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土地付建物売買契約の破産問題について
- 土地付建物売買契約を破産した会社と交わした場合、手付金を返還してもらえるかどうか、契約を解除することができるかなどが気になります。
- 契約を交わした会社が破産した場合、手付金が戻ってこない可能性もあるかもしれません。また、工事済みの費用を請求される可能性もあります。
- 土地の所有権がまだ会社にあり、抵当権が設定されている場合、引き渡し時に登記の変更や抵当権の解除が行われる予定でしたが、破産により想定外の問題が起こる可能性もあります。
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１軒目は、建売住宅（材料は、工務店のものを使い、平面図等は、オーダーで自分で書いて確認申請も自分で行った。）を購入し、バブル崩壊直後、それを売ってハウスメーカーの注文建築を買った１級建築士です。土地家屋調査士の資格ももっています。法律関係の勉強もしていますのでできるだけ正確にお答えします。 まず、質問内容を整理します。 手付金は、業者が破産した場合、戻ってくるか？ まず、場合わけが必要です。 ○ あなたから契約を解除した場合 破産の場合でなくても、 民法第545条により原状回復義務が発生します。 以下のとおり 第五百四十五条 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。 「次に手付けが返還されるか？」ですが 手付けに関しても民法に規定があり （手付） 第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、契約を解除できますが、今回の場合売主は基礎工事に着手しており、買主である貴方からは契約解除権は民法上ありません。 だだし、手付けが、契約額の一部に充当することとなっている場合は返してもらえる可能性はあります。 法的理論構成は、こうです。 相手側が破産→工事を継続できない→あなたが契約解除→土地が、売主の物→基礎は土地に符合→よって、基礎工事で、得た利益は売主のものとされ、手付け金がもどってくる。 この場合も、民法 第325条の規定により、抵当権や、根抵当権をもっている銀行や工事をした業者の方が、あなたより先になるので、ほとんど返ってこないと考えた方が無難でしょう。 第三百二十五条 次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の不動産について先取特権を有する。 一 不動産の保存 二 不動産の工事 三 不動産の売買 また、あなたの意向で、プランされた、基礎工事は破産管財人にとっては、邪魔なので、厳しくいうと撤去費用をださないといけないかもしれません。 その場合は、破産法第６７条の規定により相殺権を行使してください。 （相殺権） 第六十七条 破産債権者は、破産手続開始の時において破産者に対して債務を負担するときは、破産手続によらないで、相殺をすることができる。 Poolisherさんが、建売の売買契約であれば、途中の工事代金はあなたの債務になりませんと言われていますが、建売住宅の場合は、通常、工事完成、融資実行が停止条件となっており、条件成就しないと所有権があなたに移転しないと考えられるからです。 民法の原則では、売買契約時に所有権が移転するのが原則です。契約条項をよく見ないと言い切ることは実は、少し危険です。 また、基礎工事に着手しているということですが、建築確認申請とかはとられていますか、その名義はどなたになっていますか？ あなたになっていませんか？ ○ 次に契約を解除しないで、土地と基礎工事をあなたのものにする方法 契約を解除しない場合は、根抵当権の解除が問題になります。 その土地や基礎工事をあなたが気にいっているのなら、自分のものにする方法もあります。 売主が破産しているので銀行等は、お金にしたいと思っているはずです。 ですから、土地を買ってもらえるなら願ってもない話なので、市場価格より安く買える可能性もあります。（根抵当権をはずしてもらった上で） 破産管財人は通常、弁護士がなるケースが多いので、弁護士から不動産鑑定士に不動産鑑定をしてもらい、以前の契約額以下かつ市場価格以下なら、購入して別の業者に工事を完成してもらうという方法もあります。 ○ いずれにしても、売主が破産すれば、破産財団となり、あなたは、債権者又は債務者となるので、破産管財人に債権の申し出る必要があると思います。 ○ たぶん、私のような専門家でも、家を建てる時にパニック状態になっていましたので、今回のような非常事態であれば当然ですし、財団法人 住宅リフォーム紛争処理センターへ相談する方法もありますが、もう少し問題点を整理していただくと良いと思います。 ○ 住宅リフォーム紛争処理センターのページと家を建てる時の情報が詰まったまぐまぐを発見したのでごらんください。
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- poolisher
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no2です。 ＞契約は建売になっていても、工事済み代金が請求されることがあるのですか？ 失礼しました。建売の売買契約であれば、途中工事代金はあなたの債務 にはなりません。訂正します。 ＞管財人は契約解除手付金も返還出来ると言っていましたが、あまり信用しきらない方がいいのでしょうか？ もう相当に債権債務の洗い出しが進んでいるということなのでしょうか？ 債権届出はもう出しましたか？債権者集会は出ましたか？ 「返還出来る」が「全額返還できる」とは信じられません。「一部配当できる」という意味かも知れません。 その管財人って本当に管財人？ これ以上は想像でしかないので・・。裁判所に確認したほうがいいかも。
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
向こうから解除してきた時は、手付以上を返して貰えますが、破産では 難しいでしょう。あなたから解約した場合には当然返金はされません。 と、いうことでほぼ確定的なことは払い込み済みの１００万は返って 来ないということです。 その先のことは、管財人の方針や事業を引き継ぐスポンサーの有無に よってもことなりますが、 ・工事再開は管財人の方針が出た後 ・事業引継者が現れれば、家は完成するかもしれない ・家の完成とは無関係に基礎工事代金が管財人から請求されるかも 知れない 今現在は問い合わせても確定的な情報は得られないと思いますが心配で しょうから、財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センターに 相談してみてください。 地区専門弁護士の相談斡旋もやっているようです。
補足
回答ありがとうございます。工事済みの請求について追加で質問します。契約は建売になっていても、工事済み代金が請求されることがあるのですか？管財人は契約解除手付金も返還出来ると言っていましたが、あまり信用しきらない方がいいのでしょうか？
- tadagenji
- ベストアンサー率23% (508/2193)
あなたもその会社の債権者の一人ですが、債権額から発言権などはないでしょう。 工事中の建物は、その会社のもので、会社からいくらいくらで放棄するといってこない間は、施工会社があなたに請求して来ませんが、あなたがこれまでに投資した金は、戻ってこない事がおおいです。
お礼
回答ありがとうございます。工事済み代金の請求がないことで少し安心しました。管財人は報道にも名前がのっていたので間違いないと思います。会社にお金が全く残っていないとかではないので、内容も優先させるべきだし、金額も多額でないので大丈夫とのことでした。特に債権者集会のことは聞かなかったのですが・・まずいですかね。何せ昨日の話なのでそこまで決まっていないようですが・・