準防火指定 建築基準法

質問

現在某ハウスメーカーで新築一戸建てを計画し、確認申請の直前です。
敷地の極一部（南側の1.5m）が準防火指定になっています。
土地購入の際に、ハウスメーカーにも不動産会社にも、準防火指定の部分にかからないように建築物を計画すれば、準防火仕様にする必要はないと聞いていた（確かに建築基準法67条でも「建築物が」異なる防火指定の2つの地域にまたがる場合は建物全部を厳しい方に合わせる、とありますが「敷地が」・・・ではないので大丈夫と聞いていた）のですが、確認申請の前段階にきて、地域によっては役所で敷地内に準防火指定が入っていると（念のため？）準防火仕様にするように指示される事があり、その場合約80万円の増額となるとハウスメーカーから言われました。
今更何を・・という気持ちですが、念のためで地域によって建築基準法の解釈が違う事なんてあるのでしょうか？
直接役所で話し合ってこようと思い、必要な情報を集めようと思ってこちらにご相談した次第であります。よろしくお願いします。

回答No.8

tarotaro001 · ベストアンサー

今年家を建て替えました。
土地の一部（東側約２ｍ）が準防火地域だったために、建築確認時いろいろＨＭと市役所と相談しました。

建物の一部でも準防火地域に掛かると、建物そのものを準防火対応にする必要がでてきて１００～２００万円アップになることがわかりました。
逆に建物そのものをまったく準防火地域に掛からないように建築すると準防火設備は一切不要ということでした。
また、建蔽率、容積率に関しても、準防火地域にかかるか否かで計算式が異なります。（地元の場合、準防火地域の場合とそうでない場合の％が異なるため割合で掛け合わせて計算）

結局、建物そのものの建築位置を１．５ｍ西に移動しました。（もともと境界ギリギリの50ｃｍに建てる予定だった）
その際に庇部分もその面だけ２０ｃｍ短くしました。

この辺は市役所にいけばキチンと説明してくれますので、いずれにしても一度相談にいったほうがいいと思います。

お礼

御回答ありがとうございます。
私にとって非常に力強い情報です。

＞また、建蔽率、容積率に関しても、準防火地域にかかるか否かで計算式が異なります。（地元の場合、準防火地域の場合とそうでない場合の％が異なるため割合で掛け合わせて計算）

建蔽率、容積率と準防火地域であるなしが関係あるのですか？
・・あ、ひとまず自分で調べてみます。
一度、役所に相談してきます。ホントにありがとうございました。

回答No.6

dr_suguru

＞準防火地域にかかる部分を除いた土地で建てる場合は、準防火地域を除いた土地のみを敷地と考えて建蔽率などを計算する必要があるという事で理解してよろしいでしょうか。

ＯＫ

お礼

役所と話をつけてきましたので、この場を借りて最終報告をさせていただきます。

やはり準防火仕様は役所の裁量権による指導という形のみで、何の法的根拠もありませんでした。
役所も担当者も建築基準法を詳しく知っているわけではなさそうで、確認をお願いすると、翌日には準防火仕様が望ましいが・・と論調が弱くなり、あっけなく標準仕様で通りました。
皆さんとの話し合いがなかったら準防火仕様で泣き寝入り（とまでいいませんが）してました。事実うちの地域では同様の例では準防火仕様にさせられている方もいるようです。
ホントありがとうございました。

回答No.4

dr_suguru

＞ただ庭になる部分の南側1.5m＊14mが準防火指定のある土地です。準防火指定のある土地にわたる構造物も計画していません。

敷地とは？
を、考えることになります。

公図上の分筆線又机上の分筆線で建築場所と庭を区分できますか？

お礼

敷地とは「建物を建てる為に購入した土地（全体）の事」ではないのですか。
私はむしろ67条でいう「建築物」の定義が少しあいまいに感じます。
私は「建築物」とはこの条文では「実際に建築物の建っている部分の土地とその構造物自体の範囲」の事かと解釈しておりましたが、違うのでしょうか？

