賃貸契約の即時解除

質問

H15年4月に賃貸マンションを契約しました。
入居当日からトイレ風呂等が故障し,契約時の「リフォーム直後」は嘘ばかりでしたが,我慢したまま住みました。
しかしこの2月,東京地方裁判所の執行官から「お宅にピッキングで入らせて頂き,現況調査をしました。」との電話が!このマンションは,個人の所有者がいて不動産会社が管理。その所有者が破産したので競売に出されることになった。「居座り屋」ではないかの確認を行ったというのです。
すぐに不動産会社に問い合わせましたが「競売の事実は知らなかった」と。その後2ヶ月間何の連絡も無いまま過ぎました。
しかし4月17日,町金融と思しき会社から私宛に「不動産会社から家賃の一部を支払わせていたが今月の入金がないので,代わりに払え。退去訴訟を起こす。」との手紙が!ここの所有者は町金融にも借金があり,私が入居してしばらくしてから不動産会社は町金融に対して入金を始めていたというのです。
この日から家内はノイローゼ気味となり,一刻も早い転居をと考えるに至りました。そこで,
1.不動産会社へ「何故,そのような状況を教えてくれなかったのか？」と問うと,「所有者の個人的な話であり,プライバシーに関わることなので教える訳にはいかない」との返答。本当?
2.重要事項説明書の「登記簿に記載される事項」で,所有者が貸し主と「異なる」に丸はされているものの,それ以外の記載は全く無し(所有者名も,抵当物件とも)。これで良い?
3. 競売物件となった事が判明してから今回の町金融騒ぎの日まで不動産会社からの連絡やアドバイスが全くなし。仕方ない？
4.即時契約解除・敷金・礼金全額返済を希望するも,「敷金は全額返すが任意退去なので通常の契約通り2ヶ月分の家賃は納めなさい。」との返答。今回「通常の契約」内容は適応されるの？1年前の契約内容を撤回することはできない?
乱文済みません。お教え下さい。

回答No.5

Ronda

確かに執行官立ち会いの下、ピッキングで入室することはあります。
以前、私もそういった現場に立ち会ったことがあります。
ただ、今回問題となるのは不動産会社の対応だと思います。
抵当権の設定があるかどうかは契約時に必ず説明するものですし、家賃を町金融に支払っていたということは差し押さえ登記がされたことも知っていたはずです。(いきなり競売にはなりません)
もし、賃貸契約以前に差し押さえ登記がされていたとすると入居者の立場が非常に弱くなりますから、不動産会社に責任を取ってもらわないといけません。
不動産会社も自社の不手際に気づいているはずですから、通常ならものすごく丁寧に対応してくれるはずです。
そうでない場合、都庁にある住宅局指導下課へ言えばすぐにその業者は呼び出されるでしょう。

お礼

本当に有り難うございました。

補足

御返答有り難うございます。
明日にでも、都庁に出向こうかと思います。
ただ、一つ・・・。今回、不動産業者と町金融との間のやりとりが始まったのが、私の契約前なのか後なのかが、現時点で分かっていないのです(登記簿にも記載されていませんでした)。明日、東京地方裁判所民事執行センターに行き、確認してきます(家に入った執行官がまとめたデータが有るそうですので。)
もし、契約後でしたら不動産会社の不手際は無くなるのでしょうか？それとも、そういう取引が始まったら、住人に知らせる義務は有るのでしょうか？

回答No.4

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-ですσ(^^)。

まず【東京地方裁判所の執行官から「お宅にピッキングで入らせて頂き,現況調査をしました。」との電話が!】という時点でありえないですね。そもそも不動産賃貸借契約をしている以上民法第180条【占有権】があるので本人の許可なく入る事は刑法第130条【住居侵入(第132条 未遂)罪】になります。このpionkichikunさんの言う東京地方裁判所の執行官とは具体的に誰なのでしょうか？東京地裁に確認してください。恐らく執行官などは嘘っぱちで悪意アル第3者だと推測されます。

