土地引き渡し前に倒産、建物は完成

質問

住まいのカテゴリーに質問しましたが、こちらの方が適切かと思い
移動させていただきました。

土地と建物を別々の会社で契約しました。
土地を所有している不動産会社をA社、建物を建てる工務店をB社とします。
A社は、「代金支払いは建物完成時でいいです」とのことで、手付け金だけ支払い済みです。
建物が完成しB社からから引き渡しを受ける１週間前に、A社が特別精算になってしまいました。
A社がその土地を担保に金融機関から借り受けを受けており、抵当権が設定されています。
この状況で、私がこの土地を購入することはできるのでしょうか？
それとも契約は白紙になってしまうのでしょうか？

回答No.5

coogon21

＞もしよければ参考にお教えいただきたいのですが、根抵当権の設定
＞されている土地を買うと言うことは珍しいケースなのでしょうか？

珍しいケースです。
ですが、ご質問者様のケースにおかれても、根抵当権の設定
されている土地を買っているケースには該当しません。
あくまで手付金以外の残代金を全て支払った場合に初めて
買った事になりますので、ご質問者様のケースはまだ買って
いない土地に家を建てた事になります。

恐らく、現金一括でご購入されているのではと思います。
普通の庶民はたいてい、金融機関の住宅ローンで購入すると
思うので、その場合は、司法書士、売主、買主、金融機関
全員立会の元、完全に購入という運びにならなければ、
ローンが発動しないので、こういったトラブルには会い
にくいです。

回答No.4

akak71

特別清算なので、通常どおり、売買代金を支払い、、移転登記します。
銀行も抹消書類をくれるでしょう。

倒産でも、債権債務を清算するために存続しますので、そう心配しなくても良いと思います。
心配でしたら、抵当権者に連絡を取ってください。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
私にとっては初めての状況でパニクっていたのですが、
ご意見を伺いすこし安心しております。
ありがとうございました。

回答No.3

glifonglifon

こんにちは。
大変な事態に遭遇されてしまったこと、お察し申し上げます。

１．土地のゆくえ
●現在の土地所有権
A社との売買契約書を確認し、
「土地代金の支払いと所有権の移転」は同時に行う、という特約があれば、現在の土地の所有者はA社です。
「土地代金の支払いと名義の移転」は同時に行う、という特約が付いていれば、現在の土地の所有者は質問者様です。
●金融機関との関係
実際の土地所有権がいずれに属するにせよ、現在の登記簿上では、A社が所有者になっていますよね。そして、金融機関の根抵当権が設定されています。仮に質問者様が、今後A社から名義の移転を受けたとしても、金融機関の根抵当権が優先しますから、土地は残念ながら根抵当権の実行を受けてしまいます。

２．今後の対処
●そのまま放っておいたらどうなるか
建物の所有権は質問者様にあることは明らかですが、それでも、金融機関は土地と建物を「一括競売」することができそうです。土地の競落代金は金融機関が回収しますが、建物の競売代金は質問者様に入ります。
よって、そのままでは申込金が戻らないだけでなく、わずかな金額と引き換えに、建物の所有権も失う結果となりそうです。
●どう対処するのがベストか
既に建物が完成しているわけですから、下の回答者様がおっしゃっている通り、弁護士か司法書士を通し、金融機関と交渉なさるのがベストかと思います。
金融機関も、手間やリスクの伴う競売は避けたいというのが本音だと思いますから、ある程度の金額と引き換えに、抵当権実行を諦めてくれる可能性もあります。
ただし、金融機関に行く前に、確認をしておかなければなりません。確認内容は、A社に対する債権者や債務額です。A社の債権者が金融機関以外にも存在すれば、せっかく抵当権実行を止めさせても、他の債権者が土地から配当を受けてしまう…という事態になりかねません。ですから、金融機関に対して第三者弁済を行える状況になれば、代位弁済を原因とする根抵当権移転登記の確認と準備もしておく必要があるか、と思います。
また、逆に、質問者様もA社に対して債権者の立場にありますから、A社の清算法人に対して配当請求を行えます。
こちらも合わせて弁護士・司法書士にご相談ください。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
項目別に分けていただいて、大変わかりやすかったです。
なかなかすぐに解決というわけには行かなそうですが、
専門家に相談してがんばってみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

oska

＞私がこの土地を購入することはできるのでしょうか？

不動産の場合、登記を行なう事で「所有権を主張」出来ます。
不動産屋と契約したからと言っても、（残念ですが）法的に何ら効力はありません。
Ａ社名義の土地に銀行の抵当権が付いている。ただ、それだけです。
銀行としては、Ａ社の財産を処分して貸し出し資金の回収を行ないますね。
ですから、一般的には「その土地は競売若しくは、関連会社で売却」するでしよう。
信託銀行の掲示板に「販売物件情報」チラシを貼っています。

＞それとも契約は白紙になってしまうのでしょうか？

質問者さまの場合、手付金はＡ社に対して損害賠償を求めて下さい。
土地に関しては、銀行が競売にかけた場合は、競り落として下さい。
抵当権＋一戸建てが立っている土地の評価額は、二束三文です。
特に今回は、土地・建物の所有者が別ですから、競売を行なっても買い手が居ないでしよう。
抵当権を設定した銀行に事前に行って「幾らで売るのか？」を確認して、売買金額の合意が出来れば、銀行から購入して下さい。
二束三文で買い手が付かない土地ですから、銀行も手放す可能性は高いでしよう。

しかし、変わった契約でしたね。

お礼

ありがとうございました。
不動産に関する知識が無かったために大変なことになりましたが、
自業自得だったのかもしれませんね。

もしよければ参考にお教えいただきたいのですが、根抵当権の設定されている土地を買うと言うことは珍しいケースなのでしょうか？
家は一生に一度の買い物といように、私も初めての不動産売買で経験がありません。
もし、次に売買があった時の参考にしたいので、よろしくお願いいたします。

ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

buchi-dog

A社から「銀行の抵当権がついている土地」を買ってそこに家を建てた(建築請負はB社)という話ですか？ずいぶん変わった話ですね。A社から土地を買うときは「抵当権がついているので時価マイナス抵当権設定額」で買ったのでしょうか？

抵当権がついている土地を宅地として買う人は通常はいません。土地所有者が変わっても抵当権はそのまま残るので、今回、Ｂ社が建てた家が完成して引渡しを受け、Ａ社にも残金を払い、その数年後にＡ社が倒産して銀行に抵当権を実行されてしまえば、最悪の場合には質問者さんは家を壊して出て行かねばならないからです。

とりあえず、司法書士に相談して土地の登記を見て貰って下さい。
※不動産登記については弁護士より司法書士のほうが専門ですので、弁護士より司法書士が適当です。

現状、土地の名義がどうなっているのか、抵当権が何個ついているのか、さっぱり分かりません。

その上で、金融機関に対して、金融機関が認容するような条件で「抵当権消滅請求」を行うのが最善です。こちらは司法書士、あるいは弁護士に相談した上でやって下さい。

その土地に何個の抵当権がどのような形でついているのか分かりませんが、金融機関としても、競売手続きという面倒な手続きをこの「大不況」の時期にやるより、質問者さんが抵当権を買い取ってくれればその方が簡単でリスクが少ないので、「抵当権消滅請求」の条件が妥当であれば応じてくるはずです。

補足

ご回答ありがとうございました。
登記の写しが手許にあるので再度確認したところ、根抵当権が１つの金融機関から
設定されていました。土地の名義はA社となっております。
A社の話では、当方が土地代金を支払うと、この根抵当権は消滅するとの説明を
受けておりました。

大変参考になりました。ありがとうございました。