ホントわからずやで申し訳ございませんが、懲りずにぜひまた御解説願いたいと思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

Fiveleaves

No.1さんとNo.2さんの仰るように
条文にはっきりと「敷地」と明記してありますから
行政庁の見解の違いの範囲ではないでしょう。

ハウスメーカーの設計者のミス、あるいは事前の協議不足が原因ですね。

さて、この80万円の増額に関してですが
設計契約あるいは工事契約がどのような内容になっているかは存じませんが、
設計の場合は「委託契約」の場合が多いので
この額をハウスメーカーに負担させることはできないでしょう。
「設計から工事までの請負契約」ですでに契約済みならば契約範囲内ということも考えられます。

とにかく、設計者の事前の説明が間違っていたことですので
誠意のある対応が望まれて当然だと思います。

お礼

御回答ありがとうございます。

＞条文にはっきりと「敷地」と明記してありますから・・・
67条にははっきりと「建築物」と明記してありますよね。
「敷地」と明記とは91条の事ですか？91条は防火指定では当てはまらない規制の条文ですよね。

わからずやと思われると不本意ですが、やはり67条のみ読んだ限りでは「敷地」ではなく「建築物」が2地域にわたらなければよいように受け取れるのですが・・・。
敷地とは「建築を予定して購入した土地全て」で、建築物は「屋根・外壁を持つ構造物、いわゆる住宅」の定義で問題ないですよね。

回答No.2

dr_suguru

基準法91条によれば、建築物の敷地が規制の異なる地域、地区などにまたがる場合は、建築物がどの位置にあるかは無関係に、敷地の過半が属する地域、地区などに既定を受けるものとされてますが、
防火地域、準防火地域については建築物に延焼防止といった面が重要であり、その地域の防火上の制限を厳にする必要があります。
そのため、敷地の過半を占める地域の制限によるものでは無く、建築物がどの地域に属するかが問題となります。
つまり、建築物が一部でも防火地域にかかっていれば、全体が防火地域の指定をうけることになります、

（建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置）
第67条　建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、その建築物が防火地域又は準防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、この限りでない。２　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。

お礼

たびたびの細かい御解説、誠にありがとうございます。
私の場合、建築物は一部も防火地域にかかっていません。建築物全てが「防火指定なし」の土地の上に計画しております。
ただ庭になる部分の南側1.5m＊14mが準防火指定のある土地です。準防火指定のある土地にわたる構造物も計画していません。
何分ド素人なもので、もしや用語の定義が違っているのでしょうか。
私は、「建築物」の定義はハウスメーカーで作るようないわゆる「住宅（私の場合、木造2階建て、延べ床面積120m^2）」で、「敷地」の定義は「これからそこに何かの建物を建てるために購入した土地全て」と解釈しております。建築物の建っている土地と敷地は別と考えますと貴殿の御回答の建築基準法第67条からも、やはり、建築物が防火指定の違う地域の内外にわたっておらず、建築物は「防火指定なし」の範囲のみに建築予定である私の件では、準防火指定は受けないのではないでしょうか。
必死なようでホントすみませんが、よろしくお願いします。

回答No.1

dr_suguru

＞ハウスメーカーにも不動産会社にも、準防火指定の部分にかからないように建築物を計画すれば、準防火仕様にする必要はないと聞いていた

敷地が防火地域と他の地域、または準防火地域と他の地域にまたがる場合は規制の厳しい方を適用します。
敷地単位で考えます。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
素人なりに検索しましたところ、建築基準法では上記のように建築物がまたがる場合の事しか記載がなく、宅建試験の問題集の解説には敷地ではなく建築物である事に注意が必要で、敷地がまたがっても問題ないとの記載がありましたが・・、現実はそうなのでしょうか。
何か法的根拠になる資料はございましたら、教えていただけますと幸いです。