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第180条　占有権ハ自己ノ為メニスル意思ヲ以テ物ヲ所持スルニ因リテ之ヲ取得ス

＝＝＝＝＝＝＝＝

「刑法」
http://www.houko.com/00/01/M40/045.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（住居侵入等）
第130条　正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、３年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。

（未遂罪）
第132条　第130条の罪の未遂は、罰する。

＝＝＝＝＝＝＝＝

また不動産の競売物件の流れは以下のようになります。調査の方法には居住者の面談もあるのでピッキングによる...というのは明らかに犯罪ですね。

「調査の方法」
http://www.keibai.co.jp/sub6.htm#2

1.宅地建物取引業法第47条違反です。

「宅地建物取引業法」
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

（重要事項の説明等）
第35条　宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

1．当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）

（業務に関する禁止事項）
第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
1．重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
2．不当に高額の報酬を要求する行為
3．手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

第47条の２　宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者（以下この条において「宅地建物取引業者等」という。）は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

２　宅地建物取引業者等は、宅地建物取引業に係る契約を締結させ、又は宅地建物取引業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため、宅地建物取引業者の相手方等を威迫してはならない。

３　宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

2.上記1と同じ。

3.この場合は民法上の【委任契約】における第644条,645条違反で管理会社の責任は重大です。ただこの委任契約はpionkichikunさんの契約書面で"無償"なのか"有償"なのか,有償であった場合管理会社側の債務不履行における特約はどうなっているかですね。

「民法」
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第644条　受任者ハ委任ノ本旨ニ従ヒ善良ナル管理者ノ注意ヲ以テ委任事務ヲ処理スル義務ヲ負フ　

第645条　受任者ハ委任者ノ請求アルトキハ何時ニテモ委任事務処理ノ状況ヲ報告シ又委任終了ノ後ハ遅滞ナク其顛末ヲ報告スルコトヲ要ス

＝＝＝＝＝＝＝＝

4.平成15年4月に契約しているので【消費者契約法】第4条違反で敷金,並びに家賃の全額返還請求が可能です。並びに宅地建物取引業法第47条違反,民法第644条,645条違反も付加できます。

「消費者契約法」
http://www6.big.or.jp/~beyond/akutoku/ref/law/shouhisha.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意に告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、この限りでない。

３　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次に掲げる行為をしたことにより困惑し、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　当該事業者に対し、当該消費者が、その住居又はその業務を行っている場所から退去すべき旨の意思を示したにもかかわらず、それらの場所から退去しないこと。

