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修繕積立金と管理費滞納者
■修繕積立金は、誰の物か？ (1)管理組合（or 管理組合法人） (2)区分所有者 (3)管理会社（* * コミュニティ(株)） 【私の意見】 修繕積立金・・・・・・年金と同じで、未来の３０年先～５０年先に 傷んで住めなくなるので、建物外部と内部の取っ替え工事を予測して 今、集めているお金。 本当に必要な工事の時期に住んでいた住民に対しその都度、臨時に必要なだけの工事代金を集めて回っても同じ事です。その方が、年金みたいに管理会社の提案で無駄な工事に金を使わなくて済みます。 ■住棟管理費の滞納者は、過去の自分の長期積立金を取崩して、 一月単位で徴収される住棟管理費に金を回せば返済が出来て、 管理組合の滞納問題は解決します。【一石二鳥】 その都度、集める事に決定したら、 20年間は積立金を集めるの延期しても問題ない。 20年後に所有マンション(１室)を売却し、 他の場所で暮らす人を想定したら、 20年間何の為に誰の為に積み立てたのか？ 長期積立金は掛捨て生命保険金と同じである。 現行の【区分所有法】には未だ明記されていない。 総会決議で【管理規約】に明記されれば、 私の意見は、私のマンションでは通用する；合法となる。 ■総会決議：３／４・・７５％の賛成 or ■総会決議：４／５・・８０％の賛成 ■修繕積立金は、誰の金か？ (1)管理組合（or 管理組合法人） (2)区分所有者 (3)管理会社（* * コミュニティ(株)）
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- come2
- ベストアンサー率32% (594/1811)
No1,No5.No7です う～ん、正直ちょっと困ったなぁという気もしますが ＞マンション管理士たちが、組織運営しているNPOとか、 ＞そういう組織の人が、凄く勇気付けられています。 ＞ここは、日本最後の聖域です。まだ誰にも犯されていない業界なのです。 おっしゃりたい事は凄くわかります。 なのですが、実は管理組合と管理会社との戦いって２０００年代前半に 結構あったんです。 合人社ブームだったころです。週間ダイヤモンドがよく管理会社特集を やってますので、バックナンバーを見つけて読まれると、経緯がよくわかると思います そこで各マンション管理組合と管理会社で相当値下げ交渉をやって 全国的に戦った時期があります。私のマンションでももちろん戦いました その結果、大幅な値下げを勝ち取ってます お住まいのマンションも築８年ぐらいということですから おそらく築数年目ぐらいの時が、管理会社見直しの全国的ブームだったと思います その頃に質問者さんが理事をするなり、気付いていればねぇ・・という気もしな くもないですが 週間ダイヤモンドなんかの記事みても、一時期の管理会社変更ブームは落ち着き 管理会社による新規獲得の営業ブームも沈静化してきているという感じです 聖域というよりも「兵どもが夢のあと・・」という感があります No10の方へのお礼に ＞誰も合理的考え方をする人が出て来ていないのが驚きです。 とありますが、多くは言いません。あまり受け入れてくれそうにないので（笑） １．管理会社と管理費や工事の見積もりについて、値段交渉するのは当然です。 これに異議を言うつもりはまったくありません。ガリガリやってください ただし、この問題と、 ２．長期修繕計画を練り、修繕金を積み立てる話は別です 繰り返しになりますが、 大規模修繕工事に１億円かかる場合 案１．修繕工事の段階で１億円をその時点の住民から都度徴収する案 案２．１０年掛けて、その期間に住んでいる住民から、毎月修繕費を徴収し １億円積み立てる この２つでは、案２の方が、極めて合理的であり、実務的です。 繰り返しの繰り返しになりますが、毎月修繕金を積み立てる話と 管理会社に搾取される話は別です！ 修繕金はきちんと積み立てる。