住宅の引き渡し遅延について（緊急相談）

質問

住宅の引き渡し遅延について（緊急相談）

建築条件付土地を契約しました。「土地売買契約書（ローン付）」で明記されていない事項が、
「建築工事請負契約書」の特記事項において明記されています。

具体的には、特記事項は次の内容です。

「本物件の引き渡しについて行政指導、その他やむをえない事由により、引き渡し期日が遅延した
場合でも損害賠償その他何等請求しないものとする」

この内容を無効とする合意書を交わすことは現実的に可能でしょうか。

建築工事請負契約書を交わす時点で2カ月の遅延を言われました。ですので、売主側としては
2か月の遅延は了解済みで契約を交わし、なおかつ引き渡し遅延に関する一切の保証をしない
という内容です。

あまりに一方的な一文なので、「それでは買い手はリスクしかないではないか、遅れた場合は何もないのですか？」と投げかけたところ、「これ以上はないと思うが、それでも遅れるようならここでは明記しませんが誠意をもって良識の範囲内で何らかの対応を」と回答されました。今考えれば甘かったです。甘すぎました。猛省です。

そしてここにきて更に1カ月遅れるとの連絡が入り、我慢も限界にきました。行政の審査がどうのこうのでやむを得ないと不動産仲介から説明を受けますが、もう不信感でいっぱいです。ちゃんとした家がたつのだろうか？この売主は大丈夫なんだろうか？等々。

私としてはもう1か月待てなくもないのですが、この状況では買い手のリスクだけが続きます。
現実的に家賃負担も3カ月でてるわけですし、ローン金利が上がるリスクもあるわけです。
そこで、冒頭に書いたようなことが可能であるのかという疑問がわきました。引き渡し日守れ
なければ白紙解約といった条件も盛り込めればと思っています。

本当に困っています。今週末営業担当が自宅にきます。

こんな状況下でも家賃保証を勝ち取ることは可能でしょうか。やくざまがいのことをしようとは
思いません。ただ、人並みの主張はしたいと思います。他に請求できるものはあるでしょうか。

みなさんのお知恵をお貸しください。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

契約書に特約があり、記名捺印した以上、基本的にはその特約に従うのが義務です。
しかし、民法には消費者に極端に不利な特約は無効であるという考えがあります。この場合はそれに該当するかどうかという点が重要になりますね。

例えばこれが常識を逸脱した遅延、例えば1年、2年以上遅延していると、もし司法の場に出た時は、この特約でそこまでの遅延は想定できないと判断されて、損害賠償請求できる可能性は非常に高いと思います。
しかしまだ3ヶ月ですので、これは想定範囲内と捉えられ特約が無効とまでは言えないと判断されると思います。

契約書に判を押してしまった以上、どんなに腹が立とうが、民民の契約なのでそう簡単には覆りません。それが基本です。
ですので、この特約が不利であると判断できても、可能なのはこの特約を無効にする事であって、契約の白紙撤回に関しては100％不可能だと断言できます。

もちろん話し合うのは自由ですし、工務店が納得すれば合意書を交わす事はできるでしょう。しかし白紙撤回を飲む事はないですし、仮に飲ませてしまうと、今度は工務店側が訴訟に出て、その場合は間違いなく貴方が負けます。
できるとすると、現状より遅延した場合(期日を明確に)は、損害賠償として土地代と建築費用の○％の返金と、家賃の保証を支払うと言う事ではないでしょうか。
この合意であれば工務店は判を押すかもしれませんし、それ以上遅れないように慌てて進めると思います。

お礼

不動産仲介と昨晩話をしました。

売主ではないという点もあるのでしょうが、「特記事項があるから駄目です」とは言われませんでした。

落とし所として「家賃保証と幼稚園送迎バス代1か月分」を設定することにしました。そこが最低限クリアできなければ、今回の1カ月の引き渡し合意書にはサインできないということに。

白紙撤回や損害賠償は控えました。難しそうだということと、そんなにこじれてスタートする新生活は
やはり気持ち良くないので…。そこは仲介の営業担当にも伝えました。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

histrie22

不動産屋です。

「遅延しても損害賠償等を行わない」という条項は一般的なものです。

今回の遅延が業者に責任があるかどうかですが、「行政の審査（建築確認がおりない？）」
が原因ならそれを理由として補償を求めるのは難しいでしょう。
書類の不備などが原因なら交渉の余地があるかもしれませんが。

建築の場合、一番スケジュールが読めないのがこの「建築確認」です。
過去、最大で半年かかったこともあります。

混んでいる店に子供をお遣いに出し、「遅い！」と子供に怒っているようなものです。

お気持ちは分かりますが今しばらくのご辛抱を。

お礼

理由としては行政の審査のようです。

あせって突貫工事されても何なので、引き渡しの遅延、待てなくはないですが不安は拭えないです…。

不動産仲介さんも特記事項にはふれず、交渉しますと言ってくれたので少しは気持ちが楽になりました。

結果はわかりませんが。

ご回答ありがとうございました。

回答No.1

tmkpp

以下のサイトを参考にしてみればいかがかと。

http://www.ads-network.co.jp/gyokai-keiyaku/kandokoro-02.htm

相当の工事遅延については契約解約の事由になることもあるので、
その線で交渉する形になるのかなとは思いますが。

ただ、契約時に引渡し期限はきちんと記入しておくべきだったかと思います。
私も同様に住宅購入いたしましたが、引渡し日については契約時に
きちんと決めてからハンコ押しましたよ。。。

厳しい言い方ですが、質問主さんも契約時にきちんと取り決めをしなかったわけなので、
１００％の補填は難しいと認識しておいた方が良いと思います。

※落とし所として、延滞に伴なう費用の半分負担を求める、なんて形かと

お礼

引き渡し日は今年4月末で契約しました。それが6月末、そして今回7月末へ…。

取り決めの甘さは本当に猛省です。
100%は難しいとしても、主張が受け入れられないわけではないと考えていいのでしょうか。

ご回答ありがとうございます。