マンション管理組合・定期総会の決算書について

質問

昨年の１２月にマンション管理組合の定期総会が開催されました。
事前に総会議案書が回覧されその中に「管理費会計決算書」があり、
”管理費収入として予算額と実績額”がありました。

その金額はどちらも同額・・・つまり、予算額通りの実績額であると明記されていました。

当マンションの会計年度は、毎年１０月１日～翌年９月３０日までなのですが、昨年９月３０日時点で
■１ヵ月分の未収が１件
■２ヶ月分の未収が１件
■３ヶ月分以上の未収が２件ありました。
（６ヶ月が１件と４ヶ月が１件）
この未収情報は、マンション管理会社の管理業務報告書より入手（ただし、その金額は記載なし）

管理費は戸別に違いますのでハッキリした合計滞納金額は不明ですが、少なくともトータルで１３ヶ月分の管理費未収があるのですから、前述の決算報告としては、『予算額に対して１３ヶ月分の未収金額をマイナスした実績額となる』のが常識だと考えるのですが、この考え方は誤りなのでしょうか？

管理組合の現役役員または経験者の方、管理会社の担当の方（フロント）の方のご意見をお聞かせください。

回答No.2

siorisann · ベストアンサー

会計の基本をご存じないようですね。管理組合の決算報告は、まったく問題ありません。管理費の収入の未収は、収入に計上するのが原則です。会社の決算の場合と同様、当期に発生したものは、当期の収入に計上します。
そして、財産目録ないしは貸借対照表で　資産の部の内訳として未収金が記載されます。たしかに、未収金があると、決算上は黒字であっても、現金・預金がすくないため、運営には困るでしょう。
未収金を、どうやって回収するかの方が、管理組合員である質問者にとって重要なことです。管理会社は督促はしてくれますが、それ以上の対応は管理組合がしなければなりません。

お礼

なるほど、決算書ではなく貸借対照表で確認するのですね。
そもそも確認する場所が間違っていた様です。
実績額＝”本当に集金できた額”だと勘違いしていました。

おっしゃる通り、実は長期未納者がいて、その回収方法に悩んでいる所です。しかし、そもそも何でこんな長期の未収納者を放置していたのか！？と過去数年間の資料を取り寄せて検証していたところでした。
これまで未収納者に対する対応を管理会社任せにしていたツケが今になって回ってきたところです。

理事会でも理事長が管理会社のフロント（営業マン！？）に「ちゃんと回収してくれないと困りますよ」と完全に他人事ですので・・・（苦笑

ありがとうございました。

回答No.4

st_tail

管理会社社員です。
もう回答は出ていますが、ちょっと蛇足を・・・。

私も、たまに質問者様のような質問を受ける事があります。
管理組合の会計ルールには標準がありませんので、結局は各管理組合と言うか、管理会社のやり方に従って処理されることになります。
通常は、複式簿記を使った企業会計に準じたやり方をしますので、「発生主義」と言う方法で処理をします。これは、実際にお金が動いた時期ではなく、お金を動かす事由が発生した時に計上することになります。
ですから、今回ご質問の管理費は、毎月１日に入ったものとして計上し、未収金として扱います。で、入金があればそれを消しこんでいくわけですね。で、帳簿を閉じた段階で、貸借対照表に「未収金」とし手計上をします。同様に、電気代や水道代などは、支出として計上されていても、まだ支払が終わっていない（口座振替などで期末を越えて支払の場合）は、貸借対照表に「未払金」と言う科目を立てて、そこに記載します。

さて、それはさておき、未収金は管理会社でもある程度の時期が過ぎると対応をしない、と言うところが殆どです。一般的に半年、あるいは１年を過ぎたら、管理組合で対応する必要が有ります。ごくまれに、解約になるまで未収金は追いかけます、と言う管理会社も有りますが。

で、対応ですが、お礼を見ると競売になったお部屋があるとか。この場合は、裁判所に「配当要求」を出しておく必要があります。管理費等は、区分所有法により、今の所有者にも競落者にも、どちらにも請求ができます。一般的に、現所有者はマンションが競売になるような方ですから、支払い能力はありません。ですから、競落者に請求する事になりますが、これを出しておけば、競落者も知らなかったとはいえません。堂々と請求ができます。

また、いきなり少額訴訟にするのはもったいないです。まずは内容証明をぶつけてみましょう。これなら別に訴訟でもなんでもありませんから、郵便代だけで済みます。弁護氏名で出すと、かなりビビッて支払ってくる例も多いのですが、理事長名でもかまいません。これを出しておくことによって、多少は時効も延ばせますし、裁判になった時も、立派な証拠になります。
それでも支払ってこなければ、少額訴訟でも、支払督促でもやればよいのです。
もし、わからない事が有れば、こちらで質問していただければ、多少はお手伝いができると思いますよ。

