マンション管理組合の管理費、修繕積立金

質問

区分所有者が持分を売却しても区分法により管理費や修繕積立金の債務（滞納分）は購入者に継承されます。
しかし、区分法や我々の管理規約には駐車設備使用料（月額３万円）を継承するとの定めがありませんので請求権はないことになります。

元の所有者に支払い義務（債務）が残りますが支払い能力がない場合、組合は債権放棄をせざるを得ないことになると思います。

この場合、債権放棄の決議は理事会で良いのでしょうかそれとも総会ですか。
マンション管理士に聞いたら共有財産の処分に当るから総会決議が必要だといわれました。

総会で承認を得る場合は会計報告書をどのようにすれば良いのでしょうか。
”回収できない管理費は○○円”と会計報告に記載しておけば良いのでしょうか。
○○円の債権を放棄することを議案として独立させ決議する必要がありますか。

年間徴収管理費等の約１％に相当する１００万円程度の不良債権が見込まれています。

またこの状態を放置してきた管理者（理事長）、監事に責任はないのでしょうか。

回答No.5

noname#145063 · ベストアンサー

Ano.３再

＞滞納者に対して遅延金請求の決定権は理事会にあるのでしょうか。
・決定権云々ではなく、管理組合として請求すべきことです。

＞遅延損害金を理事長の意思で放棄することは許されるのでしょうか。
・理事長個人で決めることは出来ません。理事会が提案して区分所有者の決済を受ける必要があります。
個別案件にするか決算報告の中で決済を受けるかは理事会で決めれば良いでしょうが、多額になる場合は個別案件にすべきと思います。

＞貸借対照表に滞納額が記載されない期があるなど現在の管理会社になってから滞納金の推移がわからなくなりました。フロントマンも説明してくれません。現理事長もその経緯を追及する意思を示しませんし多くの組合員は無関心です。管理会社がだらしないので組合は弁護士を起用して督促を行っています。
・よくあるパターンですね。
ただ、組合が弁護士を起用しているのに事が捗らないのは理解できません。他に、顕在化できない理由があるのではありませんか？調査してみる価値はあると思います。

＞組合員個人として損害賠償請求訴訟あるいは理事長に対する善管注意義務違反確認請求の訴訟をを起こすことは可能でしょうか。
・可能ですが、簡単なことではありません。原告になるのなら、徹底した裏付けの準備が必要です。裁判は被告の為に行われるのですから。

一連の回答と追加質問を読んで思ったことは、
私が訴訟を起こすのなら、個人的ではなく管理組合として管理会社を相手にします。管理会社には管理組合運営を正しく指導する責務があるので、そこを追求します。
　ただし、管理会社との契約内容によりますから、契約書の一字一句を理解し、契約内容を正しく把握しておくことが肝心です。相手は不動産関係者なのですから不利に陥るような契約はしていない、と考えておくべきです。
　また、理事長（過去の理事長を含めて）は味方につけるべきです。敵に回すと保身が働き、真実が抽出できなくなり裏付けが充分に準備できなくなります。
　もう一つ、前段階として、管理会社の契約不履行を消費者センターへ訴えることも効果的です。ご一考ください。

いずれにしても、管理会社に対しこのような行動を起こしていることがわかるようにされると良いと思います。

いかに、いいかげんな管理会社が多いか、一つ一つの事実をもとに、地道に国交省に認識させるべきです。

お礼

納得できる回答に感謝します。
理事会を傀儡化した管理会社の責任含めてご回答を参考に対応しようと思います。
国交省の標準規約も色々問題が多いと感じています。
有難うございました。

続きの質問も出しますので今後もよろしくお願いします。

回答No.6

commandeer

補足
解釈の問題ですので、私の理解する範囲での回答です。
ただ、駐車場の収益等は、管理費、積立金等に充当されるとするのが管理実務の実態と考えざるを得ません。
もっとも、規約もなく、総会の決議もなければ、その金員を徴収する根拠もないことになります(区分法46条)。
区分所有者全体の利害に関しては全員の承諾を要するというのは、組合の財産は法律の規定は「共有」の用語を使うも、この場合、一種の「合有」と解されるものと考えるからです(川島「注釈民法」p377．なお、16条参照)。
財産を「放棄」することは管理組合の財産的基板を損ないかねませんから、通常の総会決議で対応できるものとは言えません(結局のところ、債権放棄は現実には考えられません)。
総会決議ならばまだしも、理事会の決定による債権放棄は無効と考えざるを得ません。

お礼

特定継承者に移行する債務は管理費、修繕積立金のみですが管理規約に駐車場等の使用料も継承すると規定しておけばこれも債務移行になるそうです。
特定継承者に債務が移行できれば貸借貸借対照表に未集金として計上され、いずれは解消できると考えます。

しかしこの規定が無い場合、駐車場等の使用料は転売された時点で債務/債権が事実上消滅することになります。
債権放棄については組合員全員の合意が必要とする考え、重要議案（3/4）として層会決議でよいとする２つの意見があるようです。
なんとなく債権放棄をしているのが現実なのかもしれませんが訴訟を提起されたらどのようになるのか興味あるところです。

有難うございました。

回答No.4

commandeer

勘違いされていますが、規約で定めなくとも、質問の駐車場に関する債権は特定承継人に請求することができます(区分法７、８条)。
なお、この場合、旧所有者と新所有者は連帯債務者となると考えられていますから、当然、旧所有者にも引続き請求することが可能です。
組合にかかる債権の放棄には、組合員全員の承諾が必要です。
普通決議は勿論、特別決議によってもかかる債権の放棄はできません。
管理者と管理組合との関係には委任の規定が適用されますから、当然その範囲で責任が発生するものと考えます(区分法28条)。

