください。 それだけの作業です。 資料が足りないといわれるかもしれませんが、いわれたら資料を揃えてください。 再建築できるかどうかの全ては「建築指導課」が決めることです。 業者のいうことなど聞いてはいけません。 条件が色々ついてくると思いますので、それが満たせるかどうかよく考えてみてください。 ○物件前の道路は私道です。 私道の所有者に行き当たらず、通行に関する承諾等は取得ができません。 意味不明です。 物件前の道路とやらが、建築基準法上のどの道路にあたるのか、調べてください。 42条のどれかのはずです、恐らく。 法務局で土地の謄本をとればどこのだれが持分いくらで所有しているかはわかります。 あなたの買おうとしている土地がどういう土地なのか、ある程度説明がないとこのくらいしか言えません。 安易なことではないのです・・・
- mibuna
- ベストアンサー率38% (577/1492)
どうしても買いたければ買っても良いですが古屋を壊して新築は無理でしょ。 リフォームしかできません。いわゆる買ってはいけない物件です。
- terepoisi
- ベストアンサー率44% (4100/9292)
＞見通し、思われます、取得ができません 確実なことがひとつもありませんね。 ＞ここから読み取れる注意点 もっと詳しい調査をしたいなら、お金かかりますよ～、だから払ってくれないかなぁ。 でも結果は保証できないかも・・・ 問題物件でしょう。調査費払うだけ無駄な気がします。 私なら皆さん同様手を出しません。
- black2005
- ベストアンサー率32% (1968/6046)
>ここから読み取れる注意点を教えて下さい。 買わない方がいいよ、買っても後々のことは知らんよ、と読み取れますね。
No.1の方に同意。ぼくなら業者に「はなしにならん」と答えます。
- mac1963
- ベストアンサー率27% (841/3023)
>再建築については、通路から敷地に入る部分の階段幅を拡幅する工事をすることにより、 再建築ができる見通しとなっております。 工事済みで確実に再建築が出来る状態で購入しないと後から出来ないなんて事有りますよ >物件前の道路は私道です。 私道の所有者に行き当たらず、通行に関する承諾等は取得ができません。 この私道が最初の項目の通路ならこの件の確認が先ですね 現状では危険
お礼
有難うございます。 一度役所に行ってみます。