約20戸・駅近小規模の築15年・区内のマンションは

質問

築15年、約20戸の駅近の小規模マンションを検討しています。
都心ではありませんが、都心に近い便利な立地です。
かなり手頃な値段であり、大規模修繕が済んだばかりです。

但し、約20戸という戸数が気になります。近々、滞納者はいないか、修繕積立金残額はどのくらいか（少ないとは思います）、これから修繕積立金等は上がるのか、一時金の拠出は求められないか確認したいと考えております。

このような小規模マンションを特に中古で買う場合のデメリットをご教示くださいませんでしょうか。

専門家の方、居住中、居住したことのあるご経験者の方、宜しくお願いいたします。

回答No.1

espresso1081 · ベストアンサー

総戸数の少ないマンションには住んだことありませんが、中古マンションを購入した者です。
総戸数が少ないと、管理費と修繕積立金が割高になることと、管理組合の理事の順番が早く回ってくることと、マンション管理に詳しかったり積極的な組合員（所有者）に出会える確率がその分減りそうな気がするので、最低でも総戸数50戸以上を探しました。
私の理想は100戸程度でしたが、そうすると選択肢が少なすぎたので諦めました。

中古で購入する場合、売値が充分安ければ管理費と修繕積立金の高さを相殺できますが、それでも私は購入したくないです。一軒が管理費と修繕積立金を滞納した時の影響力が、20戸と50戸と100戸では違いますからね。私は今マンション住まい２軒目ですが、前も今も滞納者は同程度います。今の方がマシですがこれからどうなっていくかはわかりませんので、常に滞納者はいるくらいの心づもりでいた方がいいと思います。

１回目の大規模修繕が終わってまだ、大規模修繕費用を一時金で負担するようにしている管理組合は、私はダメなマンションだと思います。
ちゃんとした管理会社は、マンションの維持管理に無知な住民を説得して、毎月の修繕積立金額を上げ一時金徴収をなくす筈（払えない人を出さないため）ですから、中古で買う場合、毎月の修繕積立金が安い（総戸数と築年数に相応しい額でない）マンションは、管理会社の質か住民の意識が低いということになります。

私は理事を３度やりましたが、マンションに住んで管理組合の総会に出たり理事をやったりすれば、誰でも維持管理の大変さはわかると思いますので、マンション住まいの人が増えていくほど、総戸数の少ないマンションの需要は減っていくと思います。なのでもしも不要になって売却する時に売りにくいかもしれません。
そしてこの法則でいくと、マンション管理に詳しい人は寄りつかず、管理に無知な人が中古で買いがちということになり悪循環だろうなぁと予想します。

お礼

早々にご回答いただきありがとうございます。理事長を多数ご経験があるだけにとても説得性のあるご意見かと思います。う～ん、やはりそうですよね、手頃故のデメリットですよね。よく考えたいと思います。

補足

大規模修繕こそ終わりましたが、次年度繰越金が5年間赤字が続きます、
その後、2回の大規模修繕がロングスパンで行われますが、それぞれ3年以上の赤字が続きます。この赤字は一般会計の赤字でカバーですかね。この長期修繕計画は普通なのでしょうか・・・

回答No.4

noname#229162

＃３です。28戸の築８年マンションに５年住んで、売却しました。
大規模修繕は、次回が大変です。
ポンプや自動ドア、二段式駐車場の更新、防水層の工事、それに
塗装、外壁補修とか加わると第一回の１．５倍以上の工事費が予想
されます。
このマンションには私を含めて二人建築士がいたので、一回目はなんとか
のりきりましたが、将来の積立金不足は明白だったので引越しました。

今、かなり手ごろというのは、この先さらに下がるということでしょう。
私は１９９８年に買って２００３年に売りましたが２０００万ほど下がりました。
戸数が少ないというのは、面積が１００m2前後で魅力的でしたけど

お礼

大変遅くなりまして、申し訳ございません。
ご回答いただき有難うございました。

回答No.3

noname#229162

管理費が割高。
管理が常駐でも隔日だったり巡回だったりする。
修繕積立金が高い。
マンションはスケールメリットが利点なのにそれが発揮しにくい。

お礼

ご回答いただき有難うございました。
まさにそのとおりだと思います。
大規模修繕が終わったばかりですが、数百万の借り入れを行うようであり、更には、将来の月々の負担増も検討される予定のようで、非常に不安ではあります。

回答No.2

espresso1081

回答No1です。お礼と補足を拝見しました。
３回やったのは理事で、その内理事長は１度経験しました。これはクジ引きで決まりました。

管理組合も家計も同じように考えればいいと思いますが、赤字を埋めるのは所詮自分たちであって、払うのが先か後かの違いですよね。先に払っておけば（適正な修繕積立金額にする）利息分安上がりです。こう考える所有者が少ないからこその赤字会計でしょう。私的にはそのマンションはお話になりません。

たとえ良い管理会社が修繕積立金を引き上げる提案をしても、組合員が否決してしまえば問題は解決しませんので、とにかく賢い所有者の集まりそうなマンションを選ばないと、お先真っ暗になりますよ。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
やはりそうお考えになりますよね。
パスするのが濃厚ですが、最終的に実際の積立て状況、滞納率を確認して判断したいと思います。