マンション管理組合でレストランを経営できますか

質問

マンション管理組合の総会で、敷地外の店舗を借りてレストランを経営する決議を総会賛成多数で可決したとします。これは、有効でしょうか。
区分所有法第３条では、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
と、なっており、私自身は、レストラン経営は「建物並びにその敷地及び付属施設の管理」に該当しない事項であり、集会決議事項にならないので、無効だと思うのですがどうでしょうか。（他の条件は全て満たしていると仮定します）
それとも総会で決議すればこのような商行為も可能でしょうか。

また、レストラン経営でなく、外部に借りた駐車場だったらどうでしょうか。
たとえば、区分所有者や占有者に貸し出すために借りるというのは総会決議として有効ですか。レストランや駐車場経営（一方または両方）が可能な場合は、その根拠と法解釈の仕方をおしえてください。

回答No.2

popesyu

補足読みました。
駐車場に関する決議の話は別段問題ない話でしょう。これは現実の政治でも例えば自民党に投票する人もいれば共産党に入れる人もいるわけで、民主主義というのはそういうものです。
で、ただし「管理組合経由で駐車場を借り増しし、個人的に相場並に貸し出しました」という件については良く分からないのですが。ちゃんとした手続をとっている管理組合は一般の法人と同じ扱いを受けます（税制上の優遇措置があるというだけの違いしかないです）。
ですので、その駐車場を借りている権利者は管理組合です。その管理組合が所有している駐車場を利用者が第三者にさらに又貸しするというようなことは、もちろんやろうと思えば可能ではあります。
改正標準管理規約上では、駐車場使用契約等を結び、使用者の権利の範囲を限定（というかこれはそもそも権利の範囲が不明瞭なので設定するようにというお達しです）するというぐらいの規定しかありません。で大体はその契約により又貸しは禁止されているケースが殆どだと思います。
つまり法律上は大雑把に範囲を決めているだけで、後は使用細則を作って個別に管理してねということですので、自分勝手なルールも作成することは可能です。又貸し可にして、その収益はその個人に入るみたいなルールも作ることは可能でしょう。

ただしこれらの法律はあくまでもマンションの住人同士がいざこざを起こさないようにという目的のものですので、細則によって私物化をはかられた場合のことまでは考慮していません。
ただまぁ極論的に言えば3人中2人がハッピーなら、それは民主主義的には成功の部類にはいる政策ともいえますしねぇ。もちろんその一人が極端に不公平感を感じるのでしたら、それはそれで大きな揉め事に発展することになるでしょうが、それも当事者同士で解決すべき問題となると思います。そういう極端な道を残り2人は覚悟した上で選択したという訳ですから。
Cさんの立場としては、こんな話我慢ならないととっとと出て行くということもあるでしょうし、違法行為的な嫌がらせだってしたくもなるでしょうし、まぁ合法的に嫌がらせをするなら管理費の支払いを拒否して管理組合を訴えるということも可能だと思います。

お礼

重ねての回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.1

popesyu

例えば屋上に広告を出したり、余剰分の駐車場を近隣の人に貸したりする収益事業は認められています。
※ただし収益事業で得た収入については一般の法人と同じ税金がかかります。
また積立金などの資産の運用も認められています（というか特に制限がされていない）。例えば預貯金以外に金融商品にしておくなど。というような観点から見れば、レストラン経営も投資の一種ですので可能だとは思いますが。

ただこういった決議事項は理事会レベルではなく総会で行うものですし、そうなると場所決めぐらいならまだしも、メニューの選定だとか、あるいはそのうち値上げや値下げとかの話になったときに、一々はかる必要もあるし、例え管理会社に丸ごと委託するにせよ、経営の詳細は逐一権利者全員に報告する必要があるので情報が駄々漏れだわであまりに向いていない話だとは思いますが。

で（既存の駐車場ではおさまらないため？）駐車場を外部に借りるというのは付属施設の管理内に見事はまるものかと思います。実際にそれをしないと路駐なりが頻発して別の危険性が生じるということが懸念されているからでしょうし。

お礼

ありがとうございます。参考になります。
では次のような場合も可能でしょうか。
A,B,Cの３人の区分所有者が1/3づつ所有しています。
総会で、外部に管理組合として駐車場を借りることを決議２対１で可決。（A,Bの賛成多数）
さらに、その駐車場を相場より安く（かつ公序良俗に反しない程度の低額で）区分所有者に貸すことを決議、２対１で可決。
賛成したのは車を所有しているＡ，Ｂで、駐車場を個人で借りるよりずっと安価で借りることができました。
特に問題ない（合法）ですよね。しかも十分ありそうな話です。
更に、これに味をしめたＡ，Ｂは、管理組合経由で駐車場を借り増しし、個人的に相場並に貸し出しました。
ここで、駐車場の又貸しについての制限が特にないとすれば、これも合法ですよね。ちょっと難しそうですが、少人数の管理組合なら十分可能な気がします。
どうも、Ｃだけが間接的に大損して腑に落ちないのですが、こんなに簡単にことが運ぶのでしょうか。
宜しかったら、ご回答下さい。お願いします。