しかし管理会社に搾取されないように 修繕工事は住民に意思の下、場合によっては（例えばマンション躯体に影響のない 軽微な工事は、管理組合が独自に探してきた外部業者に安く依頼する） または合い見積もりを取得し、管理会社の工事見積もりが適正であることを 確認しながら、工事を進めていけばよいです ※ただし案１が住民総会の採決で賛成多数になるなら それでももちろん構いません。それは自由です いくら個人的なアイデアの理想を掲げようと、住民に賛成で可決して もらわないと意味がありません。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＃３です ＞誰も合理的考え方をする人が出て来ていないのが驚きです。 私は修繕積立金の方が合理的だと思いますが．．． 問題は管理組合に参加している所有者と理事では？ 貴方は自分の意見だけが合理的と考える自己中心的な人ですか？ 先ほどお勧めしたアンケートでどちらが良いか聞かれればある程度判るのでは？ 私は自分の家も持っていますし賃貸マンションもあります、今は他人の賃貸マンションに入居しています ・自分の持ち家ですら壁と屋根の塗り替えの時の一時金には苦労します 毎月無理矢理積み立てていれば良かったと後悔しますね ・自分で経営している賃貸住宅でも定期的な修繕費用は毎年数百万円は必要です 積み立てていませんのでその費用の捻出に苦労します ・今の賃貸マンションの大家も「塗り替えの時期だが金がない．．．」とやはり嘆いていますよ その様な現実から「積立金が合理的」と判断しています 貴方の考えが合理的ならほとんどの分譲マンションで採用されているでしょうね 貴方が自分のマンションの管理組合の総会で意見を述べてもこの掲示板の回答程度の比率でしか賛同者は得られないと思いますよ
補足
私１個人（＝１区分所有者）が、管理会社に納めている金額は、毎月/4万円です。 【4万円の内訳】 8千円・・・地域冷暖房代＆給湯代(基本料金) 2千円・・・CATV＆有線放送 2万円・・・管理代行会社へ月額管理費 2千円・・・団地管理組合へ団地管理費(長期積立金) 8千円・・・建物管理組合へ建物管理費(長期積立金) 今勤務中なので、後で続きを考えます。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＃３です どうも回答と補足欄を読むと 「貴方は自分の考えが正しいかどうか他の人の意見を求めている」 その様に見受けられます ここは「質問」「回答」の掲示板ですからカテゴリーを「アンケート」に書き込んで世間一般の考え方を集められてはどうですか？ http://okwave.jp/c713.html http://faq.okwave.jp/EokpControl?tid=103118&event=FE0006 その方が貴方にとって有効な回答が求められるのでは？
補足
誰も私の理想的「ベスト回答」が見出せないから、私がココの返信文を書いているうちに私自身がそこへ向かおうと手が・・或はキーボードが走ったのです。 誰も合理的考え方をする人が出て来ていないのが驚きです。 余談になりますが、・・・・・・・・・・・・・ 『このマンションは、割と お金が "潤沢" にございます』の。。。。。。。この表現、形容詞を使う管理会社の社員は、気をつけた方が善い。用心した方が賢明です。これは誰にも教わることなく、私は経験してます。今。
- sacra39
- ベストアンサー率32% (34/106)
修繕積立金の所有者＝管理組合＝質問者。 その金は貴方のものです。別にだれかに採られているわけではない。 （年金は役人が好き勝手に使ってるから問題になるが、積立金は管理組合（区分所有者みんな）で決めて使うもの） 管理会社が気に入らないなら、変更したら良い。 滞納者へは差押など法的手段をとって追い出せばよい。 売るときは滞納分の価値が下がる（新しい所有者が負担清算しなければならないと法律で決まっている）からその滞納者が損をするだけ。 長期修繕積立金の残高が低いマンション＝将来が不安＝販売価格低下 私（不動産営業）なら、そんなマンションはお客さんに勧めませんよ。 物事は多面的に見て判断しましょう。
お礼
