還付申告 住宅売却（譲渡損失）＋住宅購入（ローン控除）

質問

昨年、住み替えをしまして、マンションを売却し、戸建を購入しました。
マンション売却では譲渡損失が発生しています。
戸建は25年の住宅ローンを組んで購入しました。

両不動産共に、夫婦共有名義で、戸建の住宅ローンは私名義で妻を連帯債務者として借りています。
夫婦共に給与所得者です。

質問は次の点です。
(1)譲渡損失の計算で、償却分はどうやって計算するのですか？税務署で算出してもらうのでしょうか？
(2)還付申告は2月16日以前でも受付可能とのことですが、私のケース(譲渡損失＋ローン控除)でも当然可能ですか？

また、特に注意すべき点などありましたら、アドバイスお願いします。

回答No.2

walkingdic

申し訳ありません。同じ４１－５の措置法なのでてっきり同一計算と勘違いしていました。

>これは「特定住居用財産・・・」(措法41の5の2)の場合ではないですか？
確かに４１－５－２の場合のみで４１－５の場合には、この限度額はないですね。

借り入れがあれば何でも良いというのはちょっと予想していませんでしたので、よく調べていませんでした。すいません。（ということはこの損失特例を受けるためにわざと借り入れした方が特になるケースがあるような気が．．．．）

お礼

いえいえ。気にしないで下さい。

私も「措法41の5」と「措法41の5の2」の違いがなかなか理解できず？？？状態でしたので。
国税庁のＨＰって判り難いですよね。

恐らく、「措法41の5の2」はローン残債が厳しくて仕方なく住宅を手放す人のための救済措置だと私は理解しています。

回答No.1

walkingdic

まず確認しますが、受けたいのは住宅ローン減税と、「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」ですね。この特例の要件には該当しますね？
要件の詳細は
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm
に書かれていますので確認下さい。

>(1)譲渡損失の計算で、償却分はどうやって計算するのですか？税務署で算出してもらうのでしょうか？
譲渡所得の計算は基本は自分で行って認めてもらうものです。もちろんお願いすれば計算してくれますけど。

基本の説明は、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3202.htm

譲渡所得＝売却代金－（土地取得費＋建物取得費＋売却経費）

こちらがマイナスの時にはそれが譲渡損失となります。

建物の取得費の計算は、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3261.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/2100.htm

建物購入代金から、

建物取得費＝建物購入代金－減価償却費の合計

減価償却費の合計＝建物購入代金×９０％×償却率×取得から売却までの年数（１ヶ月単位で切り上げ）

償却率ですが、コード３２６１で述べているように法定耐用年数の１．５倍のものを使います。
住宅用鉄筋コンクリート造ですから法定耐用年数は４７年です。この１．５倍ですから７０．５年です。
７０年（端数切捨て）の定額法の償却率は０．０１５です。

これで計算できると思います。

あとこの特例は、「居住用財産の譲渡損失の金額」でなければなりませんので、もう一つ、

損益通算限度額＝借入金残高－売却代金

を計算して譲渡損失とこちらの限度額の少ない方が損益通算出来る金額になります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3390.htm

>(2)還付申告は2月16日以前でも受付可能とのことですが、私のケース(譲渡損失＋ローン控除)でも当然可能ですか？

多分ｏｋです。還付申告とは確定申告をする義務のない人で、かつ申告することで税金の還付を受ける人ですから。http://www.taxanswer.nta.go.jp/2035.htm

>特に注意すべき点などありましたら、アドバイスお願いします。
両不動産の持分及び両方のローンの持分にて夫婦それぞれがこの２つの特例の適用を受けることになるでしょう。
税務署で計算が合わない．．．．ということのない様に、事前につじつまが合うのか持分計算しておいて下さい。

具体的には両方の不動産について

建物価格：Ａ
土地価格：Ｂ
夫頭金：Ｃ
妻頭金：Ｄ
登記の夫持分：Ｅ　（簡単に土地、建物同一持分とします）
登記の妻持分：Ｆ　（簡単に土地、建物同一持分とします）
連帯債務のローン総額：Ｇ　（＝Ａ＋Ｂ－Ｃ－Ｄになるはず）
として、
夫ローン金額：Ｈ＝Ｅ×（Ａ＋Ｂ）－Ｃ
妻ローン金額：Ｉ＝Ｆ×（Ａ＋Ｂ）－Ｄ
Ｈ＋Ｉ＝Ｇ

となるはずです。

マンションの建物と土地の価格がそれぞれ契約書になくわからない場合は、消費税から逆算します。

では。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。

要件には合致しています。
国税庁のＨＰは目を通しており、それなりに理解しているつもりですが・・・
償却費の算出方法については、見つけ出せなかったので質問されていただきました。

共有に関しては、持分と費用負担は計算済なので問題ないと思いますが、再度チェックします。

補足

>損益通算限度額＝借入金残高－売却代金
>を計算して譲渡損失とこちらの限度額の少ない方が
>損益通算出来る金額になります。

これは「特定住居用財産・・・」(措法41の5の2)の場合ではないですか？
私の場合「居住用財産の・・・」(措法41の5)の適用だと理解していますが間違っていますか？

措法41の5は、今までの住宅の売却(譲渡損失あり)＋新しい住宅の購入(住宅ローンあり)の場合。
措法41の5の2は、ローン残債のある住宅を売却のみ(譲渡損失あり)で新しい住宅は購入しない場合、と思いますが違いますか？

http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h17/01.htm