マンション管理組合がe-Bankを活用したいが？

質問

現状は、マンション管理会社に管理費等の収納状態を一任しているが、
マンション管理会社は、管理委託費費を支払っている。過去の支出分析をすると突出して、最高金額を支払って来た。
が、何をして呉れるかを調べると、支払い金額に見合う支援をしていない。更に、保険会社・付帯設備会社・修繕工事施工実施会社・修理会社等との仲介料（キックバック）等、貪られて（むさぼられて）いる状況です。
この様なマンション管理業界や修繕工事業界や設備業界から離別すべく自主管理を目指したい。そして、月額１万５千円以下の負担を目標とした。
ここでのe-Bankとは、各住戸の月額負担振込実績を、全住戸が閲覧可能とし、かつ、勘定科目別の収入集計を行う。
支出は、理事の３名以上の承諾認証入力を得て、支払先の取引口座に振り込む。
この種のe-Bankシステムの構築を目指したいが、現状の取引銀行では、
当システムの基本機能を理解できる窓口が出先には無く、本店のシステム部門と相談して欲しいとたらい回しです。
実践されておられる管理組合の助言をお願い致します。

回答No.2

st_tail · ベストアンサー

管理会社の社員です。

銀行に、そのシステムを作って、と言っても、難しいのではないでしょうか。需要がある程度あって、商売になると思えば動いてくれるでしょうが、今の時点ではそんなに需要があるとは思えませんが・・・。

自主管理をお考えなら、むしろできるところから、少しずつ進めることをお勧めします。簡単に言えば、保険の代理店を変える、設備関係の保守、点検をする業者を探してきて、そちらに委託する、等ですね。

これは私見ではありますが、出納業務だけは、管理会社を介在させておいた方がよいと思います。何故かと言うと、一つは滞納者に対する対策です。自主管理では、専門的な知識を持つ人がいない事が多く、滞納の解消がなかなかできない、また区分所有者同士と言う事で思い切った事がやりにくい、等のデメリットがあります。また、支出面でも、理事の間で不正ができないよう、第三者をかませて置く方が間違いがありません。これは、いくつか自主管理のマンションで上記の問題を起し、結局当社に管理を委託することになった例を見ているので、あえてお勧めする次第です。

管理会社というのは、管理のプロです。色々なノウハウや経験を持っています。この管理会社をうまく使うことが肝要です。

お礼

早速のお応えをありがとうございます。
過去３０年間の支出金額を分析すると、
第１位：マンション管理会社（管理員・清掃員を含む）
第２位：RC構造の外壁の補修費と塗装工事費
第３位：共用給水管・共用排水管等の管更新工事費
第４位：エレベータ補修費と装置の更新費

問題点１：マンション管理会社は、保険・修理・工事に裏で介在。
　　　　　発覚した見積書から３０％の仲介料が含まれている。
　　　　　更に、３０％の仲介料が関係会社に配布される。
　　　　　結局、工事実施会社の取り分は、見積もり金額の４０％以下から最悪３０％です。
問題２：管理組合が要求しないと何もしない。
　　　　議事録の発行に４５日間。１週間以内と要求しても無応答。
　　　　議事録の内容を改ざんする。その時の理事長の都合に合わせる。
　　　　会計年度末と事業年度末に２カ月のラグが生じるから、払った、否、未払いと言う騒動が発生する。
　　　　区分所有法に基づく的確な助言ができない。
　　　　自分が発言した説明を忘れる。
　　　　上司が謝罪に来るが、管理会社の内部でのコミュニケーションが希薄であり、かつ、管理組合の共同の利益に寄与する運営ノウハウ・他の事例を紹介しない。
　　　　マンション標準管理規約が法律だと云いだす。

区分所有法自体が、分譲集合住宅に整合しない規定があるし、初めて、読むと日本語の文章なのか、主語・述語、「テニヲハ」が曖昧。
裁判官・検事を含めて、社会に存在する新技術には全く疎い。

poolisherさんからの助言があります。
システム→情報活用→第三の波「トフラーの波」と過去の言葉ですが、
本質は、情報活用と言う時代の到来を示した貴重な明示です。

分譲集合住宅を構成する資器材リスト、部品名・仕様・型式名・品番・数量・施工工法→修理方法等のデータファイルがあれば、修繕工事費は、現状のコンサル・一級建築士は不要ですし、多重構造の請負・仲介も排除して、修繕工事を行える地元の業者に委ねる。勿論、マンション管理会社の仲介を排斥することです。

支出分析を行い、支出金額の大きい所から対策をするのが常道だと思います。
いかがでしょうか？

回答No.1

poolisher

機能が理解できないのではなく、何故銀行が開発して提供しなければ
ならないのか理屈がわからないからだと思います。

それと、例えば「支出は、理事の３名以上の承諾認証入力を得て、支払先の取引口座に振り込む。」
というような仕組みは取引の根幹に触れるルールですから、少なくとも
銀行の内側でシステムをつくることはできないでしょう。

出納しかしていない銀行に管理会社の事務代行できるシステム作れと
いっても無理があるんんじゃないですかね？

お礼

早速のお応えをありがとうございます。
月額負担金額を振り込んだ銀行・口座から、各自が振込証明リストをD／Lし、そのコンテンツを理事会のサーバ、もしくは、担当理事複数名に転送する方式が、原始的な方式だと思います。
銀行でも、地元の銀行は対応姿勢を見せますが、都内にある離れた銀行は、拒否する姿勢です。

ともかく、マンション管理に人材を投下する形態から脱却すること。
損害保険・修理・工事等もマンション管理会社が介在しておりますから、直接、工事・保守・修理を行う会社と取引をする形態に替える事です。
組合員で困った方：
１．PC操作ができない高齢者。これは支援せねば。
２．外住組合員
　　共用部・共有部の維持管理義務を、居住していないから不履行。
　　区分所有法では、想定外？
　　分譲集合住宅向けの基本法の制定が必要。
３．主要付帯設備に関する知識を備えていない事。
　　修繕工事に１級建築士を介在させる規制はない。
　　但し、基礎杭・柱・梁・天井・床下・壁等の修繕工事は、検知器基準法では、「大規模修繕」と命名・識別していて、１級建築士の介在が義務付けされている。これは、強度計算ができる１級建築士が対象であろう。実態は、強度計算ができない１級建築士が仲介して、高額な仲介料を搾取するのが実態であろう。
　　高齢者が多くなった分譲集合住宅は狙われていますよ。

これを防ぐ仕組み・方策・情報提供を考えたい。
ITを活用した安心・安全な分譲集合住宅の維持管理手法を構築してゆきたいものです。
課題は多々ある。