貸家の経費及び資本的支出について教えて下さい

質問

平成３年に中古住宅を、賃貸用に購入しました。建物に関る購入金額を２２年の定額で減価償却しています。昨年４月に最後の賃貸人が出て行った後、トイレを洋式にし、キッチン、壁紙、車庫の防水等のリフォームを行い、１８０万ほどかかりました。その後未入居の状態なので、損益通算で確定申告を行います。
今回のリフォームは、経費として認められませんか。資本的支出と考えるのであれば、その際、何年の減価償却で計上すればいいのでしょうか。なお、家賃は６万円です。

もう一点ですが、いつも確定申告をしているのですが、貸家を一軒持っているだけでも青色申告が出来るのでしょうか。
確定申告の期限ぎりぎりの質問で申し訳ありません。宜しくお願いいたします。

回答No.4

noname#120408

ＮＯ．１です。

フロチャートといっても価値を高めるものなのかそうではないのもなのかを区分ができないときに使うことになります。
基本的には新しいものに変えたら資本的支出、そうでないなら修繕費です。
畳とか瓦とかは交換しても修繕費でＯＫです。

フローチャート載せておきますが具体的にこれは価値を高めるものってでてないんです。
すみません。

http://www.panahome.jp/reform/owner/chintai/shisyutsu.html

＞壁紙とかペンキとか木工事など

壁紙の張り替えとペンキの塗り替えは修繕費で一括経費計上でＯＫですよ。
木工事はどういう工事なのかわからないのでなんともいえません。

あとすごい極論なんですけどぶっちゃけそんなに税務調査なんて入るものではないのであんまり気をはらなくても大丈夫です。。
たとえば不動産の収入だけで何千、何億ってある場合は別ですけどね。
そもそも個人の不動産業で経費にできるものってそんなに多くないんです。
たとえば固定資産税とか修繕費とか損害保険あとは修繕費ぐらいですかね。
仮に税務調査があってこれは修繕費じゃなくて資本的支出ですねって言われたとしてもそれが今年１年で経費に落とせるか、それとも何年かで経費になるかの違いですから長い目でみれば税務署としてはは税金として払ってもらえる金額に差はでてこないんです。

お礼

大変有難うございました。
例年通り経費で計上しておく事にしました。
築３０年の古い一戸建てで、今回のリフォームも、住むために必要不可欠の修理でしたので、修繕費だと言えると思います。
いろいろ情報を頂いたお陰で、たくさん勉強できました。
感謝しています。
本当に有難うございました。

回答No.3

noname#120408

＞家にくっついて車庫があるのですが、防水が切れて雨漏りがしていました。
今回そこの防水修理に４０万ほどかかりました。
これも経費でいいのでしょうか。

防水の処理については経費でＯＫです。
防水については判例から経費でＯＫとなっています。

＞修理費用を合算すると１８０万になりますが、1つ1つ説明を付けておけば良いという事でしょうか。

１つ１つ価値を高めたものなのかそうでないのか区分することが必要ですね。
基本的には価値を高めるものは資本的支出となり減価償却、原状回復のものは修繕費と思ってもらってＯＫです。
はっきりいってこれについては個人の感性が介入する部分なので人によっては違う意見もでると思います。
正直その区分が難しいものですが修繕費になるのか修繕費にならないのかは一応フローチャートみたいなものがあるのでそれに従うのがいいかもしれませんね。

今回のキッチンやトイレについては修繕費にはなりませんが減価償却の特例の中から一括で経費にできるので安心してください。

お礼

makotu7029さん、細やかなご指導有難うございました。
とても勉強になります。
資料はプリントアウトして読みました。
もう少し早く調べ始めなくてはいけなかったと反省していますが
makotu7029のお陰で少し気が楽になりました。

フローチャートというのは、どこかのＵＲＬにありますか？
壁紙とかペンキとか木工事など、調べて見ようと思っています。
一応建築やさんに入ってもらったので
何がどの工事なのか、明確に分けるのが少し難しいですね。
とりあえず出来るところまでやってから、税務署に行きます。

回答No.2

noname#120408

ＮＯ．１です。

トイレは自分でホームセンターに買いに行きました。１０万円くらいのものでしたが、工事費で１５万くらいかかりました。キッチンも同様にホームセンターで１５万で購入し、取り付け費に８万くらいかかりました。洗面化粧台は３万くらいのものを購入し２万５千円くらいで取り付けてもらいました。
これらはすべて、資本的支出になるのでしょうか。

それくらいなら全部経費で計上して大丈夫ですよ。
１つのものについて３０万円未満であれば経費でＯＫです。
減価償却の欄に記入して備考のところに少額特例と書いておいてください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5408.htm

お礼

makotu7029さん、ご親切に有難うございます。
ＵＲＬも見せて頂きました。参考になります。
とても感謝してます。

もう一つだけ教えて下さい。
家にくっついて車庫があるのですが、防水が切れて雨漏りがしていました。
今回そこの防水修理に４０万ほどかかりました。
これも経費でいいのでしょうか。

修理費用を合算すると１８０万になりますが、1つ1つ説明を付けておけば良いという事でしょうか。

回答No.1

noname#120408

リフォーム分については建物の価値を高めるようなものではなく原状回復のものであれば経費で計上してかまいません。
トイレについては和式から洋式に変わっているのでこちらについては原状回復とは言えないですね。
ただ金額的に大きくなければ一括で経費に計上できます。

＞もう一点ですが、いつも確定申告をしているのですが、貸家を一軒持っているだけでも青色申告が出来るのでしょうか。

できますよ。

お礼

早速の御返事有難うございます。
では、経費として認められないのは、トイレ・キッチン・洗面台の変更でしょうか？
トイレは自分でホームセンターに買いに行きました。１０万円くらいのものでしたが、工事費で１５万くらいかかりました。キッチンも同様にホームセンターで１５万で購入し、取り付け費に８万くらいかかりました。洗面化粧台は３万くらいのものを購入し２万５千円くらいで取り付けてもらいました。
これらはすべて、資本的支出になるのでしょうか。

もし資本的支出だとすれば、平成３年当時に購入した建物の減価償却が今年度末で１８０万ほど未償却（定額で、毎年３０万弱ずつ償却してきました）で残っているのですが、それと合算して、計算するのですか。それとも個別に減価償却するのでしょうか。今後２２年も使える建物では無いので、早く償却したいのですが、どのようにすれば良いのか教えて下さい。