マンション大規模修繕の積立金不足について質問です

質問

私の住んでいるマンションは、10棟以上が連なる団地型の大規模マンションです。

今回、そのうち1つの棟だけ工事に必要な額に対し積立金が1000万円程足りません。

(足りない原因についてはまだ詳しく調べていませんが、おそらく通常の修繕費が
この10年の間で沢山かかっていたと思われます)

当然、工事費を安く抑えるという施策は講じるわけですが、それでも足りない場合、
どうするのが常識的でしょうか？

(1) その棟だけ、一時金徴収 or 積立金の値上げをする

(2) 他の黒字の棟から、借金して修繕を乗り切る (積立金は組合全体の資産という考え)

(3) その棟だけ、銀行から借金する (たぶん不可能？)

もし総会で議決を取る場合、赤字の棟が全員反対しても、黒字の棟が全員賛成したら
３／４超えてしまうので、(1)に決まってしまうでしょうか？

回答No.6

koubenikaeritai

団地内の一棟の資金計画が問題になっているようですね。

どうしても、全部の棟が一斉に大規模修繕を同時期に行なわないといけないのでしたら、
一番現実的な手法としては、（３）金融機関からの借入検討だと思います。
一度、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）に問合せをされ、管理組合向け融資制度の
活用について調べられると良いと思います。
但し、融資を受けるには組合運営でのいくつかの条件をクリアする必要があります。

とは言え、スレ主さんもご指摘のように、管理組合の資金計画の再建も同時に検討せざるを
得ないと思います。
ではないと、今後においても他の棟に比べ、財政基盤が弱い状態が続くでしょうから。

管理組合の財政について色々と情報提供しているサイトを書いておきますので、
ご自身でも色々とお調べ下さい。

参考URL：

http://www.e-manshonkanri.net/

回答No.5

kamaryu

団地型のマンションでは全体の管理組合しか活動していないと思いますので、全部をいっしょくたに考えてしまいがちですが、
棟別に修繕積立金が有り、小修繕もその中で棟別に行ってきた訳ですから、大規模修繕も同様に考えるべきです。

大規模修繕は当然棟別に議決されるべきですし、金銭的なやりくりも棟別に行うのが自然だと思います。

団地総会では棟総会の結果によって、できるだけ効率的に進めるように意見を集約する様にして下さい。

工事も一斉にやるよりも２期か３期に分けると足場を使いまわしできるので安上がりだと聞いたことが有ります。

資金の不足は何年後なら解消されるのか等、まだ１０年で有れば急ぐこともなさそうなので、皆さんで良く話し合ってみては如何でしょうか？

住宅金融支援機構では融資も行っていますので、どうしても足りなければ利用する方法も有ります。

規約によっても違いが有りますので、管理規約を確認して下さい。

大事業になりますからマンション管理士等の専門家に支援を依頼した方が皆さんの負担が軽くなりますよ。

回答No.4

inon

この際、大規模修繕計画をしっかり立てる必要があります。管理組合も全棟で構成されているわけですから
修繕積立金をどのように使っていくかの計画を立てるのです。
私は、全棟の修繕計画をにらみながら、修繕積立金に関しては全体のものとして考えていく方法がベストだと思います。各棟で格差が生じるのはまずいのでは無いですか。（本来は劣化状態も似通っているはずなので
全体で同時に工事をされた方が工事費も安くなります）

回答No.3

masaaki509

(1) その棟だけ、一時金徴収 or 積立金の値上げをする

(2) 他の黒字の棟から、借金して修繕を乗り切る (積立金は組合全体の資産という考え)

(3) その棟だけ、銀行から借金する (たぶん不可能？)

＞もし総会で議決を取る場合、赤字の棟が全員反対しても、黒字の棟が全員賛成したら
３／４超えてしまうので、(1)に決まってしまうでしょうか？

大規模修繕を行う上でかなら議決は必要です、予算に関しても議決が必要です。

修繕費は棟毎になってるのに、大規模修繕は一緒にやらないと行けないのですか？

足らないのは1000万で50世帯住んでいるなら、1世帯20万の負担ですよ、その棟に何世帯住んでるのでしょうか？

修繕費が足りない無い場合は、対応としては、大規模修繕の延期・臨時徴収・銀行からの融資・足場を必要とする部分だけを修繕・鉄部の塗装や屋上防水は結構年数が持つので数年後に様子見ながら必要な時にする等が考えられます。

後は管理組合と管理会社がどのように対応すかだと思います、どちらにせよ複数案での議決になると思いますよ。
他の棟から修繕費を回すと言う事は、クレームが付きやすいので、無理かと思います。

どこのマンションでも修繕費は足らない傾向にあります、ですが値上げは、誰しもが嫌がります、現実に直面して初めて大切な事だと分かるんですよね。
何かあると簡単に修繕費を使う傾向にもありますが、国の予算と同じで使えば使うだけ国民・マンション住民の首を絞める事になります。

回答No.2

kyo-mogu

延期は出来ませんか？
　それと、なぜ今になってというのがありますが。

　まず臨時総会で議決を取る必要が有ります。他の棟から借りる形が良いでしょう。ただし、その棟だけ増えた原因などはっきりさせておく必要があります。その内容次第では反対となる可能性が高いですが。必ず補修しなければ成らない事だったのか。もしかして不正会計があったかです。必要性の高いものでしたら、反対は少ないと思いますが、不正があったり私的流用など問題が有れば、その棟だけ値上げを行う必要がありますね。

　見積もりはどうでしょうか？　予備費などの問題もあります。問題が解決出来なければ延期も仕方がないのでは？

　私の住む団地ですけど、業者選定で納得がいかない状態だったので延期しました。

補足

工事の時期については、1棟だけ後回しにするより、数棟纏めてやったほうが、コストが安く済むと言う意見があります。(全棟後回しだと黒字棟から反対が出そうな気がします)。1棟資金不足になるのは、数年前から予見できていたみたいですが、それに対する対応(値上げ等)はペンディングされてきた模様です。

回答No.1

atelier21

一般論ではなく　管理規約に全体と個棟の関係が書かれているのではないのですか
個棟の通常の修繕費支出の決定は　全体でなされたのか　個棟でなされたのか
理事会構成も個々棟理事会と全体会の組織構成は如何になっているのか
全体均一に大規模改修しなくてはならない状態なのか
個々棟に拠り　劣化状態は違うと思うが
管理会社の利益で進められる事例は多いから・・・

補足

理事会構成は、全体のみで、個々棟理事会はありません。

ただし(しっかり確認はしてませんが)、
各棟の修繕費支出は、棟内で相談した結果を総会に上程し承認を得る、
だったような気がします。