相続税におけるマンションの評価額

質問

相続税についてご教授お願いします。
国税庁のHPに、「建物の評価額は固定資産税の評価額と同額」というようなことが掲載されていました。
マンションの評価額は、どのように算出されるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.7

noname#135013 · ベストアンサー

マンションの相続税上の評価ですね。
通常マンションは土地と建物が合体していますね。
土地は土地の評価をするし、建物は建物として評価します、当たり前ですが。
で、土地は通常マンションの敷地全体に対して持分が付されています。
これは登記簿謄本なら多くは敷地権として記載されていますね。
こちらは路線価もしくは固定資産税評価額に対して倍率方式で計算します。（選択制ではなく、その土地の所在地によります）
建物の方は、多くの方が答えられていますが、自己の居住用ならば固定資産税評価額と同額です。　
ご質問者が既に聞き及んでおられるとおりです。
建物を全体評価して持分を、というのはそのビル１棟を所有している場合の区分評価ですから、通常のマンション所有者には例が少ないものと思われます。

なお、余談ですが、相続開始前３年以内取得資産の取得価額による財産評価は平成８年分相続より廃止となっています。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞土地は通常マンションの敷地全体に対して持分が付されています。
仮に、路線価による評価が1億円で持分が100分の1だとすると、土地の評価額は100万円ということでしょうか？

回答No.12

noname#90012

＃１１　です。

極最近、夜にPC画面を見ると、体調が狂う。

右端の「関連するQ&A」等から、

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2094181.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3007718.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1451673.html

回答No.11

noname#90012

＃２、４、９、１０　です。

やはりそうでしたか。
あと何年父親に長生きして貰わんと困る、と言うのやね。

新築分譲マンションも新築一戸建ても、
評価額の算出方法は基本的には同じ？です。

専門の勉強をしていない無知の私には、
税法や会計学の知識は皆無だが、私の経験則で回答をした。

徐々にですが、様々な記憶がよみがえってきます。

今回、初めて検索で「補正率」を知った次第です。

Aの固定資産税課では、
こっちには訳（わけ）の分からん数式等を引っ張り出して来て長々と説明を受け、
「要するに、減価償却をするんですね。」と訊ねると、
「早よ言うたら、そうです。」と応え、

Bの固定資産税課では、
「オーバーに言えば、減価償却の定額法と殆ど同じような数値になります。」
と、職員が語っていた。

平成７年以前は相続関係でそのような問い合わせが
少なくなかったのだろう、と推測されます。

又、見るからに立派な建物のある公認会計事務所では、
「仮りに、お父さんの資金のみで新築をしたら、当然父親名義にする。
一次相続が発生したら、配偶者が築浅のその家屋を全て相続をする。
なぜなら、土地は減価償却をしないが、
毎年送られてくる通知書の建物固定資産評価額は減価償却するからです。」
と、教えて頂いたのも思い出しました。

たった、これだけの相談で謝礼が「３万円」飛びましたよ。
尚、「建坪」と書いて、「たてつぼ」と読みます。

回答No.10

noname#90012

＃９　です。

結局、質問の意味はどっちだったのでしょうか。

仕事の合間小い間だから、

これらを貼るのを忘れた。　↓

http://mi-ne.com/kakaku_sin/index.html

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2399173.html

お礼

＞結局、質問の意味はどっちだったのでしょうか。
「相続税についてご教授お願いします。」
↓
相続税におけるマンションの評価額の算出方法

回答No.9

noname#90012

＃２　＆　４　です。

＞なお、余談ですが、
＞相続開始前３年以内取得資産の取得価額による財産評価は
＞平成８年分相続より廃止となっています。

No.７　さん有難うございます。これは、いい勉強なりましたですね。
私の頭は１０年余り前でストップしているようです。

通知書を一見したら分かるような
紛らわしいアバウトな質問の仕方をするなよなぁ。
おそらく、浅学の私の説明をほぼ理解する方々がいらっしゃるような気がします。

ずっと以前に、インターネットのない時代に
時期も場所も別々の２ヶ所の新築住宅に対して、
父とそれぞれの固定資産税課の職員に確認を取りに行った処、
「素人さんの考え方としては、解かり易く言えばそういう事になります。」
と、各々の職員が申していたのを思い出した。

それで昨日、遠い記憶を少しずつ遡りながら「検索」を掛けて見た。
ただし、ここでは新築後３年間の軽減措置と評価替えは無視するものとし、
且つ、私の身勝手な計算式とする。

