契約期間内の即時解除について。その際の費用に関して。

質問

初めまして。
不動産関連には素人の下宿生です。即時解約について質問させて頂きます。

今回は、近所でも有名な大家（弁護士も知っている程）と解約に際して揉めております。
契約期間は平成２１年の２月中旬までの法人契約で、私は契約更新を行う意志はありません。
本来は契約期間満了まで借り、新居に引っ越す予定だったのですが、大家からも不動産からも通告がありませんでした。
１２月下旬に大家に電話にて口頭で、１月５日に不動産並びに大家に文書（入居者の親の手紙、コピー有）にて報告したところ、大家に「更新してもらわないと困る。家賃の約４ヶ月分（更新料１,５ヶ月＋家賃）を支払え」といった事を言われました。
我々が更新に関して不動産屋、大家から一報もなかった事を伝えると、不動産屋も大家もお互いに詳しいことは相手と相談してくれと言われ、特に進展がないまま、現在に至っております。
私も都庁の指導課や無料弁護士に相談にいったところ、「大家の言い分を了承するか、期間満了までいて退去・敷金で揉めるか、即時解約をする」といった手段を教えていただきました。
ただ、裁判になっても心配はないというような事を言われました。
やはり争いは避けたいのですが、多少の揉め事はしょうがないと諦めて、契約書記載通り２ヶ月分の家賃を支払い、即時解除をすることとしました。
１月中に退去し、１月３１日に即時解除を行う予定です。
契約書には、「乙は通告期間の賃料を払って、即時に本契約を終了させることが出来る。この場合の通知とは、当事者が相手方に出した郵便物等の消印を以って充てる」と書いてあります。
即時解除に関して、いつまでに報告しなくてはならないと記載されておらず、弁護士もいつでもよいとおっしゃったのですが、１月３１日に即時解除を申告した場合有効なのでしょうか？
又、２ヶ月分の家賃以外に請求された場合、支払う義務はありますか？
大家に解約を申告後、敷金を解約金として充て、それ以上の費用を出す気は一切ありません。
部屋も綺麗に使っていたため、本来ならば敷金の返金を求めたい（都条例により敷金は通常全額返還が基本）のですが、ある意味揉める代わりの費用として置いていくつもりです。
契約書がかなり緻密に作られておりますが、一切の説明が無く、非常に困っております。どうぞ宜しく御願い致します。

回答No.2

noname#78424 · ベストアンサー

要するに、お父様名義の会社名で法人契約されて息子の質問者さまが入居されて
いたということですね。
さて更新するかしないかは、期間満了一ヶ月前までに大家が仲介不動産を通じて聞くのが普通
ですが、忘れた場合でも「大家は」「更新」を拒めません。
逆に退去する側は、通常は一ヶ月前に退去通知を退去予定日を明記して伝えるように
なっています。これは普通なら仲介か賃貸管理元が口頭で退去通知をうけて紙に書いて
双方に確認をとるような形でが多いです。

念のため確認しますが「定期借家で途中解約違約金」というケースではないですよね。
＞１月５日に不動産並びに大家に文書（入居者の親の手紙、コピー有）にて報告したところ、

これは、２月の５日以降の退去ならＯＫですが、それ以前の退去なら、告知義務違反です。
質問者さまは、期間満了のお知らせが１月５日までに来なかったと怒ってますが、こなくて
当たり前。一ヶ月前に更新しますかと確認すれば十分なのです。

さて、契約解除の通知をする場合、契約解除日が重要なんです。
退去日＝契約解除日にしないといろいろな管理上の不都合があることは他の質問で
詳しく書きました。探して読んでください。

解約するなら、契約解除日をきめて立会いをもとめそこで引渡しをし鍵の授受をする
そのために、あらかじめ日をきめておく必要があります。

＞１月中に退去し、１月３１日に即時解除を行う予定です。
退去というのは、引越しの意味でなく、相手に立ち会ってもらって補修箇所などの
確認をうけて鍵の引渡しをすることです。
即時解除は、それがすまないとできません。

＞契約書には、「乙は通告期間の賃料を払って、即時に本契約を終了させることが出来る。
これは、わかりやすくいえば、賃借人は通告期間（１ヶ月前）を忘れてしまった場合は
かわりに通告期間（一ヶ月）の賃料を払って、猶予をおかずに解約できる。という意味です。

質問者さまが大きく誤解されているのは「解除」とは立ち会って引き渡しをしなければ
ありえないということなんです。鍵を持ったまま、部屋になんらかなの瑕疵の危険性を
はらんだままで「解除」にはならない。

ちゃんと立ち会ってもらって引き渡し、資金も返還してもらうのが筋。

＞１月３１日に即時解除を申告した場合有効なのでしょうか？
頭が混乱していますね。
とにかく、解約したいと言って解除日を指定して、その日に相手が立会い問題ない
時点ではじめて解除なんです。
そこで、通知日から解除日が３０日に満たない場合、例えば、５日に通知して３１日に
立ち会って双方了解契約解除になったら、２６日前の告知だから５日分家賃を
１月分家賃とは別に支払う義務があるのです。

普通のケースは１２月２６日あたりに来月末で契約終わらせたいと申し出て
１月前家賃は支払うわけです。

即時解約というのは、普通はしません。
だいたいお互いの信義にのっとり契約していますから、原則
一月前までに通知です。やむをえない場合、その時点で
立ち会って引き渡しを受けますが、一ヶ月分のペナルティ
受けますよという話です。

よろしいですか。この辺賃貸の常識ですから次からは
もめないように気をつけましょうね。

回答No.3

noname#78424

私も読み間違えました
＞乙は通告期間の賃料を払って、即時に本契約を終了させることが出来る。

これは簡単にいうと、すぐに解約するなら１ヶ月分の賃料払えよ

の意味。
ただし解約日というのは、金払った日でなく、立会い、引渡しの日
ですから。
即時解約といってもその日を決めるのは店子でなく大家との話し合い
なのですよ。立ち会わなくて引渡しすまなくて逃げたらこれ
契約解除ではありませんから。
賃貸借契約終わってなくて賃料請求されても文句いえませんですよ。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

質問に書かれたことでは事件がなかなか整理して読み取れませんが．．．

・「法人契約で・・・」．．．貴方が契約者なら法人契約ではありませんが．．．
・契約は２月○○日まで
・更新する意志のないことを通知した日は？
　（郵便物等の消印の有る文書）
・「契約書記載通り２ヶ月分の家賃」とはどう書かれているのか？
　（途中解除時だけで契約終了時の事では無いのでは？）
・更新時について「○ヶ月前に通知する」とか書かれていませんか？

＞１月３１日に即時解除を申告した場合有効なのでしょうか？

普通は出来ません、２月○日で契約を終了させるのが一般的でしょう
その場合は違約金なども不要ですから．．．
実際の引っ越しは１月でも問題有りません

実質的にも「即時に本契約を終了させることが・・・」より契約終了の方が出費は少ないでしょう

＞ある意味揉める代わりの費用として置いていくつもりです。

そう言う考え方は間違っているでしょうね
「支払うべき物は支払い」「支払うべきで無い物は支払わない」．．．それが基本でしょう