会社が持っているマンションを売却したときの時価評価額の算定のしかたを教えてください

質問

このたび法人でサロンとして持っていたマンションを、売却しました。決算でその売却額のうち、建物部分は消費税が発生するのですが、売却額を按分するための時価をどうやってだしていいかわかりません。決算がせまっていて困ってます、誰か教えていただけると助かります。

回答No.4

aupen

税務署ってのは今時珍しい程法律に従わない省庁です。
都道府県や市町村にすら違法な課税を行なって追徴課税した挙句、地方の役人を減給や戒告処分にまで追い込んでおいて、10年ぐらいしてから「やっぱり間違えてました、でも時効だから返しません」なんてことを堂々言い出すところです。熊本国税局の、有名な失態です。

そういうところを相手にする以上、余り税務署の偏った法解釈に振り回されない方がよろしいかと思います。

所轄署に問い合せてその通りにしたところで、上記のように後から「あの説明間違いでしたね」の一言で済まされ、挙句の果てに過少申告加算や下手したら重加算までつけられます。

国税庁は堂々と「国は信義側に従う義務はない（国は一度いったことを翻して国民に迷惑をかけてもいい）」と裁判などで主張し続けています。しかしこんなことを言ってるのは国の省庁の中で国税庁だけです。

おそらく質問者さんは、なるべく穏便に、かつ最低限の税負担にする方法を模索しているのでしょうが、正直申しまして国税庁の「国は信義側に従う義務がない（嘘をついてでも税金をたくさんは払わせても良い、だまされる納税者が悪い）」という態度に対して有効な方法は、税務署の末端役人に唯々諾々と従うことではなく、きちんと理論武装して、違法な指摘にはきちんと反論することにつきると思います。

間違ったことを言うなら、せめて録音や録画を、と思っても、彼らは調査などの際には絶対に録音を認めません。「個人情報の保護のため」といいますが、これも法の誤った解釈です。

20年程前なら税務署も自らの発言や言動に責任を少しは持っていましたが、今は全く持ってくれません。特に消費税の還付や仕入税額控除はあの手この手を使って否認しようとしてきます。国家による一種の詐欺、強盗のような者です。

実際私も「こんなコトを税務署に言われた」という話を聞く度に不安になって色々調べましたりしましたが、結局のところ法律をきちんと読んでそれに基づいている証拠を残して申告すれば、後から計算方法についてぐちゃぐちゃ言われても堂々と反論すればよいだけと考えるようになりました。

無責任男の気まぐれに振り回されるのは、もうやめませんか？

回答No.3

noname#94859

＞「売却時に建物と土地の売却価格が分かれてれば問題ないの？」に回答します。

建物は建物価格と消費税価額に分かれます。

土地は消費税がかかりませんので、そのままです。

建物価格と土地価格の割合が、そのまま按分割合になるわけですから、それぞれいくらかを決めての売却が問題を発生させなくてよかったでしょう。

今の時点での按分方法は、他の方が回答済みですから控えます。

簿価と時価との差は法人税法では寄付金になりますので、時価算定は慎重に行って、税理士などの専門家にも相談するのが賢明だと思います。

回答No.2

noname#91975

よくあるご質問ですね。
方法としては色々とありますが、この文面を見る限りで一つ問題があります。法人が売却していますので、本来であれば売却時にこの問題は解決し、契約書に盛り込むべきでしたね。購入者が個人か法人かはわかりませんが、相手が仕入税額控除をとるとすれば、売却側の課税売上高と当然のことながら一致しなくてはなりません。

さて、区分の方法ですが、通常であれば
1.敷地権、建物の時価を算出
2.固定資産税の区分で按分
等の方法で区分します。但し、2の方法は税務署が認めない場合もありますので注意が必要です。
1の算出方法ですが、マンションの場合、素人が簡単には計算できないと思います。鑑定士等に依頼された方が無難ですね。
ちなみに一戸建てであれば、通常、土地の時価を先に算出し合理的に計算します。土地の時価は公示価格を基に宅地の条件等を加味して算出します。
マンションも考え方は基本的に同じですが、時価の算出は専門家に依頼されるべきでしょうね。

お礼

回答ありがとうございました。時価、よくわかりました。
そうなんです、購入時に解決していたらよかったのですが・・・。相手は個人でした。
例えばですが売却時に建物と土地の売却価格が分かれてれば問題ないのですか？お礼が質問になってしまいすみません。

回答No.1

aupen

売却価額を建物部分の簿価と、購入時の土地価格で比例配分して、建物価格を出せばいいんではないでしょうか？

お礼

回答ありがとうございました。私も最初そう思ったのですが・・。どうもそれだと税務署に否定されると教えてもらったんです。