マンションの減価償却費

質問

自宅マンションで自営業を営んでいるものです。

確定申告に際し、マンションの建物の減価償却費を経費に入れればよいとアドバイスされたのですが、1981 年に購入した 13 階建て鉄筋マンションの減価償却費はどのように計算すればいいのかお分かりですか。

購入当時は 60 年で償却だったのが現在は 45 年で償却になっているらしいのですが。

回答No.8

noname#24736 · ベストアンサー

#6の追加です。

登記費用、ローン事務手数料、ローン保証料、収入印紙代、不動産取得税、公庫保証協会保証料等も含めることが出来ます。
火災保険料については、支払った額の35分の一を、毎年の経費として処理します。

お礼

ありがとうございます。

私にとって初めての経験で、次々と新しい疑問が出てきましたが、親切にお答えいただきありがとうございました。

補足

また新たな疑問が出てきたのですが、一旦締め切って別の質問を立てさせていただきます。

回答No.7

xxxx123456

４へ
　堅固な建物は、さらに１円まで、償却できますよ。
　木造は、不可ですが。

お礼

回答ありがとうございます。

そのように処理しようと思います。

回答No.6

noname#24736

#5の追加です。

建物の耐用年数は、平成10年から改正（短縮）され、
個人の場合は平成１０年分の所得税から適用になり、
昔からある建物も改正後の耐用年数が適用されます。

お礼

たびたびありがとうございます。

昭和 56 年 4 月 (所有権移転日) から 平成 9 年 12 月までは耐用年数 60 年で計算。その後は 47 年で計算すればいいのですね。

取得価格には、登記費用、ローン事務手数料、ローン保証料、収入印紙代、不動産取得税、火災保険料 (35 年分一括払い)、公庫保証協会保証料等も含めていいのでしょうか。

固定資産税納税通知書に記載されている課税標準額は、家屋は評価額そのものですが、土地は評価額の何分の一かが記載されているようですね。固定資産税と都市計画税で課税標準額が違いますから。これは都税事務所で聞くことにします。

回答No.5

noname#24736

#4の追加です。

土地と建物に分ける場合、売り主に問い合わせても判りませんか。

それでも分からない場合は、次の方法によります。

取得当時の土地の時価を不動産屋などで調べて、差額を建物とする方法です。
この場合は、決算の過程を書類にして、税務署に相談された方がよろしいでしょう。
その結果を、日時・相談先の税務署名などとともに、記録しておくと、後日の紛争を防ぐ事が出来ます。

参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=352562

お礼

回答ありがとうございます。

売主に聞いても建物価格の回答は得られなかったのですが、当時の固定資産税、都市計画税納税通知書が残っていたのでこれを使えば土地/ 建物の比率が計算できそうです。

残った問題は償却年数が 60 年から 47 年に変わったのはいつかということですが、これは休み明けに税務署に聞けばわかると思います。

回答No.4

noname#24736

減価償却は、自営業の場合は定額法で計算します。
残存価格を購入価格の10％として計算していき、帳簿価格が残存価格に達しても、建物を使用している場合は、更に購入価格の5％になるまで償却を継続することが出来ます。

自宅で事業を営んでいる場合、生活と事業で使う部分の使用面積で按分して、事業部分だけを経費として計上できます。

具体的な計算方法は、参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.mid.janis.or.jp/agri/guide/4-02.htm

お礼

回答ありがとうございました。

計算の仕方がよく分かりました。

回答No.3

xxxx123456

はい。
みなしで、定額になります。
定率は、もう届出できません。

また、土地の部分は、ダメですので、
購入時の消費税から、建物の価格を出します。
　土地は、非課税のため。

お礼

回答ありがとうございます。

> 購入時の消費税から、建物の価格を出します。

実は建物の価格を出すというのも一つのハードルで、購入当時は消費税が無く、合計価格しか分からないのでどのように土地と建物の内訳を出すかも迷っているところです。

回答No.2

xxxx123456

改正から、短縮します。
ただし、短縮しないのもありだったと思います。
９割を法定耐用年数で、償却し、
５分を、続きで償却し、
さらに、法定耐用年数の３割の年数で、
１円まで、償却できます。

ただし、資本的支出があるのでこれを
加算することになり、永久に償却は終わらない
と思います。

用途変更なども、同様です。

お礼

再度の回答ありがとうございます。

改正があった年 (これが分かればありがたいのですが) までは 60 年として償却し、改正の年以降は残りを 47 年 (45 年ではなく 47 年のようでした) で残存価格 10% になるまで償却する。

そのあと同じ償却価格で 5% になるまで償却し、さらに残りである 5% を 14 年 (47 * 0.3 年) で償却するということでしょうか。

回答No.1

xxxx123456

個人であれば、定額法みなし選択なので、
その方法で、償却します。

去年の分のみ、更正請求可能ですが。

お礼

回答ありがとうございます。外出していてお礼が送れて申し訳ありません。

去年自営業を始めて、今年初めて青色申告する者です。今まで減価償却費など計算する必要が無かったのでしたことがありません。償却年数が途中で変わってしまっているのですが、具体的にどのように計算すればいいのかが良く分かりません。