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ミカン男事件の土地所有権とは？
- ミカン男事件とは、ミカンを植えた男性が威力業務妨害で問題となった事件です。
- この事件における学校の土地の所有権については、市とミカン男氏の主張が異なっており、法的な所有権の認定について疑問が生じています。
- 固定資産税の支払い継続や登記上の所有者による法的な所有権主張など、所有権に関する議論や時効成立についての考察が行われています。
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むしろ、土地はBのもの。だまされたCはせいぜいAからお金を返してもらう程度、ということならスッキリするのですが・・・。 当然の疑問です。昔の私もそう思いました。 もちろん理想的なのは、あなたの言うように先にAにお金を払ったBの所有権を法律が保護するべきなのですが、現実はなぜか悪いCを保護してしまいます。 これは、登記とは登記所（法務局です）が行うのですが、登記官（法務局にいる人です）は、Cが申請した書類のみで審査します。この時Bがいることを、ましてやCより先にお金を払っていることを気が付くことはできません。 しかし、Bが裁判を起こしてCより先に払ったことを証明すればCの所有権の登記を取り消してBにやり直してもいいような気がします。しかしそうなってはいません。 これは、民法１７７条の規定によって、物権（物に対する権利です）は不動産登記法の決まりによって登記しなければ第三者に対抗することが出来ないと決まっています。これは不動産登記法の決まりどおりに有効な書類を付けて申請した人を保護しますよということです。 これは知らなかったでは済みません、そのぐらい不動産の取引は重要なのです。 では、どうすればいいかというと お金を払う瞬間に登記するのに必要な書類をすべてそろえて貰い、その取引が終わったら、雑談とかしないで法務局にダッシュで申請します、この時法務局がその申請に受け付け番号を付けますが、それより後の受け付け番号だと有効な申請内容でも同一の内容（昔は権利書という物が必要だったため、二重売買するためには偽造しましたが今では登記識別情報というものに変わったため偽造しなくても二重に売買できます）だと却下されます。 なので司法書士を取引に同席させて売主から貰った書類が登記するのに問題が無いか判断してもらい、OKならお金を払って法務局にダッシュさせます。ここで司法書士に払う報酬をケチって自分でやろうとかすると痛い目にあうし事件にもなるのです。よっぽど信用できる相手なら自分で登記してもいいですが、そうでない場合は司法書士さんに頼みましょう。 ちなみにミカン男は自分が有効な書類を持っていれば登記簿上は他人に登記簿上は移せます。 しかしふつうは買主は現地を見ます（だから平穏無事に占有していれば時効が認められるのです）ので買いません、もし悪い人が買っても（市に買い取りを迫ったり、嫌がらせをしたり）、最終的には市が時効で所有権を取得します。 ちなみにこの手の事件は別に珍しくありません、先代が自治体に売り渡したり寄付したりしても登記されないことはたまにあります。子供がそれに気づいて大騒ぎをするのが普通です、でもミカンを植えるのは珍しいのでTVが放送したのでしょう。 それに自治体が実際に間違って民間の土地の一部に道路や水路を通してしまうこともあります、どちらが悪いかは専門家を雇って判断し、勝てそうなら堂々と裁判をして勝ち取りましょう。ちゃんとした証拠なら裁判まで行かなくても自治体が認めることがあります。 結論は自分が正しいと思うなら専門家に頼んで対応してもらうのが一番いいのです、ただ１０年、２０年ほったらかしにしていれば権利を失う可能性があります、大事な不動産は自分で（ある程度は）管理しましょう。境界がはっきりしていないと管理もしにくいとは思いますので境界確定も忘れずに、境界杭があれば５年に一度見に行く（もしくは見てきてもらう）だけで不動産を取られるのを防げます。 時効で取られるのは自分（もしくは親）の責任です、あきらめましょう。腹いせにミカンを植えても自分の得にはなりません。
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- h2yasi