【物事は多面的に見て判断しましょう。】 ・・・・・この表現を理事会で或は、集会総会で言うのは予め自分が言うセリフを覚えとかなきゃ逆効果です。 ■長期修繕積立金の残高が低いマンション＝将来が不安＝販売価格低下 ■管理組合がお金に細かい＝必要な修繕工事だけ行う目利きがある＝ 今貯まってる積立金残高の中でやりくり上手で具面する＝1ヶ月分の管理費（人件費＆故障修理代）や将来用修繕費は、値上げせずに暮らせる生活力を組合組織で持っている。＝安心＝買手殺到＝数字の見た目ではない区分所有者たちの組織体制という中身で勝負。
補足
その物件をお探し中のお客様へ 不動産屋が勧めるセリフは、 →”このマンションは、修繕積立金（準備金）が潤沢にあるから 安心ですよ！お客さん！” ・・・てな具合にですか？ 私は、それは時間の問題だと思います。直ぐに毎月の設備工事や 人件費に使い果たして管理会社(放蕩息子)が、管理組合（親）に迫るように「もっと頂戴よ！」と手を出してくるのが大半です。 息子が親の目の隙に親の金を全部自分の思うように使い切って 無くなってから親は気づくものです。
- kuroneko_z
- ベストアンサー率8% (7/85)
たぶん質問者さんは若い方なんだろうと思えます。 何故かと言うと今から２０年以上前は、修繕積立金が１月当たり１０００円位の設定で販売されているマンションが主流でした。 当然それでは修繕が出来なくて社会問題になり、今のように修繕計画表を作り、月あたり１万円位に設定して販売する形が主流となりました。 もし質問者さんの言うとおり出来るなら、月１０００円の集金でも問題にならない計算になります。随時随時集めれば良いのですから。でも実際はそれだと不都合が有った訳です。
補足
私は、昭和44年生まれ1969年生まれ、数えで40歳です、 今が2009年／平成21年ですから、今月この3月で丁度、 不動産の取得から（入居8年目）です。 大阪市北区長宛ての『 住宅用家屋証明書 』を見てみると 【取得年月日：平成13年03月31日】 【新築年月日：平成12年11月01日】になっています。 ”月１０００円の集金”・・・・・は知りませんでした。 丁度、1961年（昭和36年）4月から始まった年金制度が、 当初は100円から集金して始まったのに似ています。 ”不都合”・・・・・・・・・・は金を出さされている住民の方です。 管理費は、年金や税金と全く類似しています。 一方的にデベ系 管理会社 が敷いた線路をただ只管に同じ金額で同じ期間で払って行くのは、せっかく苦労して買った都心のマンションから働きに外に出ている会社員の私は、搾取されている気分で住んでいます、逆に年金生活者は、黙っていても自分の銀行口座に年金が振り込まれて、そこから管理会社名（**コミュニティ）で自動引落しされるので、痛くも痒くもありません。言い換えれば、年寄は、他社より高く管理費を払って生活してるのが自己満足しているようにも見える。しかし、30代～40代の、これから、結婚して子供を養っていく立場の者は、子供に学校で必要で買わなあかん物は、たとえ千円レベルでも助けになります。 昔と今を比較した・・”不都合”・・・・は管理組合が、長期的スタンスで将来計画予算を軌道修正しながら微調整しなかった為、人任せで組合が運営されていたからです。あるいは、今だと管理会社に持たれていると、いつも金が無い管理組合か搾取に遭っているのに誰も気づかない指摘できない管理組合が、日本各地に生まれます。 これは、ほっとけば社会問題になります。
- come2
- ベストアンサー率32% (594/1811)
No1,No5です ＞■毎月還付計算ができる管理会社を競争入札で見つければ解決します。 競争入札まで持ち込めればよいですが、私も１０社以上の管理会社と 値下げ交渉した経験ありますけど、書かれている件を受けてくれる会社があるかどうか という感じを受けます。 そして受けたとしても、その手間賃は当然管理費に上乗せされます ＞振込み手数料は無料です。 そうおっしゃるならそうなんでしょう ＞反対意見や批判的指摘をする人に問いたいのですが、 ＞あなたは、自分と管理組合のどちらがかわいいですか？ 自分と管理組合は、少なくともマンションの維持管理という意味では 表裏一体なのでどっちということではないですね マンション全体の利益を考えれば個人に負担が掛かる場合もあると思います ＞あなたは、自分と管理会社のどちらがかわいいですか？ そりゃ自分です。 誤解されてる困るので、一応書いておきますが 私も新築マンション購入後、すぐ理事になりまして 管理費や積み立て計画を全部見直し、管理会社が販売時に準備したものを 一度破棄して、作成し直してます 販売時計画では３年毎に管理費と修繕費が値上げする予定でしたが マンション入居後８年経過しますが、一度も値上げしてません しかしながら修繕積み立ての残高は当初より２０００万多く積み立ててます ２００世帯ぐらいのマンションです。 私の試算では、１２年目、２４年目の大規模修繕まで臨時徴収することなく マンションの修繕が可能です ただし１２年目の修繕工事終了後、一度値上げする予定です。 ＞【不確定な未来に金を払うのは嫌だ】と言う事です おっしゃりたいことはわからんでもないですが それなら一戸建てで自分で自分の住宅を修繕してね という話になってしまいます マンションの場合は将来の修繕を長期計画の元 積み立てて行きましょうという意見が多数を占めます これは管理会社が仕向けているわけではなく 実際、総会で決議取って見ればわかりますよ あとNo4の方のお礼ですが ＞分譲会社が作成した管理規約に判子付いて従う行為は、購入時点だけです。 厳密には管理規約に対して判子つかないと思いますよ ＞購入後、管理規約の全文を永久に守る必要・約束・契約は結んでいません。 もちろん永久ではないんですが、長期修繕計画とあわせて マンション購入直後に、第1回臨時住民総会が開かれていて 一度、管理規約と長期修繕計画を決議してませんか？ その時点から、その規約と計画は、管理会社から、管理組合が認めたものになってます ただ永久に変わらないものではありません 私のマンションでは、１年後の定期総会で早速管理規約修正してますし その後も何度も追加したり、修正してます。 修繕計画も２年目と５年目修正してますし 毎期の総会で、修繕（特別）会計の決算、監査、予算という形で修正したり、確認してます。それは質問者さんのマンションでもやってるのでは？ 我々のマンションでも、管理会社が予定していた小規模の修繕計画 「マンションの廊下の鉄部分の塗装」だったかな。必要なしと判断して 先送りの議決をしてますよ まああんまり難しく考えずに 管理組合活動がんばってください
補足
私は今同じマンションの管理組合の理事会メンバーよりも マンション管理士たちが、組織運営しているNPOとか、 そういう組織の人が、凄く勇気付けられています。 そのHPを読んでいると凄く参考になります。 また、公正取引委員会のHPも ”管理組合 vs 管理会社" に大きくページを割いています。 ここは、日本最後の聖域です。 まだ誰にも犯されていない業界なのです。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞臨時に金を集めればいいのです。 ＞毎月、金を集める必要は無いのです。 貴方の意見は判りますがそれも管理組合の総会で認められなければただの意見の一つでしょうね 毎月積み立てる方が良いと考える人が多ければそれに従うだけでしょう みんなのお金ですからみんなで決められれば良いだけでしょう ただ現実的では無いでしょう いざ高額の費用を求められても貯蓄のある人ばかりとは思えませんから．．． ・１００万円／戸必要な修繕が発生した ・一気に１００万円の無い人がほとんど ・積み立てておけば６０万円積み立て＋４０万円滞納の人からもとりあえずは６０万円は徴収できますね わたし的には 一度に徴収したときの徴収できない金額と積立金の滞納額とでは後者の方が少ないと思います それと．．． 滞納した修繕積立金はすぐにでも裁判で請求できますが一気に徴収したときに出せない人に対しての裁判は時間もかなり必要になるのでは？と思いますが．．．
補足
