地盤改良工事の要否

質問

30年前に建てた自宅の極近くにもう一区画土地を所有しています。セカンドハウスを建てようと思っています。先日、家を解体して建て替えをする近隣の区画があります。
この住宅団地は改良土工法で2ｍの地盤改良が行なわれております。それであるにも関わらず、攪拌セメントの柱状杭の地盤改良工事が行なわれています。不思議に思い、工事関係者にスウェーデン式サウンディング方法のデーターを見せて貰いました。約1.8ｍ深さまでの改良土が確認されています。
私の土地もいずれ調査が必要ですが、駐車場として使用されているのですぐにはできません。
同じデーターが出たとしたら、柱状杭の施工をせねばならないのでしょうか。神戸の地震以来、法律が変わったのでしょうか。
私は年齢的にもローンを組むことは考えておりません。住宅瑕疵担保保険で要求されても、柱状杭工事をしないで建てたいのです。セカンドハウスに大掛かりなことは必要がないと思っているからです。
以前、あるＨＭは保険適応しない建物は工事契約しないと言っていました。建てられるのでしょうか。

回答No.2

foomufoomu · ベストアンサー

地盤改良の必要の有無は、地盤の状態のほかに、その上に建つ建物によっても違ってきます。
木造の平屋、2階建て程度なら、２ｍの地盤改良済みの土地では、さらに改良する必要は、まずないでしょう。
しかし、その、改良済みの部分のサウンディングのデータ（換算N値など）はどうなっているのでしょうか？
普通、改良土は換算N値が10以上ぐらいあるのですが、これが3ぐらいだったら、改良土とは言えないでしょう。その場合は柱状改良(あるいは表層改良)も必要かもしれません。
（前の回答にもあるように、3というのは、改良が必要か不必要かのさかい目ですが。）
なお、サウンディングは誤差が大きいので(ドリルを地面にねじ込んで判断するので)、あまり数字を信用されません。私はいつも数字半分ぐらいに考えています。ほんとに２ｍ固い層があるのなら、木造程度ではそれ以下の層の固さは問題になりません。

お礼

自分の土地のデーターを取る時にデーターが理解できるようにしっかりと勉強します。
回答、ありがとうございました。

補足

現場責任者がデーターをちらりと見せてくれて、建築会社に見せたと言わないでくれと言いました。工事を見ていると、ドリルが滑って入らず、重い工事車両が浮き上がってしまうので、止めて戻してを何回も繰り返していました。工事を見ていても不思議でした。

回答No.3

kanntona

補足への話；
本当にそうですよね。
以前、１５年前くらいに、「瑕疵担保責任」が出てきた頃から厳しくなりました。
それまでは、地盤調査をおこなっても、結果、弱い・強いのデータを建て主に見せて、地盤改良しますか？しませんか？という問い合わせが出来たと聞きます。
弱い場合でも建て主の意思で「改良しない」判断も出来ました。
（その場合に住宅会社は「地盤のせいで傾いた建物は保証しません」と言う内容の覚書を取ったようです。）

ところが、「瑕疵担保責任」によりこの”覚書の効力が無くなった”と同然の状況になっております。
地盤の良悪を言わず、地震などの災害以外では、”全て住宅会社の責任”となった事で、出来る限り会社側が安全を取りたい考えが強くなった様に思います。

実際、以前のやり方で、どんな不具合も「地盤のせい」にされては、建て主側もたまったものではありません。
こんな、やりとりを無くす法律でもあるようですので、完全に駄目な法ではなさそうです。

これに付け込んで地盤改良工事で儲ける会社もありそうですね。
そんな会社とは付き合いたくないものです。

改良工事については、会社の個別判断に従うしかなく、どうにも出来ないです・・・。

”ローン”とはまた別物で、「第三者機関の設計審査」に影響するくらいです。
この、「第三者機関の検査を受ける事」が住宅ローンの金利等に影響する事は有りました（過去形）が、直接はあまり関係ありません。（今は、住宅会社は瑕疵担保責任保険の都合、第三者機関の検査を”建築する条件”にしています。）

「法律で決める」って難しいですよね。みんなが納得できる細かい規定がない限り、一長一短なものになります！

結論としては契約前に「地盤調査をする」事で、その結果を見て判断する事が、良い結末を迎えそうな気がしております。

お礼

地盤改良工事の要否と費用を建築工事請負契約の中に入れて契約をするのが良さそうですね。
回答、ありがとうございました。

回答No.1

kanntona

地盤調査のデータは判断がすごく難しいです。

と言うのも、木造住宅の場合、スウェーデン式サウンディングでＮ値 ３，０以上有れば大丈夫！と言うのが一般論な感じになっていますが、各調査ポイントのバランスや地盤表面強度だけでない2m以下の地盤の支持力も判断基準とする会社が大半です。

特にスウェーデン式の場合表面が固いとロッドを締め付けるので下層が弱くても強いデータが出てしまう!?なんて事も想定に入れる場合もあるようです(笑)。

また、昔や今がどのような地形であったとか近所の家の状況、電柱が傾いているなどの周りの状況も加味する様です。

これではデータだけの判断は難しく、結局、地盤調査会社の判断としか言い様がなくなります。

根本的には千分の三の水平を十年間、保てる家。以外の決定的な決まりが無く、建てる会社に委ねるしかないかもしれません(悲)。

地盤ネットと言う会社では総合的な判断をしてくれて、「本当は必要無い地盤改良工事に対してメスを入れる」的な内容を、インターネットで見た事があります。(見た事あると言うだけなので詳しくわかりません、ごめんなさい。上場会社です)

時々、「基礎をダブル配筋にすれば大丈夫」とか、曖昧な話も聞きます。

結論は住宅会社次第！となりそうです。

2件目、羨ましいです。自分もそんな事が出来るように今から精進していきたいと思います！
計画が上手くいくように影ながら願っております。

お礼

回答、ありがとうございます。
本当は必要が無い地盤工事なのだと思っています。これをしないとローンが降りないのでみんなやっていると工事の人が言っていました。
以前にＨＭに見積りを取ったときに、地盤工事は工事請負契約後に別途相談などとブラックホールのようなことを言うので止めました。

補足

住宅会社が儲けたくて地盤改良が必要と判断すれば、施主が従わねばならないのも理不尽な仕組みだと思っています。
30年前はこの地盤で家が建てられたのに、何が変わったのかの根拠がわからないのです。