離婚時のマンション（抵当権について）

質問

今年2月に離婚しました。
おととしの9月にマンションを購入し、所有権と住宅ローンの名義は前の主人にあります。（住宅ローンの関係上、私の名義にするのは無理でしたので）
実際住んで、住宅ローンを返済してるのは私です。

来年あたりに再婚する予定ですので、マンションを売却予定です。
その売却金額を養育費として貰いたいのですが、抵当権の問題で難しいかと思っていますが、その抵当権を元旦那の実家などに変更できるのでしょうか？
恐らく売却しても、プラスマイナス0ぐらいかと思っています。
（と言っても住宅ローンの名義は元主人ですが）
元主人はマンションはいつ売ってもいいとは言ってます。

元旦那の実家も現在住宅ローンを返済し、抵当権が付いてる物件かと予測していますが....
毎月の不安定な（公正証書も取ってますが）養育費より、一括して欲しいというのが本音です。
やっぱり無理でしょうか？

回答No.3

noname#38493 · ベストアンサー

既に2さんがお答えされており、重複しますが、

＞抵当権付き不動産の売買はごく当たりまえの世の中ですし

はい。売買する予定の不動産に抵当権が付いていることは、よくあることです。
しかし、抵当権が残った状態の不動産を取得するという買主さんは、常識的にはほぼ皆無なので、抵当権等の担保権は抹消してから所有権移転をします。

売買代金にて残債を一括返済出来るのであれば、そのお金で即一括返済、抵当権抹消→所有権移転という流れになります。売買代金では不足するという状態であれば、手持ちの現金か別のローンか、とにかく残債を一括返済出来る分のお金を用意して抵当権を抹消します。

＞みなさん完済する目処がたって、売ってるとは限りませんよね

いえ、完済する目処が立たないと基本的には売れません。
0金利時代に頭金0円などの買い方をしてしまった人などは、大抵ローン残債よりも物件時価が大幅に下回る状況が継続します。2さんも書かれている通りに、返済が苦しくなっても「売るに売れない」という人は世の中に沢山存在します。

話を質問者の件に戻しますが、現在マンションのローンを質問者が支払っているとのことですから、「離婚時に財産分与としてマンションを貰いました」とは到底言える話ではありません。離婚されるまでの元夫の負担がどの程度かは不明ですが、現時点では質問者がご自分で買って、支払っていることと同じような意味合いになっています。
分与されたと言えるのは、離婚する前段階で元夫が負担した部分のみです。

先の回答でも書きましたが、借金して残債付きの不動産の価値は、残債分は差し引いて考える必要がありますので、売却して完済して差し引き0円では、そういうのを財産とは呼びません。
養育費の件は、そのマンションのことと切り離して考えた方が良さそうです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
すっぱりと諦めます。

恐らく売っても良くてプラスマイナス0、それ以上に売れる可能性は低いですが、一度不動産やに相談してみます。
養育費はちゃんと頂いてるのですが、いつ払わないで逃げるかハラハラしています（公正証書をとって連帯保証人まで付けてますが...）

なんか今、マンションのローンを私が払ってるのもバカらしいような気がしてきました....

回答No.2

koala0305

>みなさん完済する目処がたって、売ってるとは限りませんよね。
完済できなければ売ることは出来ません。売却損が出る場合は、自分でその金額を準備するか、次の不動産を購入するときのローンに含めるかです（オーバーローンといって収入その他の属性が良ければ貸してもらえます）　それが出来なくて、家を売れない人はたくさんいます。

前の回答者さんも書いていらっしゃいますが、住宅ローンは他の不動産に抵当権を付け替えれるような性質のものではありません。質問者さんの考えていらっしゃるようなことは100%無理と断言できます。

お礼

ご回答ありがとうございました。

やっぱり無理ですね....
元主人と話合いの上、なんとか損をしないようにしたいと思っています。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#38493

＞やっぱり無理でしょうか？

無理です。
今お住まいのマンションの抵当権を外すならば、基本的には残債を完済する必要があります。住宅ローン一般の考え方からしますと、他の不動産に抵当権を付け替え出来るような性質ではありません。

売却した代金で完済出来ればそれでも良いのですが、そうなると売却代金は手元に残らない様子ですよね。
つまり抵当権付きの不動産というのは、それ自体を「財産」と捉える考え方にそもそも無理があるということです。

せめて物件の時価がローン残債を大きく上回るようなケースであれば、多少のお釣りが出るんですけどね。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。

よくある、購入金額を大きくした回って売った場合の売却損の時は
皆さんどうしてるのでしょうか？
抵当権付き不動産の売買はごく当たりまえの世の中ですし。

みなさん完済する目処がたって、売ってるとは限りませんよね。