不倫のペナルティ (長文です)

質問

有責配偶者の資産
収益マンション
所有者:土地・建物=有責配偶者
抵当:銀行(次の居住マンションの抵当)

居住マンション
ローン有、上記の家賃収入で返済。売却すれば完済し9百万円収益。
所有及び債務者:有責配偶者
抵当:銀行
保証人:その母

他不倫のペナルティとして居住用マンションの名義を変更する約束をしました。しかし婚姻は継続する為、財産分与にならず、慰謝料としては過大な為、贈与税がかかるようです。

そこで弁護士にこちらの質問の回答を参考に、夫相手に本人訴訟する方法を相談しましたが、難しいという結果でした。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2110523.html
回答：「訴訟で夫に対し物件の時価を不貞行為に対する慰謝料として要求し公判日を夫が欠席、慰謝料の支払いに応じる陳述書を裁判所に提出させる。判決が得られたら、支払いを不動産による代物返済の手続きを行う。」

弁護士の言う方法は、今後離婚することになった場合の「公正証書と仮登記」で、その場では納得したもの帰って調べると本当にできるのか不安になり質問しました。

素人なりに考えた公正証書の条件は、
(1)マンションの時価を慰謝料として請求
(2)マンションの所有権を移転することで(1)を支払。
(3)残債に関しては収益マンションの賃料から毎月支払いし、収益マンションの維持費を除き余った分は繰上返済に回す。
(4)収益マンションの家賃管理一切を私が行い、勝手に売買しない。
(5)離婚に応じる際は無条件。

質問は
(1)贈与税がかからない方法って本当にないのでしょうか？
(2)仮登記とは仮登記担保？一号、二号？良く分かりません。
(3)仮登記したらどういうメリットがあるのか
(4)公正証書にしても夫婦間契約として取り消しされないか
(5)文案に追加すべきこと
(6)ローンの返済の糧となる賃貸マンションの家賃の確保方法。(現状は私の口座に入居者から振込が入っていますが、所有権がないため離婚したら取り上げられないか不安)
(7)もし、ローンの返済が滞ったら収益マンションも私の権限で売るようにしたいのですが、その際はどういう約束を取り交わしておけばいいのでしょうか？(譲渡担保？)。収益マンションの土地と建物はいりません。
(8)ローン名義を有責配偶者のまま所有権を私にするということを銀行に確認すると私も連帯保証人にしなければならないとのことでした。
この場合、実質私には借金が増える訳ですから、慰謝料額は残債部分を引いた金額になり、収益マンションの賃料が有責配偶者から毎年贈与されるという考えができるのでしょうか？
(9)その他妙案があれば。

なんでもよいので教えて下さい。

回答No.1

poolisher

弁護士さんの提案で何故いけないのでしょうか？
仮登記すればあなた以外の名義になることはないし、
公正証書で慰謝料で居住マンションを譲渡することを書いておけば
大丈夫だと思いますが。

残債は旦那さんと収益マンション（担保）についてまわる話ですから
あなたはノーリスクです。
逆に、だんなさんはかなりのリスクを負うことになります。
なぜなら
　仮登記＋公正証書　→　離婚　→　あなたに登記　→　ローン契約違反
　→　契約解除　→　一括返済　→　お金がなければ担保処分
つまり、住居資産は丸丸あなたのもの、借金は一括でだんなさんが返済となります。
そういう流れで考えると、わたしがだんなさんなら
「離婚には無条件で応じる」とは書けません。
金銭だけのことを考えれば、「であれば、今すぐ別れよう」といいます。

繰り返しになりますが、弁護士さんの提案はあなたに有利だと思います。
あとはあなたの考え次第です。
改心したら夫婦生活続けてもいいと考えているなら、弁護士提案で夫を縛る。
いずれ別れる。きちんと慰謝料は取りたい。というのであれば離婚協議
に切り替えたほうがいいかもしれません。

補足

早速ありがとうございます。
弁護士は信頼できる方で「改心したら夫婦生活続けてもいい」という方向で手続きを依頼をしようと思っています。不動産が絡むと用語からややこしくて次回面談までに知識をつけておきたい気持ちとウルトラＣ(？！)みたいな方法がないものかと思い質問いたしました。