マンション修繕費負担拒否への対応

質問

小型マンション（１０数戸区分所有）築40年以上、好立地が取り得。管理規約なしですが、都度の話し合いで修繕などに対応してきました。大規模修繕の前に耐震診断を行うことを1年半前に全員が合意。この程一戸当り２５万円を越える費用を掛け専門家による検査で耐震安全が確認されました。

予定通り大規模修繕の手配に入ったところで、一戸から自分は空き家にし大規模修繕の便益は受けないから費用負担しないと申し入れてきました。全員合意の回覧へ捺印した母と妹は引越し、後の管理を継いだ兄が申し入れてきたものです。耐震診断手配、大規模修繕への建築士起用などの説明のため集会を開き、何度も懇切丁寧な回覧を作り、妹は捺印しているのに、兄はそれらのことを承知しながら拒否してきました。

好立地なので更地化の方が中古売却より高くなるので更地化に持ち込もうとの魂胆のようです。１年半前の耐震診断を行う集会で念のため提起した更地化案は見送られ住み続けることになりました。その際、大規模修繕が仮見積りで１戸当り100万円以上となることは説明されています。それも承知で耐震診断を行いました。耐震診断費用を兄は支払いましたが、あくまで現状把握のためで大規模修繕の前提ではないと合意の経緯を無視する態度です。修繕積立はなく、多額でも都度各戸負担してきました。

ボランティア幹事役の一住民としてあくまで冷静に（激怒は抑えて）対応したいのですが、費用負担の強制は法的にできるものでしょうか。ご教示をよろしくお願いします。（他のネット相談にもお願いしています。）なお、建替えは同じ容積が確保できないのでムリな状況です。

回答No.4

masaaki509

管理規約が無くともマンション法に準じなければいけません。

マンション法では大規模修繕も普通決議で過半数です。建て替え決議は４/５以上です。すなわち１０数戸区分所有の過半数の決議で決定されます。
　第１７条の右側に記載
http://www.mansionadvisor.com/mansion_law/k110.html
決定されたのであれば、住んでいようといまいと区分所有者である以上負担は避けられません。売却等して所有者が変更されない限り避ける事は出来ない。

最終的には、弁護士委任が良いかと思います、払うのか？売却か？の選択です、裁判、売却、弁明の機会を与え３/４決議による占有者に対する引渡し請求、弁明の機会を与え３/４決議による区分所有権の競売の請求、マンション管理組合の買取ですかね、そう成らない様に、管理会社に対応して貰った方が良いのでは無いでしょうか？
もしくは提案として管理組合を法人化して、融資を受ける、区分所有法に従って、負担してもらう、個人は無く管理組合がローンすると言う事です。勿論議決は必要ですし説得材料になるかもです。
強制的にと野蛮な事は置いといて、よく話し合いましょう、大規模修繕とも成ると、払えない人、ローン組めない人が居てもおかしな話ではありません、修繕費の徴収をしていても大規模修繕では50万～100万と言った負担は結構あります、築40年以上なら尚更高額になります。
修繕決議ですが、修繕箇所が決定し、金額も決定した上での議決でしょうか？そうでないならこれほど不安な事はありません。

＞大規模修繕の便益は受けないから費用負担しないと申し入れてきました

恩恵は十分に受けます、修繕前に売却するのと修繕後に売却するのでは、売却金額も変わってきますし修繕する事で立替する時期が延びると言った事も考えられます。耐震・耐久の意味でも大規模修繕は必要不可欠ですが、前回は何時頃したのでしょうか？今回初めて大規模修繕するのでしょうか？

＞全員合意の回覧へ捺印した母と妹は引越

議決権は1世帯1つです、家族の捺印ですから有効です。

登記上の所有者である母に請求する事になります。譲渡・登記名義人変更されていれば、その人に請求です。

お礼

masaaki509さん

丁寧な解説とアドバイスをありがとうございます。
払うか、売却かの選択ですが、それに応じない場合には競売も可であれば道が開けます。あくまで話し合いでの解決を目指しますが、メールで十分に説明しお会いしようとの申し入れも拒絶し、母と妹（所有者であることが判明）が耐震診断の次は概算も出ている大規模修繕（前回は13年前）に同意した（捺印あり）ことを無視した一方的な態度なので、最悪に備えて法的可能性を知りたかったものです。

所有者の母と妹（40年以上住居し引越した）が兄に交渉を委任する趣旨を連絡してきましたが、自分たちが同意したことを翻す委任は無効と思います。抵当設定もないので売却すれば良いだけのはずですが、更地化の方が価値が上がるとの欲得でゴネているようです。

法的以前に社会的道理をわきまえない自分だけ良ければ病に長く隣人であった全員が驚愕しています。それだけに、ここでのご親切はありがたく感謝します。

補足

回答をお寄せくださった方々にお礼を申上げて区切りの締め切りをさせていただきます。

皆さんからのアドバイスも参考にし、弁護士に相談しております。なんとか話し合いで解決できることを願っています。ありがとうございました。

回答No.3

takapiii

＞もし問題の兄が法的根拠なくとも費用は分担しないと横になられた場合、差し押さえなどで負担を強制できるのか、知りたいところです。

明言は出来ませんが、決議時点での所有者であった母親が同意しているので、支払いを督促しても従わない場合は、裁判所に対し訴訟(金額によっては少額訴訟)、強制執行手続と進める可能性はあると思います。
同意していなければ、そこまでの強制力は無いのかもしれませんので、決議の時点での所有者が誰であったか、現時点の所有者は誰であるかは、重要な点のような気がします。

大事な事なのに無責任な言い方しかできませんが、法テラスなどで専門家の意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

お礼

takapiiiさん

ご親切なアドバイスをありがとうございます。たいへん参考になります。他の住人にとっても困った状況を打開するのに役立ちます。

回答No.2

takapiii

区分所有法に照らし合わせ、第17条に則って考えると、管理組合の集会で3/4の多数で決議されたのであれば、第46条に則って、区分所有者及び特定承継人に対してもその効力が生ずると考えられるのではないでしょうか。

http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM

この法律を盾に強制できると思いますが、法律家ではないので、あくまでも参考意見として。

お礼

回答をありがとうございます。

多数決議されており、その決議にしたがって手配をしてきました。区分所有法４６条に則って負担を強制できそうな道があるのはありがたいアドバイスです。

もし問題の兄が法的根拠なくとも費用は分担しないと横になられた場合、差し押さえなどで負担を強制できるのか、知りたいところです。
滞納管理費の回収に苦労するマンション管理組合が多いと聞きますが、同じようなことになるのか気がかりです。

回答No.1

tatango

現在の区分所有者はどなたでしょうか？母親？妹？兄？
仮に現在の区分所有者が兄でも区分所有法４６条に
相当すると思いますので、拒否はできないと思います。

区分所有者でないなら、そもそも拒否する資格はありません。

お礼

早速のご回答をありがとうございます。

登記はまだ母親のままで兄に移転していなくとも家族間で兄に一任している状況なので必要になれば委任状を取り付けるでしょう。しかし、大事な点ですので法務局で最新の状況を確認します。