建築基準法違反が分からなくて困っています・・・

質問

都内でリフォーム工事を営んでいる者です。
実は一戸建て住宅の全体改修リフォーム工事をおこなっていたところ、突然、区役所から工事停止を言われました。
理由はその敷地が接道違反しているとの事でした。確かに1.4mしか面していなかったのですが、リフォーム工事だからと思い、そのまま、工事をおこなってしまいました。区役所としては是正案を出さなければ、工事を続けてはいけないと言っていて、この2ヶ月間、言われた事はすべてやってきたのですが、近隣からも協力が得られず、現状では区から言われた是正案をおこなえる状況ではありません。何とかならないかと相談しても、明確な回答がないままなので、こちらとしても死活問題です。お聞きしたいのですが、区役所の工事停止を無視して、工事を進める事はできないのでしょうか？

回答No.9

oyazi2008

不動産業者です。
今と成っては遅いですが・・・・
同様の事例で、耐震改修目的で許可を受けた経験があります。
但し解体前に、耐震診断をして是正の計画書とそれに伴うリフォーム工事の流れでした。屋根組みと躯体のみ残して、ほぼ解体して基礎の補強からの工事です。本来所有者は売却し住み替えしたかったのですが、やはり再建築不可で売却出来ずに、リフォームして住むことが出来ないか？の相談で苦肉の策で耐震で何とかなった次第です。築40年程度の木造2階建て30坪程度の家でした。
接道以外基準法に違反している部分は無かったと記憶しています。
今からでも絵図書いて何とかなれば良いのですが・・・・
最悪はやってしまうしかないでしょう。お施主さんとの関係は良好なのでしょうか？良好であれば腹括るしかないです。被るわけにはいかないでしょう？
がんばって下さい。

回答No.8

noname#96097

行政の対応に問題が有るとの仮定ですが。

⇒(1)別方向へ避難経路の確保
　(2)建物の準耐火仕様
　(3)境界壁から75cm以上の空地確保
　※上記3点の是正案でした。(2)・(3)は設計変更をしたのですが、　
　　(1)は近隣の人に扉の設置を断られてしまいました。

扉は検査時に付けるが、あとで現況復旧する、と言えば隣人も納得しませんか？。（検査後「面倒だから付けっぱなしでいいよ」、となる可能性も十分ありそうですが）
脱法指南ではありません、行政の対応に問題が有るとの仮定ですから。

前の方の「弁護士」もありでしょうね、75ｃｍの空地なんて「人が通れるであろう寸法」を主事裁量で決めたものでしょう？。
施主は今アパート暮らし？、賃貸料は増える一方、行政が妥協点（ハードル）を下げねば危険な柱むき出しの建物が建ち続ける事になります、むしろこちらの倒壊や火災が怖いですね。

私の自邸が今年ボヤをおこし大変に苦労しました。
隣家との離れが少なく非常に消火に難儀しました、ブロックベイ上からの消火器噴霧で何とか消しましたが。
確かに体験せねば理解出来ぬ恐ろしい事態に備える事は重要であるとは感じます。

た・だ・し、もう少し現実的な臨機応変な指導（のつもりだったのですかね？）が望まれますよね。
倉庫や店舗とは違うのですから。

回答No.7

2009ken

仕方ない事情による改修を拒絶するとすれば、いわゆる、居住権や既得権の侵害です。そういう方向で、施主から役所にクレーム入れさせ、権利の回復と、法の整合性を探るべきではないでしょうか。なんなら、弁護士と相談し、合法的な抜け道を探すとか。

回答No.6

yamato1010

今までの回答の補足とか拝見しましても、確認申請を不要にするしかないように思えます。
そのポイントは、いかに「改築」の定義の該当を逃れるのか？ではないでしょうか。
　　　　　「改築」・・・（S２８年１１月１７日住指発１４００号）
現在の建物の状況がはっきりとは、つかめませんが、むりくり接道や避難の問題をクリアするより話が一番早い気がします。
いずれにしても、この状態で放置するのでは、まちづくりの観点からしてもマイナスな状況ですから、そういう視点をもって役所の担当者やその上役、主事まで含めてご交渉するのがよいように思います。

回答No.5

fujillin

なんだかよくわかりません。

＞一戸建て住宅の全体改修リフォーム工事をおこなっていたところ、
＞突然、区役所から工事停止を言われました。

確認申請が必要な工事規模（リフォーム内容）なのでしょうか？
もしそうであるなら、確認済みということ？それとも無届？
「突然」とあるので、無届かもと想像しますが、無届なら工事停止はしかたのないところでは？
（「無届け」の落ち度は、質問者様にありますので。）

一方、確認申請が不要な工事であるなら、旧にもどって、質問者様に直接工事停止を求める役所が疑問。
（多分、工事を見かけた近隣からの苦情で動いたのでしょうけれど）
この場合は、現在の施工者（直接関係はない）への工事停止ではなく、建物の所有者に対する是正勧告または是正命令でなければならないはず。
その上で、現在の施工者への工事停止（是正終了後に工事可）となるはずでは？