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最後の１行で間違えました。 CをBに訂正です。 Bは自分の物として占有していれば、占有の開始時点で自分の物と信じていれば１０年、他の人の（例えばC）ものであると知っていても、自分の物として２０年占有し続けられれば、時効で取得できます。この場合AやCの協力は得られなくても登記出来ます。
- h2yasi
- ベストアンサー率45% (9/20)
>事件に照らせば「市」が「買い主」ということになろうかと思いますが、そもそも市が買い主なのかどうか（売買があったのかどうか）が不明なのですから、「買い主に対して」という条件をたてること自体が無意味だと思うのですが。 無意味ではありません、説明は前述の通りですが、事件にあてはめると、買主だと主張している者に対して登記簿上自分が所有者だというのは意味がないのです。売買があったかどうかは裁判所が判断します。別に不明ではないでしょう、記事によるとこのミカン男さんの土地も市は買収しているとなっていますので、同じ様な書面で隣は有効で（有効と認めている）ミカン男さんの書面はでっち上げだとするのはどうなんでしょうね？ ＞また登記簿の所有者は法的な所有者でない場合もあるとしたら「法的な所有者」とはなんでしょうか？。 「法的な所有者」という言葉が正式な言葉でないのですが（「的」という時点であいまいさが入ってしまいます） 登記簿上の所有者は第三者に対してのみ有効です。例外は書類を偽造して登記した場合や、時効で取得した場合です。 あえて「法律上誰に対しても認められる所有者」ということの意味を考えると、裁判で確定判決をもらった所有者ではないかなと思います。 権利に関する登記は義務ではないので、市が買っていたとして所有権移転登記をしていないこと自体は別に違法ではないのです、が、固定資産税を取り続けていたとかはあほだなと思います。 ちなみに法律用語では、今現在の本当の所有者のことを「実体上の所有者」という言い方をします。 所有権が移転する瞬間とは、本人同士が合意した瞬間です。当然登記簿上に記載される時とはずれます、ずれが大きいと色々なリスクが増えますので、出来るだけ早く登記しなければなりません。登記はスピードが勝負なのです。（表題部の登記は別）なので不動産の所有権を移転する現場にはプロである司法書士を呼ぶのです。 ＞であれば、市としてはミカン男さんの協力などなくても市の主張する「証拠」を以て移転登記できるのではないでしょうか。 それ以外にも前述の通り時効による所有権の取得によっても登記出来ます。これならミカン男等の相続人の協力は要らないです。 要するに市が怠慢なだけで、また徴税の手続きもおかしいわけなんですが、どちらにしてもこの土地はミカン男の土地にはならないでしょう。 そして、ミカンを植えたことも合法にはならないでしょう。 ちなみに植えたミカンを勝手に抜いているのでこの部分は損害を賠償できるかもしれません。難しいですが。本来は「妨害排除請求」を裁判所に認めてもらってから抜くべきでした。ただ市は緊急避難であったと主張するでしょう。 ＞結局、市の主張する証拠とは全く法的な効力のない証拠にすぎないということでしょうか。 違います、裁判をして証拠として認めて貰えなければそうなんですが、現在のところでは判断できません、が、状況は隣接地の状況からして厳しいでしょうね、ミカン男さんの土地だけ他の土地と違うと主張するのには無理があると感じます。 結局、市の対応がおかしいのに付け込んでお金を取ろうとしているのではないか、もしくはそうやって頑張ってきたのに、無理なのが分かってきたので嫌がらせをしていると個人的には思っています。 あの土地を自分の物にしてミカン畑にしたかったようには見えません。違う意図があると思います。 最後に ＞極端な話、まったく悪意の第三者が「この土地は自分が買ったものだ」と主張した場合に、持ち主はこれに対抗できないのでしょうか AがBに甲土地を売ってBがまだ所有権移転登記をしていないことを知って、Cに売って書類も協力して甲土地の所有者はCと登記された場合、 BがすでにAにお金を払って、契約書も作ってハンコも押してあるとCが知っていても、甲土地はCの物になります、Bは裁判しても勝てません。Aからお金を返してもらう＋αぐらいですが、Aがお金をもっていなければ取り返せません。泣き寝入りです。 でも、Cはずっと甲土地を占有していれば時効で取得できます。
