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土地の表層改良の見積もりについて
- 土地を購入したところ、表層１ｍ土が弱いため改良が必要と判断されました。
- 柱状改良の見積もりは深さ4ｍで25本、127万円でした。
- 表層改良の見積もりは深さ1ｍで改良範囲は約72平米、129万円と出てきました。しかし、見積もりが高すぎるのではないかと疑念を抱いています。
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１．地質調査の解析結果がわからない 地盤調査の結果と判定が地質調査会社として、書面で明確でない。書面で明確にすること。 地質専門会社としての地盤補強の技術提案がない。技術提案をするにあたり、地盤の安全の確保、工事コスト比較、地盤保証の取得について担保して行うこと。 建築士としての地質調査の内容の把握と解析を明確にすること。 ２．地盤補強の選定と決定仮定が不明 柱状改良ほかの選定案、改良決定案の経緯が明らにすること。明らかに地盤保証会社、地盤改良会社、地盤調査会社、HMが事前に打合せ(談合)しているように見受けられる。 設計士、監理技術者としての工法の絞込み理由が明確にされていないので明確にすること。絞込みをするにあたり、地盤の安全の確保、工事コスト比較、地盤保証の取得について担保して行うこと。 ３．地盤補強工事費についてチグハグ HM見積もり結果、査定との比較 柱状改良１２７万 表層改良１２９万（査定６０万、２１５％）あまりにもかけ離れている。理由を説明願いたい。 置替工法１３４万（処分は別途）（査定５４万、２４８％処分含む）あまりにも違うので承知できない。 見積金額が大幅に高く、見積もり金額がチグハグである。地盤改良会社、地盤調査会社、HMが事前打ち合わせ(談合)しているように見受けられる。明らかに違反行為である。積算担当を代えて再見積もりを行う。 他の積算会社又は他の地盤改良業者、土工事会社に見積もりを依頼、最安業者の見積もり金額とすること。 ４．請負契約書契約約款が遵守されていない。 契約の趣旨の甲乙対等になっていない。実質は、乙が高く発注者の甲が低い。お互いの信義に基づく契約の履行になっていない。これまでの経緯を調査して、再発防止の対策を作成し、念書とし甲乙交わすこと。 ５．品保法による瑕疵担保１０年保証、地盤改良による１０年の地盤保証を再確認、確約すること。 ６．建築士として誠意がない 建築士会会員倫理規定の倫理規定遵守について （職責） 第二条の二 建築士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない （懲戒）第十条 国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた一級建築士又は二級建築士若しくは木造建築士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該一級建築士又は二級建築士若しくは木造建築士に対し、戒告し、若しくは一年以内の期間を定めて業務の停止を命じ、又はその免許を取り消すことができる。 一 この法律若しくは建築物の建築に関する他の法律又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反したとき。 二 業務に関して不誠実な行為をしたとき。 建築士士会員としての倫理規定について1．法令等の遵守と品位の保持建築士会会員は、建築士法を始め関係法令・定款などを遵守し、品性とモラルの向上・保持に努める。2．知識及び技能の維持向上建築士会会員は、常に建築や地球環境などに関わる知識及び技術の研鑽に励み、技能の維持向上に努める。3．相互の信頼と協力建築士会会員は、相互に信頼し合い、必要に応じ他の専門家の協力を得て、業務を遂行するよう努める。4．秘密の保持建築士会会員は、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならない。5．説明責任建築士会会員は、依頼者に対し、その業務に関する十分な説明を行い、理解を得るよう努める。6．情報の開示建築士会会員は、建築士としての業務実績、業務範囲および業務能力などを示す情報の開示に努める。7．地域社会への貢献建築士会会員は、地域の歴史・文化を守り、良好な景観の形成など、地域社会に貢献するよう努める。社団法人日本建築士会連合会制定平成17年9月15日理事会承認 ７．企業理念、行動規範遵守違反あり 企業理念（人間愛、真実・信頼、最高の品質と技術） 行動規範（一人一人が、使命を自覚、誠実に行動、相手の幸せを願う心で取り組み、権力的にならず、創意と時代に挑戦）を遵守していない。 ８．内容証明による協議の申し入れ 対応によっては、現在までの業務と説明を白紙に戻し、営業マン（担当者変更）建築士変更、地盤調査の再解析、地盤補強工法見直し、見積もりの白紙化と再見積もりを文書で通知する。 ９．内部通報（HMのTOP)、外部通報、告発を行う。 申し入れの協議の経過しだいでは、今までの経過を、以下に通報、行政指導改善を依頼する。 （消費者センター）、(府県建築士士会） 都道府県消費者センター、対応策を伝授、東京都の宅建業者指導部門、 神奈川県 ? 東京都 ? 千葉県 ? 埼玉県 ? 茨城県 ? 栃木県 ? 群馬県 県土整備部 建設業課宅建指導班、都市整備局住宅政策推進部不動産業課指導相談係などに通報する。
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- iwakura009
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> ハウスメーカーから、”過去に3階建てのRCが長年にわたり建っていたことから、過圧密状態と判定し、この層については柱状改良を要しない > 表層１ｍの埋め土については、ガラが混じり不同沈下の可能性 改良も杭も不要なので、単に掘るだけで！！ １ｍ掘り下げて支持力がでるのですから、そこを基面として基礎としても良いのでは？ 基礎高があがる事のメリツトの方が多いように思いますがどうでしょうか？ 掘削処分と埋め戻しは瑕疵補償であればいくらもかからないですからね。 まさかとは思いますがメーカーも基礎で１００万も余分に取らないでしょう・・ ありえそうで冗談になりませんね 安く済む方法だと思いますが、Ｓメーカーの型枠ができませんて問題になるのかちょっと心配
お礼
回答ありがとうございます。 １ｍ掘り下げて残土を搬出すると、産廃処分で50万以上かかるようです。 確かに、100立米ほどになりますので、不可解な金額ではないと思います。 また、道路面より下がるので深基礎となり、建築価格は100万UPでは済みません。 （以前、前面が1ｍ程度の深基礎となっているのですが、これを30ｃｍ下げると、20万DOWNと見積が出てきました。とすると建物全体を深基礎にすると・・・恐ろしいです）
- domoku1943
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質問者様の内容の確認について ０．地盤調査結果報告書から表層１ｍが弱いので、地盤改良の必要があると判断された。 ●地盤調査報告書の内容を提示してもらい、表層、柱状かのどちらの判定かを調査してください。本来は地盤調査会社が、１０年間の地盤保証(保険関係）のため、責任ある報告書が提出されています。 その調査が、何も記載されていない場合は、誰が柱状工法を決定したのでしょう。１級建築士、設計事務所でしょうか。誰が責任の下決定し、見積もり提示したのでしょうか。調査報告書は柱状改良と記載されているのでしょうか。 １．最初に、柱状改良の深さ4ｍで25本、127万円 が提示された。のですか。 ●回答者からの質問です。構造設計段階で、柱状ありきの計算がなされているのでないでしょうか。なぜならばリスク（建築物の１０年保証保険の加入申請が通りやすいように）を柱状にしたのではないでしょうか。８項９項に記していますが明らかに、表層改良、置き換え工法のほうが安価です。表層の１２９万は根拠がありませんね。 ２．貴方側より、地盤の改良について、表層改良工法、柱状改良工法について、柱状改良工法を採用し、提 示されたた理由を問いただした。 ３．HMより明確な説明がなかった。 ●多分最初から、柱状ありきであったと思いますね。 ４．貴方側から表層改良の見積もりを依頼した。 ●表層で改良した工法でも構造的にOKとの事で、相手は了解したのでしょうか。あくまで貴方側で１ｍのみ改良すればとの事での依頼でしょうか。この辺が一番、不明なところですね。 相手は、この件で、地盤調査報告書を検討して、建築士、設計事務所は、技術的に品質確保が可能と責任を持って判断して、納得し見積もりをしたのでしょうか。唯、貴方から請求されたからやったのでしょうか。 この辺が、技術者として理解しがたいとこですね。建築士は国家資格であり、公衆(素人）の疑問に忠実に説明する義務があります。(協会の倫理規定、行動規定）、会社としても専門企業としてCSR、行動指針、倫理要綱を決めて、社会との約束を掲げています。それらに明らかに義務違反をしていますね。 このところを、表層改良で品質が確保できるか否か確実に説明を依頼、納得するまで先に進まないことです。 