質問者様が、先頭に立って是正の対処に走り回る必要性を感じません。
建て主から、依頼を受けて是正検討を行っているのなら、話はわかりますが、でも、それはリフォーム工事とはまた別の問題です。
必ず解決できるというたぐいの問題でもないですし、また、費用に関しても工事とは別の契約でないとおかしいですよね。
一種のコンサルみたいなものですから、成功を請負うような契約さえしていなければ、できるだけのことを試みるしか手がないのでは？
（失敗でも、相当するコンサル料はもらってよい）

まぁ、成功しないと、本来の工事のほうができなくなってしまいますが、その場合でも、質問者様の都合によるものではない契約履行不可能なので、出費分はある程度担保されるような約款にはなっていないのでしょうか？

回答No.4

toteccorp

工事を分割して数回でするとか。
外注への発注をお客さんから分割してしてもらうとか。
役所に頭を下げ接道以外で法的にどこがいけないのか、どうすればいいのか聞いたのですか。
半分以下だと言い張るとか。
役所は元の状況を知らないでしょうし。

回答No.3

dr_suguru

＞確かに1.4mしか面していなかったのですが

接道違反

＞現状では区から言われた是正案をおこなえる状況ではありません

自分の勝手都合と言うもの

＞区役所の工事停止を無視して、工事を進める事はできないのでしょうか？

施行業者免許取り消し

＞工事停止を言われました。

普通は「赤紙」を貼ることで
工事停止になります。

お礼

ご回答していただき、ありがとうございました。

回答No.2

noname#96097

ちょっと分からぬ部分があります。

(1)＞この2ヶ月間、言われた事はすべてやってきたのですが
→言われた事とは？

(2)＞現状では区から言われた是正案
→具体的にどのような？

(3)＞何とかならないかと相談しても、明確な回答がないままなので
→区が回答しないのですね？

恐らく区が違反を発見したのではなく近隣や物好きのチクリでしょうか。
いずれにせよ違反は認められませんから、ポイントは近隣の協力になるでしょう。
少なくとも区役所の工事停止を無視して、工事を進めれば営業停止などの罰則を課せられます、これは避けねばなりません。

近隣の協力さえ得られれば何とかなる訳ですね？、恐らく借地化して接道を延ばすとか？ですか、・・・簡単ではないでしょうが。

60ｃｍの接道をいかに確保するか。

リフォームを申請が不要のレベルにまで下げる事は出来ませんか？。
主要構造部はいじらぬとか模様替えの範囲をギリギリまで落とすとか。
違法ではなくなりますよね、脱法指南？。

補足をお願いしたいです。

ところで違反である事は気付かなかったのですか？。
違反だ違反だぶっつぶせ、そんな風潮ですが人間である以上勘違いは良く有ります、状況によっては仕方の無い事もあると考えます。
確信犯で無い事を信じたいです。

補足

ご回答ありがとうございます。
下記に補足をさせていただきました。よろしくお願いします。

(1)＞この2ヶ月間、言われた事はすべてやってきたのですが
→言われた事とは？
(2)＞現状では区から言われた是正案
→具体的にどのような？

⇒(1)別方向へ避難経路の確保
　(2)建物の準耐火仕様
　(3)境界壁から75cm以上の空地確保
　※上記3点の是正案でした。(2)・(3)は設計変更をしたのですが、　
　　(1)は近隣の人に扉の設置を断られてしまいました。

(3)＞何とかならないかと相談しても、明確な回答がないままなので
→区が回答しないのですね？
⇒区役所からは3つの是正案がクリアーされなければ工事再開は許可
　しない言われていたのですが、避難経路が断られたので、どうすれ
　ばよいかと聞いても努力してもらうしかないという回答しかありま
　せん。ただ、何度も交渉しての結果なので、努力の仕様がない状況
　です。

恐らく借地化して接道を延ばすとか？
⇒実はこの2ヶ月の間、近隣のかたにそれも試みたのですが、
　それもダメでした。2ｍを確保しようとすると、隣の建物本体に
　あたってしまう状態です。

リフォームを申請が不要のレベルにまで下げる事は出来ませんか？
⇒実は工事当初の予定では、全体を表面的にきれいにするだけの工事
　だったのですが、進めていくうちにシロアリの被害や柱の腐れなど
　が見つかり、予定以上に範囲・規模が大きくなってしまいました。
　ほぼ柱だけの状態になってしまった時に役所から工事停止といわれ、
　そのままの状態になっています。元に戻させてほしいと言ったとこ　　ろ、それ自体も改築になると言われてしまっています。

ところで違反である事は気付かなかったのですか？。
⇒接道は問題だと理解していました。ただ、当初の予定はあくまで
　表面的な工事として始めました。作業を進めていく中で、土台の
　状況を見たら、このままほっとけないとよかれと思って、
　おこなってしまいました。

何かよいアドバイスがありましたら、よろしくお願いします。

回答No.1

moconyan99

やれば、できます。
やったとしても、逮捕等はありません。たぶん。。罰則がアネハさんレベルではないのでないかもしれません。
（保障はできません。罰するつもりならできるでしょうから。）
２ｍ以上の接道がなければ、建築ができない、確認申請を必要とする改修もできないのが、建築基準法です。
もともとは、住む人を守るための決まりです。本当は。

お礼

ご回答していただき、ありがとうございました。