マンション管理費不足で修繕積立金を取り崩し

質問

長文でスミマセン。
私のマンションでは駐車場代を管理費にあてています。一昨年から複数の空きが出て管理費不足のおそれがあったため、前回の総会で今期予算として積立金から１００万円を取り崩して管理費に組み入れることを普
通決議で承認しています。実際にもそれに近い管理費不足が発生しました。

最近あらためて管理規約を読み直すと、（当然のことながら）管理費不足による積立金の取り崩しは許されない内容（基本的には標準規約と同じ）になっています。管理会社に規約に違反した総会決議は無効なので積立金の取り崩しを中止するよう指摘したところ、今回の取り崩しは標準規約　第２８条の四と同じ取り崩し事由「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に該当し管理規約には違反しないと解釈しているとの回答がありました。
私はこの「特別に必要となる管理」とは、普段は実施していないが何かの事情で特別に必要となった管理を意味しており、日常的な管理費への流用は許されないと考えています。（もしこれが許されれば、管理費予
算が足りない時はいつでも毎年の予算承認と同時に普通決議で積立金を取り崩してよいことになり、積立金会計を分けている意味もなくなります）。

（１）　現在の規約では管理費不足による積立金の取り崩しは許されないという理解は正しいでしょうか。
（２）　組合決算時期が迫っており、適正な会計処理のためにはとりあえず管理会社に対して積立金取り崩しの中止を理事会として正式に申し入れるべきではないかと考えていますがいかがでしょうか。
（３）　大規模修繕予算の不足も既に明らかになっており、もしこのまま取り崩しを了承してしまった場合組合員から理事会の責任を問われるような事態はあり得るでしょうか。
（４）　既に発生してしまった不足分を今後の管理費収入から穴埋めできる見込みはありません。今後の対応としては、たとえば次の総会で「その都度一回限り」の特別決議承認を経れば今回のような積立金取り崩しも可能とするように規約を変更せざるを得ないのかとも考えていますが、このような規約変更をしてしまってもよいものでしょうか。それともこういう場合は管理費を値上げするしかないのでしょうか。ちなみに現在は駐車場の料金を見直し空きも一旦はうまる可能性がでてきています。

標準規約は以下を参照しています。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

回答No.3

tatango · ベストアンサー

ご理解の通りです。２８条の５項は伝家の宝刀です。よっっっっっっっぽどのことがない限り適用する条文では
ありません。前回の総会でも修繕積立金の取り崩しではなく、一時金の徴収で対応しなければならなかったのです。
ただ、前回のことは終わってしまったので、今回の総会では一時金の徴収で対応すべきと思います。その後は
他の回答者さんもおっしゃっているとおり管理費、修繕積立金の見直し、場合によっては管理会社の見直しを
行ってください。一時金の徴収は結構時間と手間がかかるので、自社の決算に向けて手っ取り早く
入金してもらいたい管理会社の思惑が見えますね。

お礼

再度明確な助言をいただき本当にありがとうございます。
これを今後の対応の指針とさせていただきます。

回答No.2

junkg7

1.管理費が不足しても修繕積立金を当てる事は出来ないでしょう。
2.修繕積立金の取り崩しが一時的な物でなければ総会決議自体に問題があるでしょう。
管理会社でその決議に従って一定金額補填する様な事であれば、次回総会で修正すべきです。
3.基本的に区分所有者の同意を得て行なっていると思いますので問題は無いでしょう。
ただし、修繕工事に支障が出る可能性など周知しておく必要はあると思います。
4.管理規約を見直す事で問題が少なくなると思います。
駐車場収入は管理費に算入する物ではありません。
マンションによっては駐車場空きが多く管理組合運営に深刻な影響を受けている所もあります。
修繕積立金に算入するよう改正しない限り問題は解決しないでしょう。
その上で管理費が不足するのであれば値上げすべきです。
結局、修繕積立金とのバランスですので適正な長期修繕計画に基づいた積立金があれば、値上げの幅は限られるでしょう。

補足

専門的な助言をいただきありがとうございます。

理解力不足でせっかくいただいた２．の「管理会社でその決議に従って一定金額補填する様な事であれば、次回総会で修正すべきです。」の部分が十分に理解できないので、もう少し詳しく教えていただけるでしょうか。
管理会社が実際にやろうとしているのは今期の管理費収入では不足する約100万円全額について積立金を取り崩した分で組合から支払を受けるというものです。「一定金額補填する」とはこの支払のことでしょうか。「次期総会で修正」とは４．の管理規約の見直しと理解してよろしいでしょうか。

回答No.1

2009ken

何かすべてずれてます。

管理会社が決めたわけではないでしょ？　主体はあなた方管理組合ですよ。決定権はあなた方。たとえ標準管理規約に違反してても、日本国の法に違う内容でなければ、あなた方（総会の議決）でどうにでも変更できる内容だし。

そもそも、空き部屋が出たってことは、所有者は存在してるってことですよね。そこから管理費は徴収すればいいのでは？　居住してなくても、所有してるなら、当然払うものです。売れ残りであるなら、不動産屋が所有者だろうし。

ただ、そもそも管理費相当が不足であれば、管理費の値下げ、しいては管理委託内容の見直し（削減）や、管理会社自体の変更も視野に入れて考えるべきではないでしょうか。まあ、今は取り崩して何とかなっても、おっしゃるように「その時」には、過大な一時金を出さないといけなくなりますよ。

また、場合によっては、空き部屋を管理組合で買い上げ、もしくは借り上げて、賃貸に回して収益を得るとか、何か考えなきゃ。
このような計画は、言ってみれば経営計画です。どちらにしてもあなた方が自分たちのために、主体的にしなきゃいけないこと。

お礼

早速ありがとうございます。
区分所有法で変更を禁じられている部分以外は総会で議決権の４分の３以上の特別議決で管理規約自体を変更できることは理解しているつもりです。今回の質問はやや手続き的なもので、同じく区分所有法のもとでの現在の管理規約によるしばりについてのものでした。
なお、舌足らずでたいへん申し訳ありませんでしたが「空き」は駐車場の空きという意味でした。
いずれにしても管理組合としてもっとダイナミックに主体性をもてというご指摘はおっしゃるとおりです。