修繕計画のないマンション

質問

マンション購入のことで度々こちらで相談させていただいておりますが、またみなさんにご意見をお聞きしたく思います。
その物件は世帯数20戸の小型マンションで、築9年です。
管理は委託で、世帯数が少ないので管理費は少々高めですが、修繕費は月1万円といったところです。
将来の修繕費の負担増を予測するため、修繕計画などを見せてもらうように働きかけましたが、管理組合で「計画は立てていません」と言われてしまいました。
これから大規模修繕の計画など決めていくそうなのですが、このような管理組合のマンションは如何なものなのでしょうか。
組合がしっかりしていないのはやはり危険でしょうか。
気に入った物件なので、できれば購入の方向で考えたいのですが、このような問題を解決する方法はないでしょうか。
例えば修繕費については私自身が不動産調査の専門家に「この住宅ならこれくらいかかるだろう」という長期的な予測を立ててもらって、それが自分の予算からかけ離れていなければ購入を決断しようと思いますが、実際管理組合がどれくらい適正に計画実行をしてくれるか・・それは私自身が管理会社や組合に働きかけることで解決できることではないのでしょうか。
この物件は価格的にはとても安くて、将来、多少修繕費が値上がりしたとしても余裕で払えると思うのですが、もし仮に管理組合があまりにもだらしなくて資金運用がうまく行かず、一千万もの修繕費を追加請求などされたら、さすがに困ります。そんな可能性ってあるのでしょうか？
ちなみに決算報告書を見せてもらったら、今現在、修繕費や管理費の積み立て(貯金）額は一千万くらいです。
まだ大規模修繕をしていないのに、これって足りてるのでしょうか？
わからないことだらけで恐縮ですが、少しでも皆さんのお知恵を貸してください。どんなご意見でもお待ちしております。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

修繕積立金というのは、前所有者が積み立て分も引き継ぎます。

きちんと計画がある建物では、前所有者がそれなりに積む建てた分があると思いますが、修繕計画がきちんと立てられていない場合は、不足して臨時徴集などあります。

例えば、現時点（９年目）での積立金が９００万円で＃２さんの回答を参考にして、修繕費が１２年目に２０００万円かかるとすると、１１００万円不足しますので、それを専有面積の比率で割って（ここではわからないので戸数で代用します）、１軒あたり５５万円を臨時に徴収することになります。
３年分の３６万とあわせると、質問者の負担は９１万円となります。

これが２０００万を想定して管理組合が計画的に均等に積み立てていた場合、2000/12（年）/20（戸）*(12-9)（年分）=25万円の負担で済んでいたことになります。
これは管理組合がきちんと計画をしていて、その通りの修繕になった場合、差額の６６万円は前所有者が負担していたと言うことを意味しています。

＞気に入った物件なので、できれば購入の方向で考えたいのですが、このような問題を解決する方法はないでしょうか。

購入前に解決する方法はありません。修繕費を想定して、不足する積立金負担分を交渉して売値を下げてもらうことぐらいしかできないでしょう（その分安くしてあると言うことかもしれませんが）。

購入後ならば、管理組合の理事長になり積極的に管理組合を運営していくという方法があります。

＞今現在、修繕費や管理費の積み立て(貯金）額は一千万くらいです。

ところで、修繕費と管理費は別枠で考えるべきで、込みで考えるのは余りよい会計管理ではありません。

月１万円で９年間２０戸が積み立てると、現時点での積立金は、２１６０万円程度になるはずです。
途中から積み立てを開始したとか途中で修繕など行っていなければ、積立金はもっとあるはずだと思いますが、きちんと会見管理がなされているか確認した方がよいと思います。

お礼

よいご意見ありがとうございます。会計報告書を部分的に見せてもらっただけなので詳細はよくわからないのですが、管理費の剰余分を毎年修繕費に回して、その合計の貯金額が現在一千万・・ということみたいです。そう考えると確かに少ないと思うのですけど。世帯数が少ないから修繕費の上乗せや数百万の追加請求は覚悟した上で、というかそれを見積もった上でこの販売価格ならいいだろうと思ったのですが、計画がしっかりしていないとそれこそ数百万では済まなくなるかもしれませんね。どうもありがとうございました。

回答No.4

hiro-2005

それは不安だと思います。
１０年に一度は大規模修繕が必要となりますから、９年目で計画がたっていない、しかも修繕費が１０００万円しかないとすれば、かなりずさんな印象です。

私の住むマンションは、７０世帯ですが、修繕積立金は２６５００円で、毎年少しずつ上がっています。
高いですが、１０年ごとに大規模修繕、その間でも毎年修繕すべき箇所を点検し、こまめに対応しています。
毎年、管理組合で理事会役員と修繕委員会委員を選出し（持ち回り）、点検や業者のチェック、見積もりし、小規模修繕の実施、大規模修繕への準備を行っています。
積み立てられた修繕費の運用も適宜行っています。
おかげで、追加修繕費をとられたことはありません。

マンションは瑕疵保障の交渉や、災害時の対応など、運命共同体ですので、管理組織のずさんさは致命的だと思います。
購入の前に、よく検討されたほうがいいと思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。確かに、多少修繕費が高く取られても、それが計画の上に適正に使われているのなら安心して予算が立てられるのですよね。どうもありがとうございました。

回答No.2

honjo_tanu

書かれた範囲で考えると、私ならここは買いません。
特に、安いからというだけの理由なら・・・

修繕積立金は、２０戸ｘ９年ｘ１２ヶ月ｘ１万円ということで、２千万円以上でないと計算が合いません。
大規模修繕時、１千万ということは無いでしょうけれど、百万単位の追加負担は十分ありえそうな気がします。
となると、負担できないお宅も出てきて、もめますね。
修繕時期は大幅に遅れるか、最悪修繕されないままとなる恐れも・・・

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。
会計報告書は部分的に見せてもらっただけなのですが、小規模修繕などで使われているようで、現在一千万くらいのようです。（それも不確かなのでこれからよく聞いてみます。）百万、二百万の追加請求は私は応じられるのですが、負担できない世帯があってもめるかもいしれない・・というのはかなり参考になるご意見でした。自分の予算計画が集合住宅で通用するわけではないということですね。どうもありがとうございました。

回答No.1

ike1379

私もマンションに住んでいます（465戸）が修繕費はもっと高いですよ。
マンションの大きさにもよるでしょうが・・・・
築9年と言うとそろそろ中規模修繕の時期ですね
積み立て額が1000万だと予想する限り足りないと思います。
管理組合がしっかりしてないと管理会社の言いなりのマンションになりますので通常より高い見積もりで実施されることが多いようです。
（管理会社系列の工事業者になるため）
本来なら２～３社のあい見積もりを取って管理組合にて話し合いをし安くて良い業者に発注するのがベストです。（ある程度の知識は必要です）
聞いた話ですが大規模修繕時足りない分を個人負担で分配徴収すると言う話も聞いたことがあります。
その場合は数百万単位になることも珍しくないそうですよ。
大きい買い物ですので管理会社や管理組合などに納得がいくまで聞いたほうがいいですね。
通常マンションは修繕計画があるはずですからそれをちゃんと見せてもらってください。

お礼

ご意見ありがとうございます。管理会社の言いなりになるということですか。なるほど。管理会社が適正に運営してくれれば大丈夫と思っていましたが、それ以前に居住者の組合がしっかりしなければならないということですね。とても参考になりました。