大規模修繕について

質問

分譲マンションに住み始め９年目をむかえたのですが、大規模修繕費は具体的にはどのようなことをして戸あたりいくらぐらい費用がかかるものですか？

回答No.4

seapapajp

実例でアドバイスをさせていただきます。
大規模修繕工事で失敗する原因はは、管理会社や、工事業者に出された見積もりを見て、本当に金額にみ見合った材料や工法であるか、または修繕する必要な箇所かと言う事です。
　実際に行われた方々が失敗するのは、契約後工事が始まっても、契約の内容で工事がされているか、各工事の手順が守られているかどうかチェックされないことなのです。
　原因の一つに、安い業者と契約をして全てを信用して業者にお任せをすると、業者は利潤を出すために手抜きをしなければならなくなるのです。
　その結果、次の大規模修繕を短期間に行わなければならなくなってしまう可能性が生じます。工事中や工事後に検査を行い契約通りに実施されればお金を支払うことが重要です。なお、支払いは工事完成後１回で実施してくれる業者が倒産の可能性が少ないと思います。（先にお金を要求する業者は計画倒産があるので注意してください）
　私の姉のマンション（２００戸）は昨年実施しましたが、全面タイル張りの外壁は洗浄だけして１戸当たり５０万円の追い金を取られたケースもあります。
　非常階段の塗装もしてある場所とそうでない場所がありました。
　姉にいろいろ聞いてみると管理組合に建築士の方がおられたので安心していたみたいで、疑問が残ります。（私は工事後に知りました）
　不況の建築業界で最も利潤のでる仕事は、素人を相手するマンションの大規模修繕なのです。
　そのためにも自ら勉強をして自己防衛を行ってください。
　私のマンションの工事記録が載っているので参考にしてください。

参考URL：

http://www.mansyon-syuuzen.com

回答No.3

jakyy

工事の依頼は既存建物の事業主に依頼するか、
それとも改修専門に工事を施工するところがいいのかのご質問ですね。
その前に簡単に流れをご説明いたします。
【大規模修繕計画作成】
管理組合、管理会社等でまず、計画書を作ります。
本年度はどこまでやるかを取り決めます。５年先、１０年先まで計画を立てるといいでしょう。
【修繕積立金】
どのくらい積立金が貯まっているか把握します。
かなり厳しいと理事会で協議して値上げを協議することも必要ですね。
【工事業者選定】
建物の外壁タイル面改修、屋上防水、塗装等が本年度にすることを取り決めたら、
管理組合で業者を選ぶことになります。
マンションを建てた建築会社におおよその概算を調査してもらいます。
その上で、信頼のおける業者を数社紹介してもらいます。
業者は既存の建築会社でも、修繕専門のでも工事実績があれば、どちらでもかまいません。
業者に見積もりを出させます。
管理組合で、工事実績、見積書を元に業者を選定します。
【業者決定】
建築会社、管理会社には業者を紹介してもらうだけのほうがいいですね。
見積を調べて業者の選定をするわけですが、値段も大事ですが、最近の工事の実績が大事ですね。
数年後までアフターケアをしてくれる業者を選ぶ事がポイントですね。
マンションの中に建築に詳しい人がおいででしたら、
見積書のチェックをしてもらうといいでしょう。
【注意事項】
支払い条件、工事時期は業者を決めてからの交渉ですが、工事の進み具合を見ながら４回ほどの分割がいいですね。
工事業者が途中で倒産ということもありえますので、
早く支払わない事も大事ですね。
下記のサイトをお読みください。

参考URL：

http://www.buyers-agent.or.jp/pub/report/020308daikibo-syuzen.html,http://www.wendy-net.com/renew/renewal-top.html

回答No.2

come2

こんにちは

これだけですとなんとも答え様がありませんので、補足を大幅に要求します
まずは長期修繕計画はマンションに備わっておりますか？
それがあれば、そこにどれくらいの規模とかは書かれております。
もし築９年目にして、修繕計画がないとすると、これまでの理事は
ほとんど機能していなかった可能性も高いですので、
お急ぎください

ちなみにうちのマンションは２００世帯の１０階建てですが、
１０年目の工事予算は、計画上では２億です。
しかしながら、「計画上」は積立金がありますので、一戸当たりの
負担金は発生しません。

＞具体的にはどのようなことをして
ちょっとここでは説明しきれません。項目を書くだけでも

建物 タイル面改修
シーリング打替
防水
塗装
鉄部塗装
内装
外構
診断・足場

給排設備 揚水ポンプ交換
揚水ポンプ分解整備
排水ポンプ交換
給排水更生
給水管更新
排水管更新
屋外排水管修繕
高架・受水槽修繕

電気設備 屋外灯取替
共用灯取替
避雷針取替
TV共視聴アンテナ取替
操作盤

こんな感じです。
もしbb76さんが理事もしくは住民だけど興味がある
ということであれば、
「マンションの管理が手にとるようにわかる本」永岡書店
1500円をお奨めします。図入りで非常にわかりやすいです。

ぜひご一読を

お礼

ありがとうございます。
一度書店で購入して読のでみます。

回答No.1

jakyy

マンションの規模にもよりますが、
数千万円はかかります。というのは、築９年立ちますと、外壁の塗装、屋上の防水、足場代でかなりかかります。

【大規模修繕】
約3000万円ほどかかると戸数が少ないマンションは負担が多くなります。
修繕積立金があると、すぐに工事に入れますが、
積立金が少ないと徴収となります。管理組合はこれが大変です。

【修繕積立金】
毎月１万円ほど修繕積立金があると、
一軒あたり９年で約１００万円貯まっているとしますと、
50所帯で5000万円ありますので、比較的スムーズに行きます。

【臨時徴収】
５０所帯で全く積立金がない場合は、新しく一軒あたり５０万円ほどの出費が必要ですね。
管理組合は毎月少しづつでも積立金として、蓄えられることが必要ですね。

【建築会社】
マンションの建築会社、販売会社は売りやすいように管理費、修繕積立金の設定を少なくします。
少しでも安い方が売りやすいので、意識的に安くします。
結局、管理組合は不足分は後で徴収しなければなりません。

下記のサイトをご覧下さい。

参考URL：

http://kyushu.yomiuri.co.jp/house/h_02/h02_021121.htm,http://www.n-mansion.net/syuzen.htm

お礼

ありがとうございます。
ちなみに工事の依頼は既存建物の事業主に依頼するのが一般的なのでしょうか。それとも改修専門に工事を施工するところがあるのでしょうか。