管理費と修繕積立金の「各住戸間の比率」

質問

管理費と修繕積立金の「各住戸間の比率」はどのように決められるものでしょうか。

専有面積の比率でしょうか。
（つまり、住戸Ａの専有面積が住戸Ｂの専有面積の２倍なら、管理費と修繕積立金も
住戸Ａが２倍）

また、それらは、誰が決めているのでしょうか。（マンション管理会社？管理組合？）

よろしく、お願いします。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

国交省が「管理規約」などの標準モデルを示して、それに皆が準じているというのが現状。よって、修繕積立金を含む「管理費等」が面積比によって算出されるというのは、分譲マンションの全国的な常識。

管理規約原案は竣工時に管理会社が草案を作成し、それを管理組合が「発足総会」で承認することで決する。

既に、「管理規約」(使用細則)に面積比による徴収額決定と明記されている以上、面積比による決定を拒否するのなら、まずは、「管理規約」の改正を総会承認してもらわなくてはいけないが、規約変更は、全組合員の3/4以上の賛成票が必要な「特別議案」なので、これは、殆ど現実的に不可能。

「管理規約」に明記されている面積比による計算法を踏まえての値上げならば、管理規約本則ではなく、それに付随している「使用細則」変更ということになって、出席者の過半数の賛成票で承認となる「普通議案」なので、こちらは、結構簡単。総会は過半数の出席でその成立要件を満たすので、全体の1/4以上の賛成でOKという理屈。

5年毎に見直すことになる長期修繕計画書で、どうしても「積立金」値上げが必要になるように初期(マンション購入時)設定されているので、ある程度、簡単に値上げが総会承認されないと、10数年毎に必ずやることになる大規模修繕が実施できない。大規模修繕が実施できなければ、スラム化が一気に進むわけで、「修繕積立金」の値上げは避けて通れない。値上げを拒否する住民であれば、尚更、「一時金徴収」や「銀行借り入れ」など、出来ないと思う。値上げを拒否する管理組合員が大勢いるというマンションに未来は無い。

で、普通のパターンは、管理会社が「長期修繕計画書案」を総会上程(素人管理組合に代わって、管理会社が総会議案を作成)して、それを区分所有者(組合員)が承認可決することで積立金の「値上げ」が確定する。

実際は、管理全般を丸投げされている管理会社が決めるということだが、本来は、「管理組合理事会」の主導で決定されなければならない。

回答No.2

coco1701

・修繕積立金は専有面積の比率で
・管理費は基本同一

・新築分譲の最初は売り主が決定：修繕積立金・管理費
・管理会社も売り主指定の管理会社になる

・管理組合結成後は、管理組合に決定権が移る（最終決定は総会ですが）
　　最初の修繕積立金が安すぎる場合は後々値上げの必要が出てきたりする
　　管理会社を変更したりすると、管理費が安くなったりしたりする

お礼

ありがとうございます。

管理費は基本同一なんですか！
私がチェックしている中古マンションは、各住戸間でかなり違いますが・・・。

回答No.1

Willyt

管理組合です。通常、管理組合は管理会社が面倒を見ていますよね。もし配分について不満があるなら管理組合が開く総会に出席して発言すればいいのです。ただし組合員はマンションの所有者に限りますよ。

お礼

総会で決めるのですね。

ただ、専有面積の比率のみにより、管理費と修繕積立金の改定を総会で提案しても、一般に受け入れられるものでしょうか。
専有面積の比率のみで計算し、割高な組合員は値下げになり、割安な組合員は値上げになりますから、割安な組合員から反発が出そうですが・・・。