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アパート解体を理由とする契約解除
妻と二人で現在の賃貸アパートに二年住んでいます。先月大家さんが亡くなり、我が家は今月末更新でその案内が不動産屋から届いたものの、その直後に不動産屋から「大家さんの相続人が、アパートを解体、更地にして売却することにした。更新は不要で住み続けていいので次の物件を探して欲しい。詳細は追って郵送する」との連絡が来ました。 これで更新手続を行わないと合意的解約と見なされ、借家権の主張が困難になると思われ、本日書面を待たず、更新の意向を不動産屋に伝えに言ったわけですが -更新料がもったいないので更新は免除し、住み続けてよいと大家が言っている -更新の有無に関わらず、解体時期が決まれば退室期日は全世帯一律（現在4世帯が入居） とのことで更新はしたくない様子。また契約書に >甲乙双方共、当事者いずれか一方の都合により本契約を解除する時、甲（貸主）は６ヶ月前までに乙（借主）に通告し、乙は１ヶ月前までに甲に通告すること。 とあることを指して「６ヶ月前までには通告するので」「解体を貸主の正当事由として」契約解除する意向があるようです。加えて >尚、退室時には完全に本物件を甲に明渡し、立退料又はこれに類する物質的請求は絶対にしない。 ともあり立退料についてこちらからは話していないものの、現状先方よりそうした話もありません。とりあえず今月中に更新する旨何度も主張して、不動産屋は不服ながら大家に確認しておく、となったのですが、我々も面倒を起こしながら住み続けたいとは全く思っておらず、 -解体が貸主の正当事由となるのか -立退料請求拒否の条項は有効なのか、立退料もなく退去を通知されるのか といった疑問・不安があります。皆様のご意見をお伺いしたいと思います。
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>これで更新手続を行わないと合意的解約と見なされ、借家権の主張が困難になると思われ とはなりません。借地借家法では契約の更新がなされなかった場合には従前の契約が無期限に継続していると判断することになっています。これは強制規定です。 >-解体が貸主の正当事由となるのか なりません。つまり借主が立ち退きに同意しない限り賃貸契約は継続されます。これまで正当事由を争われた裁判は多数ありますが、まずほとんどの場合において正当事由が認められたことはありません。これが認められるのはよほどのことになります。 >-立退料請求拒否の条項は有効なのか、立退料もなく退去を通知されるのか 無効です。 借地借家法で規定する、正当事由による解約やその際の立退き料についての記載は強制規定であるため、これに反する契約条項は無効となります。
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- jimuya
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今の借家権は、貴方の思っている内容と違うように思います。 参考ＵＲＬ http://kw.allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005009.htm
- walkingdic
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>では何故、直前まで更新する予定だったものを拒否し出したのか、その真意が図りかね警戒心が生じます。 ですから先月大家さんがなくなってから遺族の方が賃貸を終わりにしたいと考えたので、方針転換して全体契約解除をする方向になったからでしょう。特に不信なことはありません。 立ち退きを求めるのであればいまさら契約を更新するのはおかしいです。契約の更新は要するにあと何年かまた貸し出しますという意思表示に他なりませんので。 >こちらから打てる手はないものでしょうか。 簡単です。もし立ち退きには同意するが条件次第ということであれば、こちらから希望の条件を提示してください。その条件を呑まなければ立ち退きには同意しないと言えばそれでよいのです。 先方はどうすることも出来ません。
お礼
よくわかりました。更新についてはよく考えておこうと思います。ありがとうございました。
- Hiroshi101
- ベストアンサー率27% (37/133)
＃2です。 家賃については、一見極端な低額ではないのではないかと 見受けられます。 ただし、木造で築年数22年経過すると、減価償却が終わっていると 思われます。つまり国が定めた、耐用年数を超えていると判定されます。 あとは、立ち退きまでの期間によっては、立退き料を請求する 芽も出てくるかと思います。
補足
説明不足でしたが鉄筋コンクリートですので、耐用年数は47年だったかと思います。「立ち退きまでの期間」については十分な猶予がない場合、立退き料を請求できるということでしょうか。
- Hiroshi101
- ベストアンサー率27% (37/133)
事業休止による、立ち退きは、正当な理由となります。 また、即時退去と契約書はなっていますが、相当な退去猶予期間が 必要です。 其の猶予期間が、十分であれば、立退き料などの請求も困難に なる可能性もあります。 なぜそんな可能性かといいますと、勝手な推測ですが おそらく、解体、更地売却ということで築相当期間経過後の 賃貸物件であると推察され、さらに推測をすれば、家賃も 相当程度低額だと推定されます。 其の条件の場合さらに次の条件に適合すると 賃借権は成立しない、つまり即時明け渡しも 法的に許される状況もありえます。 賃貸の維持費用が、賃貸人の家賃でまかなうことが困難な場合。 確実なラインは、固定資産などの租税を賃貸人の家賃にて まかなえない場合。 これは、賃借権による賃貸ではなく、使用貸借による居住となります。 ここまでいたらなくても、猶予期間があれば、家賃低額の場合、 立退き料をもらえないことも念頭に入れてください （低額家賃そのものが、借家人に対する支援とみなされるからです）
お礼
ありがとうございます。事業休止が正当事由になるというのは知りませんでした。 土地の評価がどの程度かというのは正確にわかりませんが、幹線道路から一本入ったところの第一種低層地域であり、低い評価ではないかも知れません。ただ、1980年頃築三階建、42平米2DK、11万5千円であり、低額家賃かどうかはわかりません。
契約を更新しないことについて正当な事由があるか、疑問の残るケースです。 というのは、解体自体の必要性・合理性が分からないからです。解体自体に必要性・合理性があるかが、正当事由の有無を決することでしょう。
お礼
早速にありがとうございます。解体の理由は、相続人が賃貸をやめることにしたため、とだけ聞いています。
お礼
ありがとうございます。更新の有無に関わらずとのことですが、では何故、直前まで更新する予定だったものを拒否し出したのか、その真意が図りかね警戒心が生じます。正当事由についても、真っ向から対立する意見を先方が述べているので今後の成り行きが不安です。こちらから打てる手はないものでしょうか。