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収益用に住宅をリフォームする際のポイントとは？
- 収益用に住宅をリフォームしたい初心者の方へ、リフォーム工事の予算や改修内容、収益向上のポイントについて解説します。
- 築37年2DKの住宅をリフォームし、収益を上げるための改修を検討しています。近隣の相場や付加価値の出し方など、具体的なポイントについて考えます。
- 住宅をリフォームして収益を上げるためには、間取りの変更や玄関の改修などの改造が必要です。予算や近隣の相場を考慮しながら、リーズナブルな改修方法を見つけましょう。
- rent03
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質問者が選んだベストアンサー
こんばんは。不動産鑑定士合格見込み、宅建主任者、2級建築士の者です。 住宅の現場監督経験5年でリフォーム経験もあり、現在は兼業大家になるべく専業大家さんの師匠に色々教えを請うています。 まず、参照URLにある「兼業大家さん黒字経営マニュアル」という本をご一読いただくことを強くお勧めします。 この本には賃貸経営の基本的なことからリフォーム等の事例まで幅広く役に立つことが網羅されています。 元建築屋の私から見ても知らないこと・勉強になることがたくさん書かれていてとても感心した本です。 さてご質問の件ですが、「兼業大家さん黒字経営マニュアル」によれば、リフォーム費用は期待総家賃の8％以内に抑えるべきとあります。 期待総家賃とは賃貸人の平均賃貸月数（その本では54カ月）に敷金・礼金・更新料などの月数を加えたものに賃料を乗じたものです。 例えばリフォーム後の賃料が4万円として、これに平均賃貸月数（54カ月）に敷金2カ月＋礼金１カ月を加えた57カ月（あくまで例として）を乗じ、これに8％を乗じるとリフォーム費用は182,400円になります。この場合、家賃純増分が1万円ですので19カ月で回収できます。 リフォーム後の賃料が5万円なら228,000円になり16カ月で回収できます。家賃6万円なら273,600円で10か月で回収できます。 基本インフラ維持費は坪20,000円ほどですので、賃料5万円でリフォーム代228,000円のプランが一番いいのかなと個人的には思います。 具体的な物件や立地が分からないのでどのような改修をすれば賃貸需要にマッチするのか分かりませんが、質問者様の仰る改修費用（40～60万円）では割に合わないと思います。 間取りの変更や玄関の改修が賃貸需要にマッチしているのか再考されたうえで、外回りや水回りの改修を考えられたほうがいいと思いますよ。 他の方も仰っている通り、借家人は特に外壁や水回りの美観・機能性を重視するのでそのあたりで費用対効果が見込めるプランを練るべきだと個人的には思います。
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- k_tukahara
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不動産屋勤務です＠＠ノ ハッキリ言いますが、できます！ ただし・・・割り切って下さいｗ 自分が利益を上げるタメとｗ 賃貸を考える人の思考を熟知する必要があります！ 簡単ですけど～ ・一生住むワケじゃないし 実は、これダケ ですので、大それた事をする必要はないのです！ １、できれフローリングをリビングだけには入れたい ２、キッチンは対面に ３、風呂は衣装替えをする 上記３つを全て行うと、家賃は一気に上昇しますｗ ただし・・・３は高いですｗ ですので、２か１ですね。 １は２０万しません。 ２は４０万程度です。 ご参考までに＠＠ノ ちなみに・・・地方の場合。独特の志向があるので、賃貸仲介をしてくれる不動産屋にリフォーム屋がくっついているので安く施工してくれる場合が結構ありますよ～
お礼
有難う御座います、とても勉強になります。まだ地場の不動産業者には話はしていませんが、（初めてなので少し敷居が高いかと思っています）やはり「賃貸を考える人の思考を熟知する必要」が大事なんですね。 押さえどころを理解して最低限必要なリフォームプラスアルファをする方向で今考えています。
- doll2007
- ベストアンサー率35% (127/359)
うーん。。。 築37年ですか。 間取りの変更や玄関の改修もけっこうですが、。 屋根や外壁、水回りは大丈夫なんでしょうか？ すでにリフォーム済みならいいですが、そうでないとそっちでいずれ かなりの金額が飛びますよ。 その分だけは、ちゃんと確保しておいてください。
お礼
迅速なご対応有難う御座います、こちらでも検討してみましたが今まで屋根や大規模なリフォームはしていませんでした。ただリフォーム金額には業者によって大きく開きがあるようなのでもう少し検討してみたいと思います。
お礼
早速アマゾンで本を購入して読んでみました、とても勉強になりました。 それでも、 物件取得費がゼロ円（相続）な為、物件の利回りとして考えると、リフォームに200万円かけたとしても、家賃が5万円になれば、【実質利回り36%】 ということになるのかなと思っていました。（そういうことですが） これからも新しく物件を取得していこうと思ってるので最初のステップは素敵な物件になるといいなと思っています。まだまだ勉強したいと思います、有難う御座いました。