住宅の引き渡し遅延について（緊急相談2回目です）

質問

住宅の引き渡し遅延について（緊急相談2回目です）

下記経緯をご参照の上、率直なご意見を頂けますでしょうか。

違約解約にできるのではと考えておりますが、相談する人によって回答はまちまちです。
正直売主・仲介に対し不信感が募っているので、私としては違約解約できればそれにこしたことはないと考えております。ただし妻は子供の幼稚園をこの物件を基準に選定したという背景もあり、他子供の心情を考慮すると落とし所の条件が引き出せれば、待ってもいいという姿勢です。そこで、どのレベルまで交渉可能かというところを知りたい所存です。宜しくお願い致します。

＜これまでの経緯＞

建築条件付土地を契約。（引き渡し日2010年4月30日として。）

2009年11月1日　「土地売買契約書（ローン付）」締結。
2009年11月1日　　不動産売買契約に関する手付金50万円支払い。
2009年11月8日　　不動産売買契約に関する中間金50万円支払い。
2009年11月28日　引き渡し日2010年6月30日に延期の要請あり。
2009年11月28日　上記承認し、「建築工事請負契約書」締結。（このときは覚書等条件なしで承認）
2009年11月28日　請負工事手付金50万円支払い。
2010年4月下旬　 引き渡し日2010年7月31日に延期の要請あり。
2010年5月7日　　覚書で家賃保証を盛り込み、上記日程承認。
2010年6月15日　 引き渡し日2010年9月30日に延期の要請あり。
2010年6月19日　 売主、仲介を交えた話し合い。前回覚書と同内容で延期を承認してほしいとのこと。今日の段階では答え保留。

延期の理由としては、土壌改良工事の遅れが要因とのことです。背景としては初めて建てる川崎市の行政審査が厳しいとか、2～4月にかけての天候不順を最大の理由と言っています。

土壌改良というか地質検査かわかりませんが、いい数値が出ない理由を辿っていったらしいのですが、売主が地主に確認すると、建築予定現場の前の道路は昔は沢だったといったことが発覚したらしく、売主もそんなことは知らなかったと言っています。それが分かったのが2009年11月頃だったと今日説明を受けました。

上記を踏まえた上なのかわかりませんが、建築工事請負契約書の中には、特記事項として「本物件の引き渡しについて行政指導、その他やむをえない事由により、引き渡し期日が遅延した場合でも損害賠償その他何等請求しないものとする」と盛り込まれています。

ただし、これはあまりに不利な一文なので、2009年11月28日の段階で打ち合わせの場で確認しました。すると先方の回答としては、「あくまでも良識の範囲内の遅延のことなので、1週間とか2週間、長くても1カ月といったところのイメージです。それを超えることはまずないですし、そういった場合は相談に応じます。」といったものでした。

事実、2回目の引き渡し延期要請時には、上記特記事項がありながらも家賃保証はOKでした。しかし、交渉自体は相当大変でした。「2度目の要請でこんなに恥ずかしいことはない。次は必ず守るから、この条件で合意してほしい」というお願いを聞き入れ、合意に至りました。

しかし今日発覚したのですが、今日売主側から説明にきた現場とのやりくり担当の方は、「5月7日の時点で7月末なんて無理ってわかってたはずだ。営業の人間がこんなのをかわしてたなんて…。」と言ってました…。「はぁ？なんなんだよ、おたくの会社って…」って感じです。

不動産仲介大手に勤める友人に相談したところ、「トータル5か月の引き渡し延期、3度に渡る引き渡し延期要請から見られる売主の工程見通しの甘さ、充分に違約解約できるのでは？そもそもそんな売主と今後付き合っていけるのか？」と言われました。

回答No.1

inon

五ヶ月の遅延は長すぎると思います、しかし
契約書の内容及び遅延理由（真実と仮定して）から言っても又、家賃補償として損害に対して誠実に対処している事から言っても、違約解約は難しいと思います。

お気持ちは理解できますが、

「延期の理由としては、土壌改良工事の遅れが要因とのことです。背景としては初めて建てる川崎市の行政審査が厳しいとか、2～4月にかけての天候不順を最大の理由と言っています。」

上記の理由が真実なら法的にも仕方ないことだと思います。
駄目元でどこかに相談されても良いとはおもいますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

確かに上記理由なら仕方ないと思う気もするのですが、言い方ひとつという気もします。

「自社の採算の為に費用を抑えて工事するから、結果基準に満たない工事となり、再検査にパスしないことが続いた。その繰り返しだから工期が延びた。」ということも考えられる気がするのです。まぁ売主は自ら口にしないでしょうし、そのときの資料を素人がみたところで判断はしにくいでしょうが。

地盤が緩い事実を伝えてもらえなかったことは、重要事項説明の義務違反にならないでしょうか。売主も地主から聞いてなかったと言っていますが。
契約前から地盤の検査はしていたとのことですので、契約した2009年11月頃には数値は別として、緩いという事実だけは分かっていたというので。