建築基準法、旗竿敷地の建築許可について

質問

昨年の1月に持家が火災にあいました。幸い延焼は隣家及ばず、自宅のみ半焼でした。半焼とは言っても火は2階天井までも崩し、外壁・屋根だけ見れば一見問題なそうですが、内部は酷く住める状況ではありません。
この家屋・土地は数年前に父が亡くなった際、私が相続し名義も自分のものとなっております。延べ面積約112平米の2階建家屋です。築年数は祖父の代の家屋なので、少なくとも40年以上は経っています。

東側の公園は中規模の公園になっており、北側は区の大きな施設が建っています(北・西・南は皆10年内の新建築)。近隣状況を下図に示しましたが、旗部分の通路は西側入口から公園側の壁まで2m幅を保っており、私有地となっております。

本来であれば基礎も心配なので建替えたいところですが、区からは建て替えは無理と言われております。理由としては「私が家を建てるとしたら■・◆・●を建築敷地に参入しなくてはならない。しかし■◆は□社の敷地面積に入っており、●は○家の敷地面積に入っいる。建築敷地が重複してしまう事になる」との見解でした。ハウスメーカーにも相談してみましたが、同じ事を言われました。

最東■と公園の間のブロック壁には、避難路としの出入り口が設けられています。43条但し書きも適用できるかと期待していたのですが、「建築審査会の基準は厳しく台東区では法改正以降、許可が下りた例がない」との事。また台東区の場合43条を適用するには通路の幅員が1.8m必要らしく、条件は満しているものの通路自体が○家、□社の建築敷地なので43条も無理との事でした。

この様な状態なので、全体リフォームという形で近所の親しい業者さんに見積もりを出していただきました。かなり頑張って頂いたと思います。
しかしながら火災後の全体リフォームなので、新築できるのではないかという金額であるのも事実でした。
この1年、各金融に相談に乗って頂きましたが、リフォームとしては額が大きすぎるという事で融資に至りませんでした(部分的なリフォームであればその費用は出るとの事)。

住宅金融支援機構(フラット)、ハウスメーカーへの相談では新築費用としての融資は可と判断頂けました(リフォームでは無理との事）。

　　　　東
/////////公園//////
----ブロック璧----
私私私■□□□□　私私まで家屋、一番右の私は幅1m弱のコンクリ地
私私私■□□□□　□→老人介護施設　　
私私私■□□□□　　■(幅員1m・・□社の土地)　承役地・通行権有・□社の敷地面積に参入
○○●◆□□□□　　◆(幅員1m・・□社の土地)　承役地・通行権有・□社の敷地面積に参入
○○●◆□□□□　○→隣家
○○●◆□□□□　　●(幅員1m・・○家の土地)　承役地・通行権有・○家の敷地面積に参入
○○●◆□□□□　　　■・◆・●は分筆され登記されてます
→→３車線道路→→
←←３車線道路←←
　　　　西

リフォームであれば工事可能だが融資が下りない。新築であれば融資は受けられるが建築許可が下りない。
火災で母をなくし、兄弟もいないため非常に心苦しい心境です。1年以上、家屋もそのままになっているため、近隣へも申し訳ない気持ちでいっぱいです。
融資の事を考えると、どうにかして建替えの可能性を探りたいのですが、自分ではもう限界に来てしまっています。よいお知恵がございましたらどうかご教示お願いいたします。

※西の道路は調理器具などを扱っている割と有名な商店街です。
Googleマップなどご覧いただければ近隣状況みやすいと思います。
(上から2コマ目まで表示しないと家屋、公園でないのですが・・・)

回答No.1

-phantom2-

レスが付かないようなので・・・解決策というより感想になりますが・・

どうしても建てたいなら●▲■を□と○から購入する。しかないと思います。

現況では再建築不可の袋地ですので、台東区の一等地にありながら坪あたりの資産価値は○や□の数分の一と思います。

なので多少割高であろうとも●▲■を買う価値はあると思います。

それで土地の価値が何倍にもなるでしょうから・・・

もしどちらかが売ってくれないなら、取り壊して更地にして○にでも売却するしかないと思います。

しかし土地は買ってくれと持ちかけると、安く買い叩かれるものです。

なので私なら更地にして放っときます。

そうすれば○とか□から、売ってくれませんか、と言ってくる可能性があります。

相手から言ってくれば、有利な価格で売れる可能性がでてきます。

質問者さんは現在住んでるところがあるんでしょうから、建替えだけに固執しなくても良いように思いますけど・・

お礼

レスつけて頂いてありがとうございます。やはり建替えは無理ですよね・・・もう諦めてる部分もあるのですが・・・。

お金さえあって■◆●を買い取れる事が一番なんでしょうけどねえ。

今の状態のままでは近隣にもご迷惑なので更地にする方向で考えています。

更地にしてしまったら建替えもリフォームも出来なくなりますから、ここにはもう戻ってこれなくなるんですよねえ。
生まれ育った場所だけに離れたくはありませんでしたが仕方ないですねぇ・・・。