万一いい加減な回答、見積もりであれば、その経緯を文書で提出してもらい、どこで誰がこのような技術的な判断のミス、見積もりの提出のミスをしたのかを説明してもらうことです。そして、陳謝と再発防止の文面を発効してもらうべきです。このようなことでは、契約書の契約約款の履行にお互いを信用して今後のことが負かされませんね。善処を厳重に指示すべきですね。 ５．深さ１m、７２平米、１２９万の見積もりを受領した。 ●まったく高い見積もりです。技術的にも、積算的にも責任を持ったものといえませんね。公衆(素人）を見下した内容ですね。 ６．表層改良１２９万＞柱状改良１２７万、表層高い？。 ●間違いですね。錯誤？、ミス？ ７．柱状改良が必要理由は、表層N値不足のためとの回答なり。 ●この内容がはっきりしないですね？。地質調査責任者、建築設計者、ＨＭ側の土質に詳しい責任技術者（土木技術者）を入れて、会議を要請して、資料に基づいて、柱状改良工法、表層改良、土砂置き換え工法の３工法について、品質、金額、安全、工程、環境の比較表を作成していただき、責任者のサインの上貴方の納得の行くまで説明してもらう必要がありますね。相手も貴方に説明する責任（インフォームドコンセント）がありますね。 ８．表層改良の見積もりは妥当かどうか。以下でチェックします。 改良材 １１万 掘削拡販機械１２万 労務費 ６万 運搬費 １０万 仮設 ８万 用水 ３万 経費 １０万 計 ６０万＜Hｍ見積額１２９万、比較にならない、高すぎる。積算ミス？。 第三者にチェックしてもらう必要がる（土木業者、土木技術者に依頼すること） ９．仮に１ｍ深さを、掘削して処分、良質土砂（粗目の山砂、真土）を３０ｃｍごと転圧すれば、十分必要 N値（３から５）が可能（３ｔ～５ｔ/m2）である。 必要な工事費は、５４万程度です。ほぼ１mの改良と同じ。 １０．ＨＭ側の工法決定の経過内容の説明、貴方側の納得（第三者監理技術者のチェック）、見積もりの第 三管理者の審査）をへて、最終結論をすべきです。現状では明らかにＨｍ側の姿勢に大問題があります ね。営業担当者も不誠意ですね。交代の指示文書を貴方より発行すべきですね。
補足
回答ありがとうございます。 ●SWS調査結果には、改良方法については何も記載されていません。 ハウスメーカーの１級建築士ということになっていますが、営業が口頭で今の段階では柱状改良です。というばかりで、その根拠さえ最初はでてきませんでした。 元々、埋め土層の下にローム質土があり、その部分がSWS試験からは圧密降伏応力がわからず、ボーリングをして確かめない限り、圧密沈下を起こす可能性があるため、27本4ｍ、127万円の柱状改良という判定と言われました。 「わからないから、柱状改良」というのに納得できず、ではボーリングをして確かめたら？というと、調査に33万かかり、それをやってさらに柱状改良という可能性が高いので、すんなり柱状改良して欲しいというような感じでした。 当然納得できず、ハウスメーカーの地盤担当者（担当の１級建築士や営業の裏で地盤の評価や改良方法を検討している部署）に直接打合せを申し入れ、過去に3階建てのRCが敷地めいいっぱいに建っていたこと、ロームの性状、SWS試験のN値の出方など話し合った結果、ハウスメーカーから、”過去に3階建てのRCが長年にわたり建っていたことから、過圧密状態と判定し、この層については柱状改良を要しない”ということを文書で頂きました。 ●そこからなのですが、表層１ｍの埋め土については、ガラが混じり不同沈下の可能性があるということです。 ハウスメーカーの出してきた結論は、やはり柱状改良（文書ではありません。口頭です。）でした。 しかも、前と同じ4ｍ27本、127万円。 複合地盤の考え方ではないとのことで、長さも本数も変わらないとのこと。 では、４ｍ27本の計算結果を出すように言うと、驚くことに根拠がないと。 ソフトに感覚で４ｍと入力したら、OKと出てきたので、４ｍ27本だということです。 ふざけるなというのが感想で、本数、メーター数をちゃんと設計しろというと、 ３ｍとソフトを流し、本数は30本に増えるので、当初の4ｍ、27本の方が安く、偶然だけどいい線をついていたということです。と言って来ました。 ●表層改良について おかしいことづくしなので、このハウスメーカーが一般的にやる方法として、表層改良もあるので、 表層改良はできないのかとこちらから、申し出ました。 ハウスメーカーの回答は、今の時点での回答は柱状改良なので、表層改良の見積を出せるかどうかと渋っるような態度を見せました。 何を言ってるんだと突っぱねて、表層改良は可能かどうか判定して、可能であるのならばその見積を出すように強く言ったところ、すぐに出てきました。