　二　当該事業者が当該消費者契約の締結について勧誘をしている場所から当該消費者が退去する旨の意思を示したにもかかわらず、その場所から当該消費者を退去させないこと。

４　第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

　一　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、用途その他の内容

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対価その他の取引条件

５　第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することができない。

＝＝＝＝＝＝＝＝

もし敷金上から引かれる事があれば【少額訴訟】で応戦するのも一つの方法でしょう。賠償金最高額は最大60万円までですが当日結審が可能です。

「少額訴訟制度」
http://www009.upp.so-net.ne.jp/law/

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

「少額訴訟 手続サイト」
http://www.e-legal-office.net/syougaku/

それではよりよい賃貸環境をm(._.)m。

お礼

本当に、本当に有り難うございます。
人間不信になりかけていましたが、いい人もいるんだと思わせて頂きました。

非常に参考になりました。有り難うございます。

回答No.3

take219

同じ不動産業としてお気持ちお察しいたします。
早い解決は都庁ですね。住宅局の相談コーナーに明日にでも行ってください。書類すべて集めてです。
１、確かに契約時には抵当権がいくら付いてますと説明の義務がありますが、持ち主の今現在の（新規）借り入れまではチェックしてません。多分その業者も知らなかったのではないでしょうか？
２、は明らかに違反ですよね
３、能力の問題でしょうか？早めに対処して大事なお客様を次の空いてる物件に入居していただくとか。私も経験がありますが「実は競売になりそうです」とか「売買で売ってしまい更地にしたい」とか色んなパターンがありました。そんな時、夜、お伺いして一軒づつお話に上がりました。もちろん次の物件のお話、引越し代とか手数料の話とか。
４、この場合は難しい。契約は有効でしょうが相手が変わってしまうことはもうその時点で無効でしょうか？都庁の見解が知りたいです。
どちらにしてもすぐに相談に行って下さい。

お礼

多くの方から非常に速く、また御丁寧な返答頂きまして、有り難うございます。現在、藁にもすがりたい気持ちの私にとって、本当にうれしい限りであります。
今後、引き続き御教示頂ければ幸いです。

回答No.2

noname#11476

>1.「所有者の個人的な話であり,プライバシーに関わることなので教える訳にはいかない」との返答。本当?
>2.それ以外の記載は全く無し(所有者名も,抵当物件とも)。これで良い?
所有権について、また抵当権や差押等については重要事項説明で説明する必要があります。
したがってその不動産業者は明らかに宅建業法違反です。
記載される主な内容は以下を参照ください。
http://www.renace.co.jp/chintai/0166.html
なお、上記で書かれているのは少し情報が古く、「補足１」については、ご質問者の場合は平成１５年に借りたとのことですから有効ですが、今年４月以降は適用がなくなりましたので注意が必要です。

賃貸する場合、抵当権の設定状況や差押の有無は借家権にかかわる重要事項ですから告知しないのは重大な違反です。

>3. 不動産会社からの連絡やアドバイスが全くなし。仕方ない？
まずいと思いつつそ知らぬふりをしているのでしょう。

>4.今回「通常の契約」内容は適応されるの？
そもそも宅建業法の重要事項説明義務違反での契約ですから、契約無効を主張できるものと思います。
また更に損害を受けた場合はその不動産業者から損害賠償を請求できるものと思われます。
敷金・礼金の全額返還、及び引越し代金は最低限要求できます。

強気で行きましょう。

埒が明かない場合は、消費者センターに相談すれば無料です。
更に強い手段となると、弁護士になりますがこちらは有料です。

なお、金融業者がご質問者に支払を要求するのは法的手段によらなければ不当です。無視しましょう。

お礼

多くの方から非常に速く、また御丁寧な返答頂きまして、有り難うございます。現在、藁にもすがりたい気持ちの私にとって、本当にうれしい限りであります。
今後、引き続き御教示頂ければ幸いです。

回答No.1

cat_tail

こんにちは。(^^)

まず最初に、”現状調査のため、ピッキングで入室”、というのが有り得ない気がします。
ピッキングは立派な犯罪です。
いくら競売にかけられているとは言え、”合鍵”ならともかく、ピッキングとは・・・。

電話をかけてきた執行官の名前は覚えていますか？
とりあえず、東京地方裁判所に確認の電話をしてみてはいかがでしょう？
その際、”競売物件なので、ピッキングで入室されたらしいのですが・・・”と説明して。

断言はできませんが、新手の脅しのような気もします。
不動産会社も絡んでたりして・・・。

とにかく、事実を確かめることが必要だと思いますよ。
個人で無理なら、市役所・区役所の法律相談窓口や、ネット上でなにか、
そういった質問ができる専門的サイトを検索してみてはいかがでしょう？
本当に競売物件かどうかは、裁判所で誰でも確認できるようですよ。

参考URL：

http://www.keibai.co.jp/sub6.htm

お礼

ご丁寧な返答有り難うございます。
電話を東京地方裁判所に致しましたが、本当の執行官でありました。
ピッキングで入られることは有るようです。
本当に驚きました。なんか法律って、善良な市民を守るものでは無いような気がしてきました。
寂しいです。