不動産の価値の下がり方

質問

木造２Fで総２階68m2　（１F35m2　車庫＋部屋、２F33m2）、築年数4年で状態が極めてきれいな物件の建物の適正価格を知りたいのですが、以下教えてください。
(1)新築時の建築工事代金と経過年数による価格の変化（法律上の資産としての評価の目減りと関係？？）
(2)建物の価格は駐車スペースも多いので、４５万円／坪　と考え９００万円くらいと考えているのですがどうでしょうか？　※地域・神奈川

回答No.2

bunbun8 · ベストアンサー

不動産価格は＃１さんも仰ってるように近隣相場を参考にしたほうがいいと思います。

ただ、ざっとですが参考にして下さい。

１）土地の現在の相場を算出する。
　　広告を見たり、不動産業者に聞いて坪単価を割り出して、所有地の坪数に乗じる。
２）建物を現在の建築費で建てた場合を割り出す。（外構工事込み）
　　神奈川県の場合の建築相場はわかりませんが、例えば４年前ではなく現在同じものを建てたらいくらかかるかです。
例えば、坪単価にしてみて６０万円とします。
建物は延面積で約２０坪ですから、現在同じように建築した場合、１２００万円となります。
しかし、実際には建築後４年経過していますから、木造の償却期間２４年として、残存期間は２０年ということになります。

１２００万円を２４年で割ると、年５０万円の償却ですから４年分の２００万円を引くと、現在の建物の価値は１０００万円となります。

これに１）で算出した土地の価格を足せば、中古での売り出し価格となるかと思います。

あくまでも目安ですので、広告などで他の物件をみてこの計算でやってみて下さい。だいたい当てはまると思います。
ただ、２４年を過ぎた木造家屋は価値がゼロかというと、そうでもなく、程度によって、だいたい土地値に３００～５００万円くらいの使用価値分を乗せている場合も結構あります。

補足

償却の考え方、大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

noname#39684

適正価格とはだれかが決めるものではなくて、全て「買い手」が決めるものです。例えば、新築で2000万円の家があったとします。「法律上の評価から1000万円が適正価格だ！」と大きな声で言い張ってみたところで、買い手が無ければ適正価格ではありません。500万円まで値下げしてようやく買い手がついた場合、500万円が適正価格だった、ということになります。

不動産の売却の際には、売り手がつける「自称適正価格」と買い手が「これなら買ってもよいか・・・」と考える価格とに大きな開きがある場合がよくあります。家を売る側にとっては「○○万円かかった家だから」という気持ちがありますが、家は既製品ではないので、かかった金額の価値を買い手が認めるわけではないのです。

例えば、家に500万円を追加して螺旋階段を付けたとします。その家は500万円価値が上がっているか、というとそうではなく、他の人には不必要で余計な螺旋階段は何の価値も無く、むしろ撤去リフォーム費用を差し引くマイナス査定となります。

そのように、家は最初の建築費と中古価格とは相関しないことが多く、広さや地域で適正価格があるわけではありません（このような要素から、不動産は家ではなく「土地」なのです）。

>(1)新築時の建築工事代金と経過年数による価格の変化（法律上の資産としての評価の目減りと関係？？）
■よって、新築時の工事代金は全くあてになりません。

>(2)建物の価格は駐車スペースも多いので、４５万円／坪　と考え９００万円くらいと考えているのですがどうでしょうか？　
■建築価格では坪単価が計算されることはありますが、中古住宅ではそのような考えは全く通用しません。

結論としては、適正価格を計算しようとはせず、個々の物件ごとに査定してもらうしかありません。近隣の中古住宅の相場はある程度参考になります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
なお、仲介している不動産屋は高く売った方が仲介料も高くなるわけですから、査定は仲介している不動産屋さんにしてもらうより第３者にやってもらうということでしょうか？