お礼
詳しい再回答いただき、本当にありがとうございます。 ＞買主だと主張している者に対して登記簿上自分が所有者だというのは意味がないのです。 頭の悪い自分にもようやくわかってきたような気がします(^^)。 ＞所有権が移転する瞬間とは、本人同士が合意した瞬間です。 これも理解できます。結局「登記簿」というのは特に「法的な」（といって悪ければ「法律上の」というのか）の所有者を明示している訳ではないのですね。 しかし、そうだとすると ＞AがBに甲土地を売ってBがまだ所有権移転登記をしていないことを知って、Cに売って書類も協力して甲土地の所有者はCと登記された場合、BがすでにAにお金を払って、契約書も作ってハンコも押してあるとCが知っていても、甲土地はCの物になります。 というのはおかしくありませんか？。「AがBに甲土地を売った」場合、その売買が成立した時点で（登記にかかわらず）甲土地の所有権はBに移ったのですよね？。であれば、すでに甲土地の所有者ではなくなったAがCに売却したということは「詐欺」ではないですか？。なぜその土地が「Cのものになります」なのでしょうか？。 ご回答の説明では、「実体上の所有者」よりも「登記簿上の所有者」のほうが優先されているように受け取れるのですが、いかがでしょうか。 むしろ、土地はBのもの。だまされたCはせいぜいAからお金を返してもらう程度、ということならスッキリするのですが・・・。
- h2yasi
- ベストアンサー率45% (9/20)
一つ目の疑問についてですが 他の方も言っていますが第３者に対抗できるのであって当人同士は拘束されません。 どういうことかというと、売主が買主が登記を行っていないのをいいことに人に売ったり（買った人は書類がそろっていれば登記できます）ましてや買主に対して自分の所有だと主張できません。 つまり登記簿上所有者でも実際には法的にも所有者でないことが別に特別なことではありません。 ２つ目はテレビではなんか証拠みたいに書類を見せていましたが、法的に意味があるかどうかは裁判所が判断します。 つまり市側の証拠が法的に意味があるかどうかは裁判にしないと判らないのです。 ３つ目ですが、法的には許されません。どう考えてもあほですな。 しかし市は自分から裁判を起こしたくなかったのでしょう、そうなると払うと言っているものを拒否出来ないだろうし、所有権移転登記に協力するわけもないからどうにもならずに先送りにし続けたんでしょうね。 ４つ目はその不動産を平穏かつ無事に所有の意思を持って占有し続ければ自分のものだと信じて占有し始めれば１０年で、他人のものだと知っていても２０年所有の意思を持って占有し続ければ、時効取得を主張することが出来ます。しなくてもいいけど。 つまり市は所有権を証明する書類が法的に認められなくても１０年占有していれば時効取得を主張できます。時効中断するためには裁判を通さなければなりません。 ５つ目は自己救済は違法です。裁判所にお願いしましょう。 たとえば土地を貸していて借りた人がそこに家を建ていたとします。出ていけと言ったが出ていかないので自分で妨害してそこに住めなくした（例えばミカン…）となると捕まってしまいます。 他人の土地に勝手に居座っている人にも実力を行使してはいけません。必ずお巡りさんに言いましょう。民事不介入と言われたらその時初めて民事訴訟をします。この場合所有権確認訴訟ですね。 ミカン男さんがどうすればいいのかというと裁判所に所有権の確認の訴えを起こして、自分の物になったら改めて市と交渉すればいいことです。 ただ、裁判しても勝てそうにない人が実力行使するのはよくあることなので、この人も多分勝てないと踏んでいるんだろうと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。わかりやすい回答で助かります。 それでも、二三理解できない点があります。お暇でしたらさらにご回答下さい。 ＞ましてや買主に対して自分の所有だと主張できません。 つまり登記簿上所有者でも実際には法的にも所有者でないことが別に特別なことではありません。 事件に照らせば「市」が「買い主」ということになろうかと思いますが、そもそも市が買い主なのかどうか（売買があったのかどうか）が不明なのですから、「買い主に対して」という条件をたてること自体が無意味だと思うのですが。 