この度、離婚します。

質問

この度、離婚します。
離婚は、双方の同意で、慰謝料も支払いません。
離婚するにあたり、家のローンについて、教えてください。

家を購入してしますが、現在、支払い残高が、2千万円あります。
名義は、私です。

家には、妻(契約社員)と、子供が二人(会社員)住んでいます。
私は、この家を出て、賃貸のマンションを借ります。

今後、この家に住む、三人に、ローンを払って貰いたいのですか、
どのような、手続きをすれば、よいのでしょうか?

回答No.1

noname#203300 · ベストアンサー

債務残高2,000万円と（予想)売却価格（＝現在の担保価値)や債務を引継ぐ予定の方の収入（或いは信用)によって変わってくるでしょう。

　債務残高が担保価値も新たな債務者の信用力も上回る場合は銀行さんは相手にしてくれないでしょう。残債の即時・全額返済を求められます。これが、このサイトにもよく見られますが、『お金がなくて離婚も出来ない。』という状況です。

　担保価値も新たな債務者の信用力も債務残高を上回る場合、銀行から新たな債務者が融資を受けて、そのお金が質問者様⇒銀行と循環することになります。これでローンの借換えが終了します。無論名義変更も同時に行われるでしょう。発生する税金については専門家にお聞き下さい。様々な名目で通常の取引より減額されると思います。

　まずは、お近くの不動産屋さんで（予想)売却価格（＝現在の担保価値)をお調べになり、それを持って銀行さんと交渉することになると思います。

　結局、債務残高が（予想)売却価格（＝現在の担保価値)を上回る場合は購入して住んでいる者にとっては大切な財産なのですが、傍から見れば土地・建物を担保に入れた、ただの担保不足の借金です。仮令銀行さんがOKしても、それを喜んで引継ぐ人もいないでしょう。

回答No.3

himeichigo17

名義変更はローン完済しなければできません。
奥様、お子さんもしくは住宅ローン残高で購入する手続きし、
完済するかたちであれば名義変更することができます。

方法としては以下のパターンがあります

・売却手続きをした上で、お子様名義もしくは奥様名義で新たに住宅ローンを組む

・奥様もしくはお子さんと賃貸契約を結び、家賃をとり、そのお金で住宅ローンを支払う（変動金利の場合、家賃の変更ができなくなる可能性あり）。賃貸契約は定期借家契約をおすすめします。

・離婚協議書を作成し、ローンの支払いは、奥様、お子さんが質問者に支払い、返済は質問者がする。完済後は名義奥様の名義に変更するという旨を交わす（譲渡時に贈与税が発生します）

口約束だけで払ってもらうというかたちにできなくはないですが、
万が一ローンの返済が滞ってしまうと、質問者さんの信用情報に傷がつき、
クレジットカードがつくれない、新たな借入れができないなどで
不利な状況にたたされる可能性があるので、可能であれば売却手続きをして、名義を変える、
難しければ賃貸契約をして支払いが滞っても請求できるような
手段をとっておいたほうがいいかと思います。
（離婚協議書だけだと法的拘束力が弱いため）

お礼

ありがとうございます。
妻と、子供たちの今後の希望を聞いて、対処します。

回答No.2

oyazi2008

形式上は質問者さんと（奥さん+子供で収入が多いほう1名）との売買になります。兄弟同士の連帯債務や合算は認められません。
離婚をするならば売買により借入は可能です（但し2000万が実勢価格と同等以上である事、担保力の問題です）
契約社員でも年収が200万以上、息子さんと合算して450万程度あれば可能だと思います。
しかし、質問者さんの属性がよければ連帯保証人は求められるかも知れませんよ。（これは仕方ないでしょう）
○奥さんと子供さんの昨年度の源泉徴収票
○現在の土地建物登記事項○公図（購入時の重要事項があれば尚可）
○残債が解るもの
○住宅地図など場所がわかるもの
上記をご用意の上、銀行などに相談してみてください。

どこでも否決された場合は、仕方ありません。
ローン相当額を毎月いただき質問者さんがそのまま支払うしか無いでしょう。別途公正証書などで真の所有権や所有権移転登記の時期、支払方法や金額など謳っておく必要があります。
これは公証人役場に相談すれば、うまく内容を加味した書類を作成してくれます。また、所有権移転の仮登記などを奥さんなどの名前で打っておけば奥さん達も安心されるでしょう。
当方不動産業者です。御参考まで。

お礼

アドバイスありがとうございます。