相続で借金の残っているマンションを持ったのですが、

質問

相続で借金の残っている賃貸用マンションを持ったのですが、父の遺したローン返済だけで利益が上がりません。けれども見かけ上収入があるということで夫の扶養からはずれてしまい、税金はなくても国民年金や市民税等の支払いで完全に赤字です。夫にローンごと贈与して夫の扶養に戻りたいのですが、そんなことはできますか？また贈与するというと税金関係とかはどうなるのでしょうか。なおローンには根抵当権がついています。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>登録免許税って所有権移転する時にいる税金ですか？
そうです。現在の固定資産税評価額をご覧下さい。その金額の１％がかかります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/7191.htm

>登録免許税とローン保証料、司法書士さんに支払う手数料以外にまだありますか？
ローン手数料（数万円）、場合によっては団信保険料のようなものが必要かもしれません。
あと抵当権設定がローンの０．４％ですね。

売買の場合ですと譲渡益課税、贈与の場合ですと贈与税がかかるので、具体的金額によっては贈与税を避けると譲渡益課税がかかる、譲渡益課税を０にすると贈与税がかかるというようなこともおきるかもしれません。
（特にそのマンションを父親が購入したときの売買契約書が無い場合。あれば大抵は譲渡益課税はないと考えても差し支えありません。）

>今後もし自宅を購入したいというときに購入したい家のローンがつかないという可能性ってあるのでしょうか
借入金はトータルで審査されることになりますので影響がないとは言い切れません。
おそらく賃貸にしているマンションの収益状況、ご主人の収入から大丈夫かどうかを判定することになると思います。

お礼

早速のお返事に心から御礼申し上げます。
必要な費用とマンションの評価とかをきっちり調べて今後どうしていくか考えます。なにかまた良いアドバイスがありましたらお教えください(ずうずうしくて申し訳ないです）。本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

>でも、収入(経費を抜く前)の金額が扶養認定を超える可能性があり、扶養と社会保険を抜く可能性がある
社会保険の扶養の基準では収入基準とすることがあります。
そのことでしょう。
ただ社会保険庁ではご質問のような経費を必要とするような収入の場合は、所得で見るようにしています。
（給与収入、失業給付、非課税交通費などは含めて計算する）
なので、もし現在の健康保険が政府管掌健康保険であれば所得が越えなければ扶養に入ることが出来ます。これは夫の会社経由でも直接でもよいから確認すればよいでしょう。

ただ＊＊＊＊保険組合という会社独自の保険組合の場合は基準が異なることがあり、中には収入で見る場合もあります。ちなみにその場合だと健康保険は無理ですが、国民年金については、社会保険庁に掛け合えば第三号被保険者に切り替えられるようです。
所得が数万円ですと国民健康保険料よりも年金保険料の方が負担が大きいと思うので、そういう方法もあることを考えてください。

ご質問者から夫に不動産の所有権を移転するにはかなりのお金がかかりますので、それとの損得になります。
（一番高いのが登録免許税とローンの保証料で、数十万単位は覚悟してください。）

お礼

もう感動しました！本当にありがとうございます。
>所得が数万円ですと国民健康保険料よりも年金保険料の方>が負担が大きいと思うので
実際、そのことも悩んでいたのでそのような方法（>社会保険庁に掛け合えば第三号被保険者に切り替えられるようです）があるということがわかり感謝感謝です。

負担付贈与の贈与税と登録免許税、ローンの保証料を合わせてどれくらいになるか、まず税務署で調べてもらい、他はネットで調べて、損得をよく考えたうえで銀行に話たらいいですね。

お蔭さまでどうしたらいいのかどんどん整理できていくようで、気持ちがとても楽になってきました。
まだ解らないことが出てきそうなのですが、今後もどうかよきアドバイスをお願いします。
本当にありがとうございます。

補足

すみません。いろいろお教えいただいて感謝してるのですが、さて損得を計算しようとしてみて・・・私はやっぱりよくわかってないみたいで申し訳ありません。登録免許税って所有権移転する時にいる税金ですか？それともし夫に負担付贈与をするなり、夫婦間で売買するなりした時にいる費用って登録免許税とローン保証料、司法書士さんに支払う手数料以外にまだありますか？
また、
夫が負担付で贈与を受け、ローンを支払う(ローンをつける）というかたちになったら、今後もし自宅を購入したいというときに購入したい家のローンがつかないという可能性ってあるのでしょうか・・・(夫は現在ローンがない人です。）そうなら将来夫に迷惑をかけることになりそうです。
支離滅裂でご迷惑をおかけします。せっかくご丁寧な回答をいただいているのにどんどん考えが広がっていき・・・心苦しいですが、よろしくお願いいたします。

回答No.1

noname#11476

ローンと不動産をまとめてご主人に贈与する場合、これを「負担付贈与」と呼び、

物件価格－ローン

に対して贈与税がかかります。
ただ＋１１０万までは贈与税は非課税です。
更に－１１０万より大きなマイナスとなりますと、今度はご主人からご質問者への贈与になります。
つまり－１１０万～＋１１０万までは贈与税はかからないものの、それ以外では贈与になります。

この物件価格は税務署で教えてもらいます。市場の売買価格とは少しことなります。（土地分は相続税の計算で使う路線価、建物は固定資産税評価額が基準）

このややこしい部分については税務署にいって贈与税がかからないように移したいといえば教えてくれますよ。

で具体的にどうするかですが、これは結構面倒です。というのもローンの名義人はご質問者ですからこれを簡単にはご主人には変更できません。ただ銀行に相談してみれば応じてくれる可能性もあります。

もう一つは上記に似ている話ですが、ご主人が同様のローンを借りてご主人に借り替えるという方法があります。
この場合、ご主人がご質問者より買い取るということになります。
売買価格は物件価格で行い、ご主人が全額かあるいは残存ローン金額でローンを組んで、ご質問者のローンを返済します。（売買価格とローンの差額は貯金を使うなどします）

ところで所得がかかってということですが、きちんと経費の計上をしてもかかりますか？
不動産収入は家賃になりますが、所得は経費を差し引きます。
　・ローンの利息
　・仲介手数料
　・管理委託していればその料金
　・マンション管理費・維持修繕費用
　・室内リフォーム代など
　・減価償却費
などを行うとかなり圧縮できるのですが、、、、

補足

ご教授ありがとうございます。
今のところ経費を抜くと所得は数万円ぐらいしかありません。でも、収入(経費を抜く前)の金額が扶養認定を超える可能性があり、扶養と社会保険を抜く可能性があると事務から言われました。所得はないのに？といっても「収入で見るから」といわれそこのところもよくわからないのですが・・・。
ローンの金額も多くて今入居している方が退出されると赤字になり、今後どうしたらいいのか本当にわからなくて不安でした。相談に乗ってくださり大変有難いです。ありがとうございます。