いざ高額の費用を求められても 貯蓄のある人ばかりとは思えませんから．．． その為に管理組合は、長期修繕委員会を立ち上げて、 管理会社が作成した「長期修繕計画書」を捨てて 管理組合が第3者に依頼して作成させた「長期修繕計画書」をベースに 建物の設備の維持管理運営をして行きます。 ・・・従って、「いざ」というより「予め」 住民にお金を要る時期を全戸配布しておきます。 そして、予め工事業者を競争入札しておきます。 マンションは一つ屋根の下に200世帯も300世帯も住んでいますが、 それを個人レベルに置き換えて、細かい配慮を管理組合が怠らなければ、マンションを所有している人たちは安心して生活できます。 お金を掛ける事ばっかし考えて生活する事から、 お金をそんなに掛けなくても生活できるマンションにするのが目標です。
- come2
- ベストアンサー率32% (594/1811)
No1です あぁ～なるほど。管理会社が無駄な修繕工事をいろいろやっていて その必要なものはやるけど、無駄なものは住民に還元したいという訳ですね いろいろお話したいけどちょっとここのスペースでは厳しいかなぁ 正直難しいですよ ＞私は、組合の代表者の立場として、集めた金が必要な分だけ使って、余ったら、 ＞組合構成員に返したいのです。 その主旨はわかります。できなくないですよ ただし、できたとして年１回でしょうね。各区分所有者に振込み処理をする もしくは該当する金額分を、次年度引き落とさないという処理も やりようによっては可能ですね ただどっちもちょっと難しいです 既に支払った人が居て、還付時点で退去しているケースがあったり （まあその人には返さないという解決策もありますが） その次年度から入居する人とか居て、その人だけは引き落とすとか 手間とか場合分けが必要。 ちなみにNo2の方のお礼で ＞住民で１００％組織構成される管理組合が、管理費にも還付制度を ＞総会や集会で議案事項として提案すれば、全員賛成するだろう とありますが、上記の還付制度を例えばうちのマンションで導入しようとしたら 否決されますよ。実際問題、我々のマンションでは管理費を積み立てて 余剰金が毎年発生しますが、それはすべて修繕（特別）会計に振り替えてます つまりあまったお金は還元するのではなく、将来の修繕のために取っておこう という決議を毎年しております ＞根本的に考えると、修繕積立金は、だれが設定したのか？ ＞マンション住民から組織構成されているマンション管理組合が、 ＞いつまでも分譲会社が売る前に決めた それはその通りですが、おそらく住民総会第1回目で 修繕計画を前提とした、管理費と修繕費の徴収に対する議決がされてると思いますよ No3の方のお礼で ＞【日々の小修繕や１０年毎くらいの大規模修繕】 ＞で何にどれだけ必要な金かを透明にすれば、 ＞臨時に金を集めればいいのです。 ＞毎月、金を集める必要は無いのです。 これ意見わかれると思いますよ。 正直言えば、臨時にお金を集めましょうというより、毎月お金を集める方に 分があり、賛成を得ると思います 根底の考え方は、修繕はそのタイミングで突然発生するのではなく 時間が経過するとともに修繕が発生するんだから、 その修繕が発生するまでに住んでいた人が修繕代を負担するべき という感じですかね 簡単に言えば、修繕工事１０年後に１億円かかるならば その工事の瞬間に住んでいる人から１億円を臨時で集めるのではなく １から１０年の間に住んでいた人に対して 毎年１０００万円を区分所有者で割った金額を、毎月支払ってもらう そうじゃないと１～９年まで住みました、でも来年大規模修繕で お金臨時で集められてしまうので売ります。 で新しく購入した人は入居と同時に、修繕工事するので１百万支払ってください となる。 ずばり考え方が一致するわけではないのですが 簿記会計の費用計上の期間対応とかあたりを調べると 答えに近づくと思います。 ただしおっしゃるとおり、管理組合で賛成多数で可決されれば 修繕工事のために、お金を徴収する方法でもＯＫですよ ただしたぶんなかなか集まらないので、集まるまで工事できない とか不具合の方が大きいと思いますけど がんばってください
補足
