自宅の買い換えの譲渡損失の控除と、マンションの減価償却の計算方法を教え

質問

自宅の買い換えの譲渡損失の控除と、マンションの減価償却の計算方法を教えてください。

近々、一戸建てを購入したいと考えており、現在所有しているマンションを売却しようと思います。
10年所有で、3200万円で購入、近隣の相場から見て1800万程度で売れるようなのですが、
この差額を丸々譲渡損失として所得税から控除できるのでしょうか？
減価償却分を引くのでしょうか？

もし、希望の値段で売れない場合、賃貸に出すことも考えています。
その場合、不動産所得から、減価償却分をいくら費用として引くことができるのか、
いくら調べても、減価償却の金額の算出方法が全然わからないのです。

よろしくお願いします。

回答No.1

daigo21

マンションは鉄骨・鉄筋コンクリート造・住宅用と仮定して進めます。

＞減価償却分を引くのでしょうか？
建物のように期間が経過することにより減価する資産は、その資産の取得価額から居住用として使用した期間の「償却費相当額」を控除した金額が「取得費」となります。

「償却費相当額」は、自己の居住用建物などの非業務用建物の場合は、次の算式により計算します。
償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率(※3)×経過年数(※4)。
※3 非業務用建物(居住用)の償却率は次の通りです、
木造:0.031、木骨モルタル:0.034、(鉄骨)鉄筋コンクリート:0.015、金属造(1)(肉厚が３mm以下の建物):0.036、金属造(2)(肉厚が３mm超４mmmm以下の建物):0.025。
※4　経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。

国税庁＞確定申告書等作成コーナー＞確定申告に関する手引き等＞平成21年分 土地や建物の譲渡所得のあらまし → 31頁に上記算式が有ります。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/pdf/012.pdf

平成12年取得のマンションを平成22年に譲渡したとした場合の計算例、
(鉄骨)鉄筋コンクリート造・居住用の償却率は0.015、
務経過年数は10年として、
「償却費相当額」＝32,000,000×0.9×0.015×10＝4,320,000円。

賃貸に出す場合
１．資産を非業務(居住)用から業務(賃貸)用に転用した場合、非業務期間の「減価の額」を計算します、
２，賃貸後の償却額の計算の順で行います。

１．資産を非業務用から業務用に転用した場合、転用時の未償却残高の計算。

非業務期間の「減価の額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「非業務経過年数」。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6月に満たない端数は切り捨て。
転用時の「未償却残高」＝「取得価額」－非業務期間の「減価の額」。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2109　新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm
国税庁＞新築した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm

鉄骨・鉄筋コンクリート造・居住用の法定耐用年数は47年で、47年×1.5＝70.5年 → 70年、耐用年数70年の旧定額法の償却率:0.015。
非業務経過年数を10年として、
非業務期間の「減価の額」＝32,000,000×0.9×0.015×10＝4,320,000円、
転用時の「未償却残高」＝32,000,000－4,320,000＝27,680,000円。

２，旧定額法の計算、
「償却額」＝「取得価額×0.9」×旧定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
その年の「未償却残高」＝「機首未償却残高」－「償却額」。
「取得価額」の95％に達する迄は上記の計算式・方法で計算します。文字数制限で以下省略

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

平成12年?月に3,200万円で鉄筋コンクリート造・住宅用を取得し、平成22年9月に賃貸に転用と仮定した時の賃貸後の償却額の計算例、旧定額法47年の償却率0.022。

H22年分の「償却額」＝32,000,000×0.9×0.022×4÷12＝211,200円、(平成22年9月に賃貸に転用したと仮定しての計算値)
H22年分の「未償却残高」＝27,680,000－211,200＝27,468,800円。

H23年分～H62年分の「償却額」＝32,000,000×0.9×0.022×12÷12＝633,600円、(40年間同一額)
H23年分の「未償却残高」＝27,468,800－633,600＝26,835,200円、(H24年分～H61年分は計算して下さい)
H62年分の「未償却残高」＝2,758,400－633,600＝2,124,800円　(27,468,800－633,600×39＝2,758,400円)。以下省略