土地の所有権について

質問

これはすでに終了している案件なのですが・・・
自分自身納得がいっていないので、詳しい方の意見をお聞きしたいと思い投稿させていただきました。

お聞きしたい内容
居住している土地が他人（地主）のものであり、長年放置されていたのですが、地主が担保にしていたらしく銀行から突然立ち退くか？買い取って欲しいと言われた。
ちなみに放置されている間に父母が家屋を建てています。
（結局は相手の言い値で購入しました）
ちなみに放置されていた期間は少なくとも３０年は超えていると聞いています。

そこでお聞きしたいのは、所有権というのは２０年経てば時効がきて自分のものになると聞きました。
もしかしたら、タダとは申しませんが所有権を訴えて購入価格をまけさせるなどの方法を取ることは出来たのでしょうか？
もし、そうだったとすれば知識の無さを悔やむばかりなので・・・

よろしかったら、ご回答お願いいたします。

回答No.2

aramomota · ベストアンサー

時効の成立要件（条件）として「所有の意思をもって（自己のものとして）」というのがございます。
ご両親は、地主様からお借りしていたのではありませんか？としてたら
自分のものと占有（建物を建てたり使ったりしていたこと）にはなりません。他人のものかもしれない知っているが自分のものにするつもりで使っていたのではないでしょう？「所有の意思をもって」というためには、土地の固定資産税をずっと払い続け、土地の管理もし、土地は自分のものだと周囲にも言い続けていたとか、遺言にも子供の○○にこの土地は残すと書いたなどのような事実があったということが必要と裁判例ではされています。
仮に自分の所有物にするつもりであった（所有の意思があった）として時効になったとしても、時効は自然に成立するのではありません。時効だから私のものです！と主張しないかぎり時効にはなりませんから、あとの祭りですしね。

また、登記をしておかないと地主さんの次の持ち主さんには主張できません（法的には対抗できないという）ので、大変に弱い立場です。
銀行さんが相手であれば十分それは調べていらっしゃるでしょうし、
時効の成立の立証は難しいですから、ご両親が主張しても相手は認めないと思います。時効が成立しそうだとなれば、銀行はゼロになるくらいなら和解をしたいと思うでしょうから、もちろん、価格については大幅譲歩するでしょうが・・。

土地の上に地主さん承諾のもと、家を建てていらっしゃったのですよね。悔やむとするなら、たとえ、その土地の持ち主がかわっても、家を壊したり買い取る必要はなく、そこに住み続けて土地を使い続ける権利があったのですが。地主さんと結んだ借地契約は新しい地主さんに引き継ぐことができます（借地権）。また、無料で借りていて、借地契約はない場合、担保（抵当権）を登記した時期に既に家を建てていたなら、法定地上権という強い権利を得ることができたのに・・。
その場合、家を建て直すのは難しくなりますが、もともと借地であったのですから、家を建て直すなら地主さんの許可が必要で、地主さんが代替わりしていたら承諾してもらえるかもわからなかったのですからご両親は家を建て替えて何代にもわたって住むことは考えていなかったでしょう？

銀行としては、買取はしない、引き続き家が朽ち果てるまでここにいますっていわれるのが、土地の価格が下がってしまうので一番困ることなんですよ。値引きさせたかったなら、そういうべきでした。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
両親に確認してみましたら、最初は契約書などは交わしてはいなかったようですが、地主に借りていたようです。
家は、地主に黙って建て替えていたようです・・・
ですので、逆に訴えられてしまう恐れもあったのではないかと思いますと、正直今の結果がベストだったのではと納得させられました。

回答No.4

akak71

土地を占有した最初の原因が、使用貸借、賃貸借などでは２０年たっても時効取得はできません。
所有の意志がないとされています。
一般的に、家を地主に無断でたてることは考えられないので、時効取得は無理かと思います。
地主に断ってたてれば使用貸借に当たります。

お礼

回答ありがとうございました。
どうやら、今の状況がベストだったようですね。

回答No.3

-phantom2-

他人の土地と知っていても、所有の意思を持って20年、公然かつ平穏に占有を続けていれば、時効取得を主張（援用）できます。

地主は所有権移転登記に協力しなければならず、拒否する場合は裁判にすれば裁判所が職権でしてくれます。

この登記がないと、時効取得した所有権を第三者に対抗することができません。

時効取得されてしまった地主は、タダでその土地を譲ることになります。

つまり過去20年間の地代はおろか、固定資産税なども遡って請求することは出来ません。

時効取得は地主に対して主張（援用）して初めて効力を得ます。しなければ所有権は地主のままです。

時効取得できる権利が発生してるのに、それを行使するしないは居住者側の自由です。

＞ちなみに放置されていた期間は少なくとも３０年は超えていると聞いています。

放置期間ではなく、その土地に家屋を建て居住して20年以上、経過していたのであれば時効取得を援用できたでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。
下記のお礼にも記載しましたが、家の建て替えた経緯が問題なので・・・
所有権云々では無かったようです。

回答No.1

v008

時効取得というのは、公然と自己のものだという意思表示を行っていた期間が２０年ということですから、買取の請求は当然だと思います。
金額は、交渉できたはずですが、地主に権利金も借地代も払っていないのでしたら、買取の申し出は帰って良心的でもあります。
事情を訴えてまけさせるくらいでしょう。
借地権なら話は違います。

お礼

回答ありがとうございました。
そうですね、言われてみてまだマシな方だったのだなと思いました。