補足

債務継承は管理費、修繕積立金に限定されているとあるマン管士から言われたのですが間違いだったのですね。法７、８条に対して消化不良でした。

債権放棄について組合員全員の承諾が得られない場合はどうなるのでしょうか。

理事長の怠慢により滞納金が増加したり、３年前に約３０万円の債権放棄をしてしまったことがあります（理事長の独断かつ会計報告の一覧表の中で普通決議）これらの責任を追及するには如何すれば良いのでしょうか。

回答No.3

noname#145063

＞またこの状態を放置してきた管理者（理事長）、監事に責任はないのでしょうか。
・未納が30ヶ月分もあるわけで、何期かの決算報告で報告されて区分所有者の承認を得ていることですから、理事長や監事に責任はありません。責任を問うのなら区分所有者全員が問われることになります。
　ただし、この損失が区分所有者に知らされないまま決算報告がなされていたのなら、「虚偽の決算報告」がなされたことになり、当該期の理事会（理事長、監事だけではありません）の責任を問うことは出来ます。該当期の総会議事録をよく読んでみてください。

蛇足ですが、新区分所有者に継承された管理費、修繕積立金の未納分について「未納期間中の利息」をどうするか、という問題が見落とされることがよくあります。管理既約に定められた利息分を含めて継承されるのが本来ですが、不動産業者が継承した場合などはこれがカットされている場合がありますから充分にご注意ください。曖昧にしておくと後々責任問題になりかねません。

分譲マンションにおける諸問題発生の根底には、区分所有者の管理組合活動に関するレベルと関心の低さがあります。皆様に、これではダメなんだ！ということを認識してもらう意味からも、今回の問題を取り上げられることは意義のあることだと思います。

もう一つ見逃してはならないのは、管理会社の存在です。「業務管理主任者」の有資格者が担当しなくてはならないのですが、この「業務管理主任者」の質が問題で、事なかれ主義の人間が多く、面倒を避けて通ろうとするので大切な問題が封じ込まれてしまうことがあります。また、区分所有者の関心が低い管理組合にはいいかげんな対応しかしません。（ご質問の場合も、この傾向があるように思われます）
管理会社に注意を喚起する意味からも、意図して隠されている問題を顕在化する必要があります。今回は、その良い機会ではないでしょうか。

お礼

納得できるご回答有難うございました。

通常総会で会計報告がされますがある期は貸借対照表が無かったので未集金（殆どが滞納金）が確認されないまま総会決議されました。
当時私は理事としていたので総会議案に貸借対照表が無いことに気付きマン管士と管理会社に指摘しましたが欠落したまま議案が配布されていました。

私は理事責任を問われるかも知れませんが注意喚起の点からも訴訟する価値はありますね。

補足

滞納者に対して遅延損害金（年率１４％）を請求する管理規約になっているのですがこの分を管理者の判断（というより顧問のマン管士と顧問弁護士の意思らしい）で放棄したり強く要求したりばらばらです。その決定権は理事会にあるのでしょうか。遅延損害金を理事長の意思で放棄することは許されるのでしょうか。

貸借対照表に滞納額が記載されない期があるなど現在の管理会社になってから滞納金の推移がわからなくなりました。フロントマンも説明してくれません。
現理事長もその経緯を追及する意思を示しませんし多くの組合員は無関心です。
管理会社がだらしないので組合は弁護士を起用して督促を行っています。
組合員個人として損害賠償請求訴訟あるいは理事長に対する善管注意義務違反確認請求の訴訟をを起こすことは可能でしょうか。

回答No.2

tk-kubota

Q　区分所有者が持分を売却しても・・・購入者に継承されます。
A　承継されるとは限らないです。専有部分が数人の共有である場合は議決権行使者を1人と決めなければならず(区分所有法40条)、管理組合は持分権者の1人に全額請求してかまわないです。(民法428条他)
なお、「持分を売却」が「単独所有の専有部分の売却」ならば、そのとおりです。
Q　区分法や我々の管理規約には駐車設備使用料（月額３万円）を継承するとの定めがありませんので請求権はないことになります。
A　駐車場が、そのマンションの共用部分ならば、貸主が管理組合となりますから、承継すると定めがない場合でも承継します。(区分所有法8条)
Q　組合は債権放棄をせざるを得ないことになると思います。この場合、債権放棄の決議は理事会で良いのでしょうかそれとも総会ですか。
A　総会の決議で、1人残らず賛成がないと債権放棄はできないです。(民法251条)
Q　”回収できない管理費は○○円”と会計報告に記載しておけば良いのでしょうか。
A　1人残らず賛成が必要ですから、賛成が得られないなら、未納管理費があれば繰り越し加算する以外にないと思います。
Q　年間徴収管理費等の約１％に相当する１００万円程度の不良債権が見込まれています。
A　貯めずに早く回収に努めれば回収できるはずです。専有部分を競売することも認められていますから(区分所有法59条)
Q　またこの状態を放置してきた管理者（理事長）、監事に責任はないのでしょうか。
A　当然に責任追及できるのではなく、総会の決議で「理事長は回収に務めること」の決議があって、それを怠れば責任追及できます。

回答No.1

nitto3

管理者としては法的な処置をする義務があるでしょうね。
管理組合の規定をじっくり見る必要があります。
１００万もあるということは簡単に債権放棄を決議すべきじゃないでしょう。

補足

過去の理事長は独断で約３０万円の債権放棄をしてしまいました。
毎年代わる理事長、規約も読まず管理会社依存の理事長、無関心組合員ですから安易に債権放棄をする可能性はあります。
こんな状況を脱出するには如何すれば良いのでしょうか。