土地先行取得に相続時精算課税制度が使えますか？

質問

夫と私で住宅取得を計画中です。
資金は私が親から資金贈与2000万、夫が残りを借り入れするつもりです。夫のローンを2000万円で総額4000万円位の予算で計画しております。（物件が決まっていないので総額・ローン額とも確定はしていません）
建売住宅もしくは建築条件付土地ならば問題はないと思いますが、土地を先行取得し建物を後から建てる場合、以下のような点がよくわからないのでアドバイスをお願いしたいと思います。

1）私が贈与された2000万円で土地を先行取得し私の名義、夫がローンを組んで建物を建て主人の名義にしたとすると、その土地は相続時精算課税制度の対象になりますか？
私の親は65才未満なので、住宅取得のためでなければこの制度がつかえません。

2）どのような状況ならば、住宅のための土地の取得という要件を満たしますか？たとえば６ヶ月以内に建築とか年度内に入居とか。当然夫と私は同居しておりますが。
それとも資金配分を工夫して土地、建物それぞれを共同名義にしないといけませんでしょうか。私は昨年癌手術で2週間ほど入院しており、ローンを組んだり、債務保証人として認められるかわかりません。また土地の仲介業者と建物の建築業者が別で時間的につながらない場合も考えられます。

以上うまく表現できたかどうか心配ですがよろしくお願いします。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

1）に対するお答え。
　だめです。

2）どのような状況ならば、住宅のための土地の取得という要件を満たしますか？

土地に対しては相続時清算課税制度の住宅特例は使えません。
使えるのは、「建物とともに取得する」場合で、該当するのは建売住宅や建築条件付住宅です。

ではどうするか？
２通りあります。

１．同じ年に土地取得決済及び、建築請負契約締結＆支払（一部でもよい）がある場合。

親からの贈与資金を全額土地に割り当てるのではなく、一部を残して土地代金に当ててください。
そして残りの一部を建築費用の支払として支出してください。

　・建築費用に割り当てた分．．．住宅資金非課税特別枠１０００万からその金額分を使用します。
　・土地代金．．．本則の２５００万の贈与税非課税枠から支出します。

という形になります。つまり１００万でも幾らでもよいから親からの贈与分を建築費用として使うと、特例に該当し、そうすると本則の相続時清算課税制度の２５００万もその年から利用できるようになります。本則の方は使途に制限はありませんので、土地代金に割り当ててもかまわないわけです。

２．土地の決済の翌年に建築の支払が来てしまう場合。
　この場合は住宅特例が適用になり相続時清算課税制度が使えるのは建築の支払する年ですから、前年度の土地に対して親の資金を使うことは出来ません。

対策としては、土地に対して先行融資してくれるローンを利用して翌年までがんばるとか、親の資金を定期預金して親の定期預金を担保に子供が借りて、翌年清算する（親の定期で返済する：これは本則の２５００万の枠を使います）などの方法が考えられます。

一応税務署には上記方法を確認済みですが、間違うと大変なのでご質問者の所轄の税務署でもご確認ください。

>資金配分を工夫して土地、建物それぞれを共同名義
ご質問者の親からの贈与を非課税で受けられるのは当然ご質問者ですから、ご質問者が支出した分を登記しなければなりません。

病気の話をしていますがご質問者の名義でローンを組むわけでなければ関係ありません。
過去の病歴が関係するのは、ローンを組むときに加入する生命保険への告知であり、これはローン債務者が加入するだけです。連帯保証人などは全く関係しません。

お礼

ていねいなお答えありがとうございました。
所轄の税務署でも確認してみたいと思います。
お礼が遅くなりまして申し訳ありません。