住宅購入についての質問です。

質問

住宅購入についての質問です。

現在、注文住宅の購入を検討しており、
母親に住宅ローンを組んでもらおうと考えています。
※毎月のローン返済・団体信用生命保険料は私が払います
母親名義にする理由は下記の3点です。

1.私は昨年の8月に中途採用の会社員で、昨年は収入が少ない為、借入が困難
2.2～3年後に独立を考えており、万が一、事業が失敗した際に家を取られる心配が無い
3.母親は収入が多く、ローン減税が活かされる

そこで質問なのですが、
母親名義の住宅に私が住み、ローン返済額と団信料を母親に払う場合、
母親との間で賃貸借契約を締結して家賃として毎月の返済を行なうべきか、
それ以外の名目で何かしら理由をつけて返済するべきか迷っています。
どのような形で毎月母親に返済するのが有利になるのでしょうか？

知りたいポイントは下記の2点です。
1.万が一事業が失敗しても住む家は変わりたくないがこれで大丈夫なのか
2.確定申告で母親の節税になるにはどのような形がベターなのか

どうかお力をお貸し下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.2

9der-qder · ベストアンサー

No.1です。

引き続き回答させていただきます。

> 実は、ここが一番知りたいポイントなんです。
> 家賃収入で母の所得になっても構わないです。
> 母と私の間で賃貸借契約を結び支払う場合と、何か別の名目で支払う場合
> 別名目で思いつくのは、金消契約

要約を抜粋すると上記のようになると思うのですが・・・
「家賃収入で母の所得になっても構わない」であればそれがベストだと思います。
無理に別名目にするメリットが分かりませんし、「実際に母から私にお金は動きません」であればデメリットしか見受けられません。

No.1の回答で、
> いずれにしても、失礼ながら資産税関連の考慮が浅い気がします。
と申し上げました。申し訳ありません、お詫び申し上げます。
> 家賃収入で母の所得になっても構わないです。
> 最終的に母が亡くなった際に相続するつもりです。
これであれば、資産税関連を考慮しても全く問題はありません。
むしろよくあるケースです。
（住宅ローン控除を除けばｗ）

お礼

> 「家賃収入で母の所得になっても構わない」であればそれがベストだと思います。

なるほど！
ここが私には分からないポイントでしたので大変スッキリしました。
重ね重ねありがとうございます。

> いずれにしても、失礼ながら資産税関連の考慮が浅い気がします。
> と申し上げました。申し訳ありません、お詫び申し上げます。

いえいえ。
これは私が最初にもっとしっかり質問を書いておけばよかったので、
そう思われても仕方なかったと思います。
お気遣い頂きありがとうございます。

9der-qderさま

二度に渡って分かりやすい回答本当にありがとうございました。

回答No.1

9der-qder

最初に、

> 知りたいポイントは下記の2点です。
> 1.万が一事業が失敗しても住む家は変わりたくないがこれで大丈夫なのか
> 2.確定申告で母親の節税になるにはどのような形がベターなのか

とありますが、↓への回答はしなくてもいいのでしょうか。

> そこで質問なのですが、
> 母親名義の住宅に私が住み、ローン返済額と団信料を母親に払う場合、
> 母親との間で賃貸借契約を締結して家賃として毎月の返済を行なうべきか、
> それ以外の名目で何かしら理由をつけて返済するべきか迷っています。
> どのような形で毎月母親に返済するのが有利になるのでしょうか？

さて、回答です。
> 1.万が一事業が失敗しても住む家は変わりたくないがこれで大丈夫なのか

一応、大丈夫なはずです。
ただ、当然ですがお母さんが役員や連帯保証人等、事業に関係していたら分かりません。

> 2.確定申告で母親の節税になるにはどのような形がベターなのか

そもそもローン減税は居住する住宅に対する減税です。
お母さんが住民票を新居に移し居住する必要があります。
居住はごまかしが聞くかもしれませんが、住民票は絶対です。
その他ローン減税の要件を満たしていれば、特に形はなく減税を受けるだけです。

最初には揚げ足取りのようなことを書きましたが、賃貸借形態についても回答しておきます。
まず、個人である場合、使用貸借（金銭のやり取りをしない貸借）は認められています。
したがって、
> 母親との間で賃貸借契約を締結して家賃
を支払うことは絶対ではありません。もちろん契約して家賃を払っても問題ありません。

ただ、根本的に誰の家なのかという問題があります。
と言うのも、名義がお母さんである以上住宅ローンはお母さんが支払うべきです。
ところが
> 母親に住宅ローンを組んでもらおうと考えています。
> ※毎月のローン返済・団体信用生命保険料は私が払います
とあります。質問者さんの支払は、何の名目でお母さんに払うのでしょうか。

家賃であれば、所有者は永遠にお母さんであり家賃はお母さんの所得になります。
ただ返済分を渡すと、質問者さんからお母さんへの贈与になり、やっぱり税金がかかります。
居住開始後直ぐに名義変更できたとすると、ローン控除は受けられないと思います。

唯一全てを回避できる方法としては、月々の質問者さんからお母さんへの支払を貸付にして、最終的に名義を書き換えるときにその貸付金で売却すると言う事でしょうか。
これでも、目的がハッキリしているので、一括贈与とみなされる場合があります。

いずれにしても、失礼ながら資産税関連の考慮が浅い気がします。
出来れば税理士に相談したほうがいいと思います。（税務署に相談するとグレーな解決方法は教えてくれませんので）

お礼

早速のご回答本当にありがとうございます。
大変参考になりました。
仰るとおり、税理士さんへも相談させていただきます。

もしよろしければ、あと何点かだけ
ご回答をお願いできませんでしょうか？
勝手申しまして誠に申し訳ないです。

> 一応、大丈夫なはずです。
ただ、当然ですがお母さんが役員や連帯保証人等、事業に関係していたら分かりません。

確かにそうですね。
母を役員にするつもりはないのですが、
事業の為の借入時に両親の連帯保証人参加を求められる可能性を見落としてました。
ありがとうございます。

> そもそもローン減税は居住する住宅に対する減税です。
お母さんが住民票を新居に移し居住する必要があります。
居住はごまかしが聞くかもしれませんが、住民票は絶対です。
その他ローン減税の要件を満たしていれば、特に形はなく減税を受けるだけです。

住民票の移動は問題ないと思います。
居住はしませんが、住民票の移動で大丈夫だと思います。
これは名義を貸す母のメリットですね。

> 母親に住宅ローンを組んでもらおうと考えています。
> ※毎月のローン返済・団体信用生命保険料は私が払います
> とあります。質問者さんの支払は、何の名目でお母さんに払うのでしょうか。

実は、ここが一番知りたいポイントなんです。

もちろん、住宅は住宅ローンを組む母の名義になります。
毎月のローン返済も母の口座からになります。
ここまでは全く問題ありません。
それが目的（事業で失敗しても住み続けられる）ですので。
名義変更するつもりもありませんし、家賃収入で母の所得になっても構わないです。
最終的に母が亡くなった際に相続するつもりです。

ただ、母と私の間で賃貸借契約を結び、ローン返済額＋団信料を家賃名目で母親に支払う場合と、
住宅は使用貸借契約を結び、ローン返済額＋団信料は何か別の名目で支払う場合、
どちらが母にとって良いのかなぁと思いまして‥

別名目で思いつくのは、金消契約を結んでの返済ですが、
実際に母から私にお金は動きません。
金銭消費貸借契約書だけでは問題あるのでしょうか？
他にどのような方法が考えられるでしょうか？

質問ばかりで本当に申し訳ございませんが、
よかったらご教授下さい。
よろしくお願い致します。