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離婚の慰謝料と残高ありの住宅ローン
- 離婚に伴う慰謝料と残高ありの住宅ローンについて考えています。
- 購入したマンションの名義変更やローン返済方法について相談したいです。
- 妻の現在の経済状況を考慮しつつ、夫妻の将来の住まいやローンの問題を解決する方法を教えてください。
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＞条件が本人の居住だと思うので、公庫や銀行に見つかったら即全額返済になるでしょう。 世の中、そんなことで全額返済を求める銀行は一行もないです。 断言します。 ＞、妻が今のマンションにローンの返済を続けながら住むことができ、 ＞夫が将来新たなローンを問題なく借り入れることができる方法は何かありますでしょうか？ 答えからいうと、ありません。 今、第三者が連体保証人になって奥様が１５００万円のローンを新たに組む しかないでしょう。普通は奥様の再婚者がその適任者。 世の中どうなっているかという話をします。 まず、マンション名義の妻へ書き換え というのは、所有権移転ですが、これは可能です。 公正証書があれば、法務局は所有権移転登記を受け付けます。 ただし、ローン契約書の裏面の但し書きを読んでください 「抵当権設定した担保物件の所有権が移転する場合遅滞無く 債務者は債権者（金融機関）に報告すること」と記載されています。 これを見なかったことにするのは可能です。 世の中には、離婚もゴマンとあり、住宅ローンもゴマンとあるわけで 名義だけ変えちゃったってのも実はゴマンとある。 で、実態は銀行も問題がないうちは何も言ってこない。 言ってくるのは (1)３ヶ月以上のローン滞納があった場合 (2)抵当権設定権者（債務者）つまりご主人（先夫さん）が自己破産 した場合。 です。 (1)も(2)も実は、ローンの焦げ付きになりますが(2)の段階はもはや 手遅れ。抵当権が行使されると、マンションは競売にかかります。 こっから先、専有者として奥様がどこまで居住権を主張できるかは 面白い問題なんですが、本件とはすこし離れるので割愛します。 いずれにしろ所有権より抵当権の方が優先しますから抵当権者すなわち 銀行が競売にかけると言ってくる。 何しろローン名義は先夫さんなので、官報で債権者を集めるわけですが 抵当権を打ってあるから、あわてて債権者会議に参加せずとも すむわけだ。 というか、銀行は、最後まで債務者の破産をしらず。 (1)の滞納さえなければ何もおこらないということもあるのです。 まぁ、複雑な説明はこのくらいにして、とにかく先夫の生活が苦しく なってローンだけ払ってくれる保証はないわけで、いずれにしろ(1)に なるわけです。 この場合、任意売却か、ローンの借り換えかという話になり、残債の 額にあわせて新たにローンを組んでくれ、たとえば質問者さまに恋人が いたら婚約者として連帯保証人になってもらってローンを借りかえる という話になります。 さて、次にご主人のローン枠ですが、今時点で５００万円の繰上げ返済 で残債１５００万にしてさらにセカンドハウスローンに 借り換えておく手はあります。 まぁ、ローンが滞るようならいつでも任意売却になってしまうのですが ここで、第三者がローンの肩代わりをするか、連帯保証人になれば 代位弁済し奥様あるいは第三者が、残債分の「求償権」を持つことになり ます。 代位弁済した証拠があれば、確か１０年の消滅時効で、借金と同じように 返済を求められます。 よろしいでしょうか。