建物・固定資産評価額＝新築価格×（５割～７割くらい）×補正率

私の建物・固定資産評価額＝損保会社の再取得価格×（５割～７割くらい）×｛１－（旧減価償却率の定額法＞定率法）｝

新築価格≒損保会社の再取得価格≒再建築価格・・・とします。
定率法よりも定額法の方が補正率に近いようですね。

結論です。間違っているかも知れないが、
補正率と｛１－（旧減価償却率の定額法＞定率法）｝が少し違うだけやないの？

（１）・・・http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005047.htm

（２）・・・http://home.gr.jp/athome/file/koteishi.html

（３）・・・http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html

（４）・・・http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1295983.html

（５）・・・http://www.jurist.to/f_tokijitsu/shinchiku.html

（６）・・・http://www.takifudo.com/sintikukijyun.html

（７）・・・http://www.m-net.ne.jp/~k-web/itiranhyou/syoky.htm

拙宅の建坪は木造約４０坪で、５０万円/坪を掛けると、新築時の価格と一致します。
損保会社の再取得価格の計算方法（建坪×５０万～６０万円）が一番正しいように思う。

かなり過去に私は二度新車（普通車）から購入した車を
５年目と３年目か４年目で手放した。
その際の買取価格が旧減価償却の定率法で、プラス・アルファの価格であった。
旧定率法では１年目で新車車両価格の７０％くらいの価値になるので、
建物・固定資産評価額でも、
この７０％（＝７割）と旧定率法が頭に残り、
強く思い込んでしまったようだ。

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3619491.html

お礼

色々調べていただきありがとうございます。
＞通知書を一見したら分かるような
＞紛らわしいアバウトな質問の仕方をするなよなぁ。
私の家は一戸建です。
知人に相談されて質問しました。

回答No.8

noname#135013

＞土地は通常マンションの敷地全体に対して持分が付されています。
仮に、路線価による評価が1億円で持分が100分の1だとすると、土地の評価額は100万円ということでしょうか？

そうです。

お礼

度々のご回答ありがとうございます。

回答No.6

kouichiros

質問者様が「相続税についてご教授お願いします」と仰ってるゆえ、先のように回答致しました。

なお、質問者様が不正確な知識を身に付けないために書いておきますが、＃２様のご説明は会計学的にも税法的にも誤っております。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.5

dr_suguru

補足１

＞マンションの評価額は、どのように算出されるのでしょうか？

評価方法であれば
１棟を評価し
全員の持分で按分する。
↓
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15

＞相続税におけるマンションの評価額

質問が相続税なので
評価額＝1.0倍と回答したまで。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.4

noname#90012

＃２　です。

No.１　さんとNo.３　さんは、
質問文の意味を取り違いしていないでしょうか。

＞マンションの評価額は、どのように算出されるのでしょうか？

毎年送られてくる通知書の評価額が年々下がる。
導き出す計算方法を知りたい、と言うことではないでしょうか。
計算は、新車時からの評価の仕方と良く似ています。

築何十年の家屋でも、
建物火災保険に加入する際、再取得価格（＝新築価格）を求めます。
一概には言えませんが、
一戸建ての木造住宅なら、以前は、建坪当たり・５０万～６０万円を掛けます。
一戸建ての鉄筋コンクリート住宅なら、以前は、建坪当たり・１００万円を掛けます。
固定資産税の評価額は、
各々乗じた価格の７割くらいだったように記憶しています。
（不確かな記憶です。）
新築マンションの場合は、土地の部分を除きますので、
固定資産税の評価額は、５割くらいになるでしょうか。
その評価額を旧定率法で減価償却していくのではないか。

新車（普通車）の車両価格が、仮りに・１００万円とします。
カーナビ・エアコン等を取り付け、
諸費用・各税金・強制保険（任意保険を除く）を含めて、
乗り出し価格が、仮りに・１５０万円とします。
帳簿上は、１５０万円から定額法（通常）で減価償却していきます。
ところが、中古車業者に当該車両を売るとなると、
新車時の車両価格から定率法で減価償却した数字、
プラス・マイナス・アルファが買取価格になります。

車と建物を一緒にしてはいけませんが、
私の頭の中では（感覚としては）丁度、
新車の乗り出し価格が建物の再取得価格に当たり、
新車車両価格が建物の固定資産税評価額（１年目）に該当し、
定率法で処理していくような感じです。
（何せ素人ですので、間違っている部分があるかと思います。）

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

dr_suguru

１の方の回答が正解で
家屋は
評価額と
イコール
1.0倍です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.2

noname#90012

素人の非常に大雑把な計算です。
ただし、（一室を）新築で購入とします。

購入後、３年間は購入価格が相続税の評価額となります。
１年目は、固定資産税の評価額が、新築時購入価格の７割くらいになっていませんでしょうか。
固定資産税の評価額を定率法か定額法で減価償却させていきます。
定率法だったように思います。

自信は、有るような無いような回答でした。

お礼

ご回答ありがとうございます。
感謝致します。