お礼

st_tailさん　こんにちは、
具体的な事例を挙げて頂きありがとうございます。仰るとおり、管理組合で合意された方法（つまり管理会社のやり方）で処理されている事が確認出来ました。
競売物件については、落札者に対して前居住者の管理費と修繕積立金の未払い金を請求する予定です。敷地内駐車場の未払いについては落札者に移行しませんので、「転出した前居住者に請求を続ける」と管理会社は言っていますが・・・回収できるかどうか！？
ただし、弁護士名での内容証明はお金がムダなので、あくまでも管理組合として内容証明を送ってみることにします。
少額訴訟を起こしても確実に相手に勝ち目はないですからね、そのあたりも説明・説得しないといけないかもしれません。お互いに時間と労力のムダだと、（苦笑
ありがとうございました。

回答No.3

poolisher

＞ただ、滞納管理費が徴収不能かどうかは誰にもわからない訳ですから・・・・
おっしゃりたいことはよくわかります。正論はそのとおりかもしれません。

しかし、一方であきらかに徴収できない世帯がいるかもしれません。
例えば、空家になっていて区分所有者とも連絡がとれない、とか
非行的住民で徴収を強迫的に拒否するとか。
こうした構造的な問題があった場合、年度が変わったから今年は回収
できるというものではありませんので、先に回答したとおり、実質
予算で組むことそのものには問題がないと申しあげました。
ついでに言えば、そうした構造的な問題を当期の理事、役員さんが
歳入不足を理由に問責されるのはたまらないという背景もあるかも
知れません。

さて、問題は先の回答でも申し上げましたとおり、予算、決算という
より、累積している未収金をどうするかです。
管理費や積立金の未払いは区分についてまわりますから、所有者が
変っても債務は原則引き継ぐのですが、当然のことながら時効があり
ます。管理費の時効は５年です。時効前に裁判を起こせば改めて時効
１０年になります。
普通に督促をして、払わない所有者であったとすれば、裁判等相当の
手段を講じなければ徴収は難しいはずです。

こうした課題に取り組むことは、組合の総意として実行しなければ
なりません。なぜなら、裁判をおこなうということは、その期の
役員には相当の負担になりますし、裁判費用も掛ります。
それで回収できるかどうかもわからないのです。

そう簡単に結論はでないと思いますが、質問者さんが問題であると
お考えなら是非総会なりに提案して、解決の道を探るべきだと思い
ます。
ただ、これは理事会（役員会）や管理会社の責任に擦り付けるだけ
では問題解決できないということは是非頭においてほしいと考えます。

お礼

はい、ありがとうございます。
実は他で回収方法についてはあれこれ知恵を出して調べています。
今回競売になって転居された方もいらっしゃいまして・・・それについ
て今後も督促を続けるとはしているのですが、具体的な行動に出て代
金回収に走れるのかどうか、、”役員・理事”とはいっても、輪番制で
回って来たからボランティアで理事会に顔を出している素人集団（私を
含め）ですから。。（汗

ココで教えて頂けることで大変勉強になりました。また、実際の理事会
でも大変役に立っています。

なお、裁判についてですが、弁護士を雇うと着手金で２０万円、一時間
当たり２万円というとんでもないお金が飛んでいきます・・・これで
は、例え全額回収出来たとしてもその殆どを弁護士に持っていかれ
ます。
少額訴訟の６０万円以下なら１万円程度（申立て手数料と 郵券代）
で済みますし、これは全部自分で出来ますので心配していなです。（笑

ありがとうございました。

回答No.1

poolisher

管理組合の予算書について法的なしばりがあるわけではありませんから
各組合の会計ポリシーとしかいえないと思います。

収支バランスを適正にコントロールするため、徴収不能（と予想され
る）な管理費については予算から除外する、ということつまりは名目
ではなく実質見積もりでやるということであれば特に問題はないと
思います。

予算とは別に未収状況については、組合として把握して対策するのか
しないのかをきちんと議論できるようにしたほうがいいですね。

お礼

ありがとうございます。
ただ、滞納管理費が徴収不能かどうかは誰にもわからない訳ですから、決算報告書としての実績値を報告する上では徴収できていない金額をマイナスした額が実績額となるべきだと思うのですが！？

過去、予算額よりも少ない実績額の決算書が存在しています。