★針の穴を突く様な次元に解決策を見出すと、 ■毎月還付計算ができる管理会社を競争入札で見つければ解決します。 ■返金手数料が315円かかるなら、簿記上は計上しておいて纏めて年末に調整して還付しても解決できます。 ■管理費の分別管理銀行(管理組合のメインバンク)を新生銀行にすれば、振込み手数料は、私のマンションは、億単位で預けていますから、 振込み手数料は無料です。 反対意見や批判的指摘をする人に問いたいのですが、 あなたは、自分と管理組合のどちらがかわいいですか？ あなたは、自分と管理会社のどちらがかわいいですか？ 管理会社は、主権の旗を管理組合に握らせながら、 管理会社の手のひらで管理組合を泳がせる。 これを住民に気づかせては、ダメです。 これを住民が気づくのは、催眠に罹らない性質の人だけです。 思考力や他人より自分の感覚を重視する人だけです。 【簡単に言えば、・・・・・・・・・・・・・・・】 【不確定な未来に金を払うのは嫌だ】と言う事です。 管理会社から、「払ってくれ！」「払ってくれ！」と強請られ、 集られ、毎月、理事会の度に揺すられているマンションなんて 所有してるだけ、あほ。
- u2u2u2
- ベストアンサー率38% (16/42)
＃２でアドバイスしたものです。 最初の規約（原始規約）は分譲会社が作成したものでしょうね。 購入時に納得して印鑑を押していると思います。 ですから、従う義務があるのです。 貴方の思うように規約の変更をしましょう。 がんばってください。
補足
分譲会社が作成した管理規約に判子付いて従う行為は、購入時点だけです。 購入後、管理規約の全文を永久に守る必要・約束・契約は結んでいません。 購入者が、いつまでも分譲会社にだけ都合のいい条件に従う義務はありません。 管理規約の変更は、購入者だけが決めれる権利なのです。
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞修繕積立金は、誰の物か？ 自分も参加している管理組合の物でしょうね 株式会社の株券と同じでマンションを売ればその権利も移行しますし．．． ＞未来の３０年先～５０年先に傷んで住めなくなるので、建物外部と内部の取っ替え工事を予測して今、集めているお金。 日々の小修繕や１０年毎くらいの大規模修繕でも使われますね ＞管理会社の提案で無駄な工事に金を使わなくて済みます。 ムダかどうかは管理組合が決めることでは？
補足
質問者のmannshonnです、回答ありがとうございます。 管理費(住棟費＆修繕費）は、 区分所有者(購入者:住民）→管理組合法人名義の口座に振込まれます。 プールされたお金の使い道を決定する権限を持った人は、 区分所有者です。 つまり私です。 それは理事会メンバーであろうと無かろうと 意見を述べる権利があります。 管理費を支払っている全員が自由に意見を理事会で言えます。 管理会社・点検屋・保守屋・工事屋には、 マンション管理組合の金の使い道を決定させる権利は与えられていません。 だから、 【日々の小修繕や１０年毎くらいの大規模修繕】 で何にどれだけ必要な金かを透明にすれば、 臨時に金を集めればいいのです。 毎月、金を集める必要は無いのです。
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お礼
>実は管理組合と管理会社との戦いって２０００年代前半に結構あったんです。合人社ブームだったころです。週間ダイヤモンドがよく管理会社特集・・・・・・・・ それは知りませんでした。 早速、Googleで”合人社”で検索しました。 株式会社合人社計画研究所 http://www.gojin.co.jp 大阪市中央区本町2-3-8 大阪国際ビルの真向かい 事務所覗いてみよかと思います。 情報ありがとうございます。 他、Google検索したら、 合人社の悪口書かれていますけど 梅田で3月22日/日曜日にセミナー有るので申込みました。
補足
できるだけ積立金は、残さないのが正解ではないか？ ・・・と思います。 人間と金の関係上、金は・・・在れば使う。無ければ辛抱する。 人間と金の関係上、金は・・・在れば他人に使われる。無ければ使われない。人は集ってきません。従って揺すってもしゃーない。 『長期修繕計画表』さえ、系列会社以外の第3者の目で作成したものが在れば、その計画に沿って、設備の劣化診断をしていきます。 従って、逆算して積立金が準備できます。 本当に必要な修繕工事に対して、適正な工事費用が使われている マンションが私の理想のマンションです。