それが、今回の見積です。 内訳は 仮設費 79580円 掘削工事 22m3 36960円 改良工事（厚さ1000、配合200ｋｇ/ｍ３、72ｍ２） 560160円 材料費 14.5ｔ 391500円 運搬費 86080円 試験費 40000円 諸経費 95542円 ----------------- 1289000円 また、そもそも埋め土層が一番深いところでも1ｍしかありません。 なのに全体を1ｍの改良と見積もっているところでも、ぼったくられているような気がします。 ●多分最初から、柱状ありきであったと思いますね。 そうだと思って、不信感を抱いています。 契約してしまえば、なんでも有りなのでしょうか。 太刀打ちする方法はないのでしょうか。 まだ、着工もしていないのに、こんな状態で信頼関係が崩壊している状態です。 ●仮に１ｍ深さを、掘削して処分、良質土砂（粗目の山砂、真土）を３０ｃｍごと転圧すれば、十分必要N値（３から５）が可能（３ｔ～５ｔ/m2）である。 はい、私もそう考え、置換の見積も同時に出すように依頼しました。 驚くことに、さらに高いのです。 しかも、掘削残土の処分はガラ混じりということで、置き換えの場合の、残土処分は土地の売主負担でやることになるため、見積からは外しています。 内訳 砕石工事 (99ｍ3 単価7000円） 693000円 山砂盛土（基礎より上層） （20m3 単価9000円） 180000円 機械損料 バックホウ 25000*4台＝100000円 重機回送 86080円 作業員 20000円*8人＝160000円 諸経費 121908円 ------------- 合計1340000円 営業と設計士の交代も視野に入れています。 ちなみに、このハウスメーカーは業界最大手のSキスイハウスです。
- kotogen
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どちらも高いが感想ですが表層はものすごーく高いですね こんなにくれるなら当方で請負たいですよ ただそれも含めてHMで建てるので仕方ないです
補足
回答ありがとうございます。 柱状改良より高い見積を出せば、柱状改良を選択するという構造だと思われます。 こういう見積は、企業としてどうなのでしょうか。 太刀打ちする方法が欲しいです。
表層改良の見積りについては妥当だと思います。 細かい表記がないので、あくまでもアバウトの話になってしまいますが。 ただ、疑問に思うのは、4mの柱状改良が出来る(施工可能)のであれば、 表層改良を行えないと思います。設計が成り立たないはずなのですが。 表層改良で1mであれば、柱状改良も1mで良いはずです。 柱状改良で4m必要であれば、表層改良4mの設計としなければいけませんが、 表層改良で4mなんてありえません。せいぜい、2mくらいまでです。
お礼
回答ありがとうございます。 柱状改良は複合地盤の考え方ではないとのことで、 家の荷重を柱状杭の摩擦抵抗だけで支持するという考え方らしいです。 一方、表層改良は弱い層をN値3以上に持ってくるという考え方で、 地盤で家の荷重を支持するという考え方らしいです。 ですので、柱状4ｍ、表層1ｍというのはわかるのですが・・・ 見積が高すぎでおかしいと思っています。
お礼
お礼が遅くなり、申し訳ないです。 HMとのやり取りにかなり労力を遣っておりました。 １．地質調査の解析結果 ２．地盤補強の選定と決定過程 ３．地盤補強工事費についてチグハグ については説明を求めており、回答を待っています。 これまでのHM側の対応については、担当者ベースでは反省しており今後きちんとするということはいっていますが、やはりそれは今後の回答、結果を見てということになります。 結局、見積（柱状改良）でチグハグな部分（不要と思われる仮設に対して高い見積金額が入っていたり、これも不要と思われる小運搬費が発生していたり）については、HM側から費用は業者側に負担させますのでということで、折り合いをつけるよう申し出てきました。 お金を払う払わないがもちろん一番重要ですが、それだけでは納得できませんので、 不透明な過去の見積書に対しては説明を求めているところです。 しかしながら、やはり確認申請の時期上の問題もあり、手っ取り早い柱状改良をする方向で話が進んでいます。 地盤の安全性上一番確実な方法かもしれないですが、表層改良でも可能な地盤に対して、表層改良の見積を高くすることによって柱状改良しか選択させないというHMのやり方がどうしても納得できません。 HM側の思う壺にはまるのはどうも悔しい部分もあります。 HMには表層改良の見積の精査をさせ、きちんとした説明を求めているところです。