極端な話、まったく悪意の第三者が「この土地は自分が買ったものだ」と主張した場合に、持ち主はこれに対抗できないのでしょうか。 また登記簿の所有者は法的な所有者でない場合もあるとしたら「法的な所有者」とはなんでしょうか？。 もうひとつ、言葉尻を捕らえるようで申し訳ありませんが、 三つ目の回答についてです。 ＞払うと言っているものを拒否出来ないだろうし、所有権移転登記に協力するわけもない・・・。 「所有権移転登記」というのが実際どのような手続きなのか知らないのですが、ご回答によれば「買った人は書類がそろっていれば登記できます」ではないのですか。 であれば、市としてはミカン男さんの協力などなくても市の主張する「証拠」を以て移転登記できるのではないでしょうか。 結局、市の主張する証拠とは全く法的な効力のない証拠にすぎないということでしょうか。
- nnneeeeee
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No.5です。 補足ですが、ミカン男さんは釈放されているようです。 No.4さんのいうとおり。 地裁延岡支部は「問題の土地について所有権が市教委にあるのか被疑者にあるのか不分明で、土地の所有権につき民事訴訟で決着が着く前に逮捕するのは不当」 として逮捕状請求認容の裁判を違法として取り消し、福田容疑者の釈放を決定した。（共同通信）
- nnneeeeee
- ベストアンサー率0% (0/6)
登記上の所有者というのは「法的な所有者」ではないのでしょうか。 上記の質問ですが、私もミカン男さんの事件と同じような事件に巻き込まれた経験があります。 法律に関しては全くの素人ですが参考になればと思います。 日本では、登記の公信力を認めていません。 よって、不動産取引においては、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになります。 http://myhome-c1.j-fudosan.com/075.html １００年も前に土地を購入した、という市の意見は証拠もないだろうに、法的に意味のある主張でしょうか。 については、私の私見ですが全く法的に意味はないと思います。
- from_goo
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というか、あれは、警察の対応が恣意的過ぎるのが、問題では？ 普通の市民間での争いなら、民事不介入とか言って介入しないよ。 また、逆に、行政などが不法占有を開始した直後に、市民が警察に いっても、これまた、民事の裁判で解決してください、と 追い返されるだけ。 行政が、勝手に市民の土地を不法占有しているという問題は、 古くて新しい問題。
- toratanuki
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質問者は、登記の意義を理解していません。 登記は、「第三者」に主張するためにあるのです。 だから、売主(その相続人を含む)は、登記が自己にあることを買主に主張しても意味がありません。 つまり、売買があったかどうかは、事実認定であり、証拠がなければ、裁判所がその事実を認定するのです。 法的云々の問題ではない。 もちろん、買主は、証拠を提出できなければ、「時効取得」を主張し、 売主は、時効取得の阻害事実を主張し、判断は、裁判所が「常識」にしたがって行う。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞質問者は、登記の意義を理解していません。 理解できていないからこそ質問しているのです。 ＞登記は、「第三者」に主張するためにある。売買があったかどうかは、事実認定であり・・・。 「第三者に主張する」とは何を主張するのでしょうか？。私が考えると当然「所有権を」主張するのだと思うのですが、違いますか？。どうして第三者には主張できて、第二者（買い主）には主張できないのでしょうか。 ミカン男さんは固定資産税も払っていたのです。もし土地の所有権が法的にミカン男さんにないのなら、なぜ固定資産税を払わなければならないのでしょうか。 結局私には、「登記とは何か」が理解できてないのだと思いますが・・・・。
