土地先行取得時の「相続時精算課税制度の特例」の適用可否について

質問

相続時精算課税制度の特例の申告について教えてください。

昨年中に自分の父親(64才)から住宅取得費用として100万円、
その後、土地購入費用として2500万円贈与してもらいました。
贈与された2500万円で土地を先行取得し、その後別の業者に
住宅建築の手付金として100万円を支払いました。
現在住宅は新築中で、3/10頃引渡し予定です。
土地だけの先行取得ではこの制度は適用できないと
聞いたのですが、まず住宅資金の100万円で
相続時精算課税制度の特例を適用し、その後
土地費用は本則の2500万円の贈与税非課税枠から
支出したということで法律上問題ないでしょうか？

住宅費用の100万円は贈与税の控除額110万円の枠内に収まって
しまいますが、上記特例の適用にあたっては法律の条文で
下限が定められていないことから、上記の申請内容でも
問題無いと思っているのですがいかがでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

reikei

おっしゃるとおりです。面目ないです。すいません。

以下、参照ですね。

（住宅取得等資金を贈与により取得した年分以降に財産の贈与を受けた場合の取扱い）

70の3-4 措置法第70条の3第1項の規定の適用を受けた者が、住宅取得等資金を贈与により取得した年分以降に当該住宅取得等資金の贈与をした者から財産の贈与を受けた場合には、当該財産の贈与をした者が当該贈与をした年の1月1日において65歳未満であっても、当該財産については相続時精算課税が適用されるのであるから留意する。

（注）　同一の者から同一年中に住宅取得等資金の贈与とそれ以外の財産の贈与があった場合において、当該住宅取得等資金以外の財産の贈与が当該住宅取得等資金の贈与前にあったとしても、当該住宅取得等資金について同項の規定の適用を受けるときには、当該住宅取得等資金以外の財産についても相続時精算課税が適用されるのであるから留意する。

　本文にもあるように、一度住宅取得等資金の贈与で精算課税を選択すれば、その後は当該特定贈与者が６５歳未満であっても精算課税が適用されるわけあり、２５００万円は使えるということですね。

また、（注）書にあるように、同一年度ならば順序は問わない。

　重ね重ね申し訳ありません。誤った解釈をお伝えいたしまして。

回答No.1

reikei

まず、
＞昨年中に自分の父親(64才)から住宅取得費用として100万円、
その後、土地購入費用として2500万円贈与してもらいました。

　ですが、御承知のように、「住宅用家屋の新築又は取得とともに取得するその敷地の用に供されている土地又は土地の上に存する権利とは、住宅用家屋の新築の場合にあっては、家屋の新築請負契約と同時に締結された売買契約又は家屋の新築請負契約を締結することを条件とする売買契約によって取得した土地又は土地の上に存する権利（以下「土地等」という。）をいい、住宅用家屋の取得の場合にあっては、家屋とその敷地を同時に取得する売買契約によって取得したいわゆる建売住宅、分譲マンションの土地等をいうのであるから留意する。 」（措置法通達：70の3-2）
　となっており、

＞贈与された2500万円で土地を先行取得し、その後別の業者に
住宅建築の手付金として100万円を支払いました。

　という文面より上記の「その敷地の用に供されている土地」に該当するかが問題です。

　該当しないとなると、同一年に特例対象資金（１００万円）とそれ以外の資金の贈与を受けたということになります。

　問題は、特例対象の資金については贈与者の年齢制限はありませんが、それ以外のいわゆる精算課税制度の本則の方は６５歳以上(年齢は贈与の年の1月1日現在のもの)と制限があります。

　ですので、そもそも２５００万円は相続時精算課税制度を適用できないことになります。

　重要なのは、贈与の時期です。前年（お父様が１月１日時点では６３歳だったのだと思います。）に１００万円と２５００万円の贈与をうけたのならば上記のとおりですが、１００万円は相続時精算課税制度を適用せず、贈与税の本則（１１０万円控除）を選択し、その後平成２２年に精算課税制度を選択することで課税を回避できるのではないでしょうか？

　贈与の時期については、以下のとおりです。
「相続若しくは遺贈又は贈与による財産取得の時期は、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次によるものとする
（1） 相続又は遺贈の場合　相続の開始の時（失踪の宣告を相続開始原因とする相続については、民法第31条((失踪の宣告の効力))に規定する期間満了の時又は危難の去りたる時）
（2） 贈与の場合　書面によるものについてはその契約の効力の発生した時、書面によらないものについてはその履行の時

　贈与ですから上記の（２）です。書面です。
当初は書面にてお父様との間で金銭消費貸借契約を締結し、同契約に従い返済（元本+利息）しその後、平成２２年に残債務の贈与契約を締結すれば贈与の時期は平成２２年（お父様がその年の１月１日現在で６５歳となっている。）となります。

　本来であれば、日付を明確にする為公正証書を作成すべきところですが、返済がきちんと契約に従い出来ているのであれば問題ないと思います。
　返済も現金ではなく口座振込等の記録が残る方法が原則ですが、現金で支払い、簡単な受領表のようなものを作成し、お父様に受領印（日付も記載）をもらえば十分ではないでしょうか。
　しかし、そこまでするのであればそもそも精算課税を適用せず現金で支払い現金をお父様から返還して（つまり、少々面倒でしょうが、実際の現金の収受はせず、書類上返済している体裁にしておけばよいのでは。ただ、お父様の方だけ確定申告で利息分の申告は必要だと思います。なぜなら、振込等でないなら、返済を受けている事実を証明するためにも。）もらえば、贈与を受けたのと同じ効果ではないでしょうか。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/sochiho/751104/70_3/02.htm#a-3-2

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

参考先のHPに記載されている法令解釈通達の内容を拝見させて
頂いたのですが、以下の考え方ではだめでしょうか？

2　上記本文及び(注)1に該当する土地等以外の土地等の取得のための金銭は、住宅取得等資金には該当しないことになるが、

⇒土地のみの取得費用は住宅借入金等特別控除枠を利用できない

当該土地等取得資金を贈与により取得した同一年中に住宅取得等資金を当該贈与をした者より取得し、措置法第70条の3第1項の規定の適用を受ける場合には、当該土地等取得資金についても相続時精算課税の適用となるのであるから留意する(70の3-4参照)。

⇒しかし同一年に住宅取得等資金の贈与があれば（今回は100万円）
前記土地取得費用は相続時精算課税を適用可能
（2500万円の控除枠を利用可能）

この場合において、同法第70条の3の2第1項を適用するときは、当該土地等取得資金は、同条第2項第2号かっこ書に規定する「住宅取得等資金に係る部分に相当するもの」には該当しないのであるから留意する。

⇒上記土地取得費用は住宅取得等資金とはみなせないので
住宅借入金等特別控除枠（1000万円）の適用は不可
（でも今回は前記の通り2500万円の枠から全て控除できるので問題無し）

と読めると思ったのですがいかがでしょうか？

補足

今日、税務署で確認してきました。

やはり、特例を適用したとしても、2,500万円の枠についての
年齢制限は有効であり、65才未満の親からは譲与できない
とのことでした。

要するに、65才未満の親からは住宅用資金として
無税で受贈できるのは最大で1,000万円までのようです。

今回の件に関しては結局1,000万円までの分は特例を適用し、
残りの1,500万円については借用書を作成して毎月返却しようと
思います。