- toratanuki
- ベストアンサー率22% (292/1285)
まず、学校側の主張は、名義人から買った。 男の主張は、登記が自分の尊属にある。 この場合、売買が本当なら、登記名義は関係ありません。当事者(包括承継人)だから。 常識的に考えたら、学校などの公のものが、他人の土地を勝手に使用するはずがない。 故に、司法当局は、犯罪の嫌疑をかけた。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞売買が本当なら、登記名義は関係ありません。 法的に「本当だったら」とはどのような状況を指すのでしょうか。売買契約書がある場合？。または土地売却の領収書がある場合？。 質問文に書きましたが「１００年も前に土地を購入した、という市の意見は証拠もないだろう」（これは私の推測ですが）、という場合にどうやって「売買が本当」だと証明するのでしょうか。その場合に登記簿上の名義人こそが本当の（法的な）所有者ではないのか、と問うているのですが・・・。 ＞常識的に考えたら、学校などの公のものが、他人の土地を勝手に使用するはずがない。 法的に意味のない見解ですし、現実的にも誤った見解です。公のものでもそういうことをする事例は私自身、山のように見てきました。 建築関係で土地の所有関係（登記など）を調べる仕事をしていましたので。
- panis_556
- ベストアンサー率24% (66/274)
「卑近な例では友達にカネ１０万円貨した、返してくれない、仕方なく相手の持ち物からパソコンを取り上げて、他人に売って金銭換価した。窃盗罪。」とは正しいですか。 お金の貸し借りで、担保が明確にされていないからといって、 金目のものを換金しても良いなんてなったら、 盗人なんだか、債権者なんだかめちゃくちゃになるでしょう。 第三者、公ににお金払ってくれないから、 家財を差し押さえしますが、了承してねとなればいいですが。 双方の言い分はあるのですから、 一方的に、権利を行使してしまうのはいかがなものか。 このミカンさん、 行動を起こす前に、自分名義に相続登記すればよかったと。 そこで、学校に賃借契約を結ぶよう訴えても良かったのではないかと。 ひとつ 所有権と使用権がごっちゃになってますね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 頭が悪いのか、ご回答の意味がよくわかりません。 ＞第三者、公ににお金払ってくれないから、家財を差し押さえしますが、了承してねとなればいいですが。 これは何の話、何に対する回答なのでしょう？。 ＞所有権と使用権がごっちゃになってますね。 ごっちゃにしているのはミカン男さんですか。私ですか？。ミカン男さんは確かに所有権と使用権をごっちゃにしているようですね。それは私にも理解できます。 ですので質問文には、＞「威力業務妨害」という指摘がされており、それについては私も異議のないところです。 と書きました。 ＞ミカンさん、行動を起こす前に、自分名義に相続登記すればよかったと。 私がお聞きしたいのはミカン男さんがどうすべきだったか、ではなく、「土地の所有権」などに関する法的な見解です。 質問文に書きましたが「登記所有者が物故者である場合はその親族が所有者として認定されるのではないでしょうか。」などについて回答頂きたいのです。 よろしくお願いいたします。
お礼
無知な私のたわいもない（専門家にとっては）質問に再三おつきあいいただき恐縮の限りです。 ＞民法１７７条の規定によって、物権（物に対する権利です）は不動産登記法の決まりによって登記しなければ第三者に対抗することが出来ないと決まっています。 ようやく私にも全体像が見えてきた気がします。売買の当事者（二者間）では、登記ではなく売買の事実が優先するが、第三者に対しては登記が優先なのですね。 であれば、ミカン男さんはミカンなど植えずに、第三者（Aと称す）を雇って（ぐるになって）、Aに自分名義の土地を売却し、Aから代金を一旦受け取る（そういう売買契約書を作る）。そして二人で協力して土地の登記をAに移転する。しかる後にAから市に対して「自分の土地から出ていけ」と裁判にすればよかったのですね。市が出て行った後でAから土地を買い戻し、代金をAに支払えば、万事OKですね。