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囲にょう地の通行権について
いわゆる囲にょう地に住んでおります。敷地から公道に出るまで数十年私道として使用している他人名義の土地を通る必要があります。その土地は私道用に分筆してあるらしく細長い土地です。市役所では２項道路として認識されています。 私を含む数世帯はその私道を利用するほか方法はありません。しかし、通行料を払ったことはありません。通行権？を登記してもいません。 その私道が第三者の手に渡ったり、地主に通行料を要求されたりした場合、私たちにはどのような権利と義務が存在しているのか教えてください。
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質問者が選んだベストアンサー
用語が間違ってますので、まず、そこから。 ＞いわゆる囲にょう地に住んでおります。 「囲にょう地」とは「袋地を取り囲む土地」の事です。 「袋地」とは「囲にょう地に囲まれ、囲にょう地を通らないと公道に出られない土地」の事です。 なので、質問者さんが住んでいる土地は「囲にょう地」ではなく「袋地」です。 公道 －－－－－－ ＡＡＡ私ＡＡＣＣ←「私」は私道。Ａの土地を通りＡの土地の一部 ＡＡＡ私ＡＡＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＤＤＤＤＤＤＤＤ ＤＤＤＤＤＤＤＤ 上記のような場合、Ａ、Ｃ、Ｄを「囲にょう地」と、Ｂを「袋地」と言います。 ＞私を含む数世帯はその私道を利用するほか方法はありません。しかし、通行料を払ったことはありません。通行権？を登記してもいません。 袋地に居住する住民には「袋地通行権」があり、この権利は「袋地になった瞬間から永続」して与えられます。 但し、袋地通行権は「袋地になった事と、直接に関係がある、囲にょう地に対してのみ」有効です。 袋地になった事と無関係な囲にょう地に対しては、袋地通行権はありませんので、袋地になった事と無関係な囲にょう地にある私道を通行する場合は、通行費用を負担（通行料を負担）させられる場合があります。 ＞その私道が第三者の手に渡ったり 私道を売却する場合、売り主は買い手に「袋地通行権が認められている。私道負担がある」と説明する義務があります。 買い手がそれを無視して私道を封鎖した場合、袋地の住民は、袋地通行権を主張して封鎖を解除させる事が出来ます。 ＞地主に通行料を要求されたりした場合、私たちにはどのような権利と義務が存在しているのか教えてください。 通行料は、請求可能な場合と、請求不可能な場合があります。 ・袋地通行権があり、通行料を請求されない場合（私道に道路指定なし） 公道 －－－－－－ ＡＡＡＡＡＡＣＣ ＡＡＡＡＡＡＣＣ ＡＡＡＡＣＣＣＣ ＡＡＡＡＣＣＣＣ ＤＤＤＤＤＤＤＤ ＤＤＤＤＤＤＤＤ の状態から、Ａの土地の一部が分筆され、下記のＢＢの袋地が出来た場合で、かつ、Ａの土地の一部が私道になった場合 公道 －－－－－－ ＡＡＡ私ＡＡＣＣ←「私」は私道。Ａの土地を通りＡの土地の一部 ＡＡＡ私ＡＡＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＤＤＤＤＤＤＤＤ ＤＤＤＤＤＤＤＤ Ｂの土地は「Ａの土地と分筆された事により袋地になった」ので「Ａの土地は、Ｂが袋地になった事と直接に関係がある、囲にょう地」ですので(Ａの土地に対して)「袋地通行権」があります。 ・袋地通行権がなく、通行料を請求される場合（私道に道路指定なし） 公道 －－－－－－ ＡＡＡＡＡＡＣＣ ＡＡＡＡＡＡＣＣ ＡＡＣＣＣＣＣＣ ＡＡＣＣＣＣＣＣ ＤＤＤＤＤＤＤＤ ＤＤＤＤＤＤＤＤ の状態から、Ｃの土地の一部が分筆され、下記のＢＢの袋地が出来た場合で、かつ、Ａの土地の一部が私道になった場合 公道 －－－－－－ ＡＡＡ私ＡＡＣＣ←「私」は私道。Ａの土地を通りＡの土地の一部 ＡＡＡ私ＡＡＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＡＡＢＢＣＣＣＣ ＤＤＤＤＤＤＤＤ ＤＤＤＤＤＤＤＤ Ｂの土地は「Ｃの土地と分筆された事により袋地になった」ので「Ａの土地は、Ｂが袋地になった事と無関係な囲にょう地」ですので「袋地通行権」がありません。 袋地通行権があるのは「Ｃの土地を通る場合のみ」です。 こういう場合、Ａの土地を通るのが近道ですが、Ａの土地は、Ｂが袋地になった事とは無関係ですので、Ａの土地を通る場合は通行費用を負担しなければなりません。 通行料を払わずに公道に出る場合は、遠回りであっても、袋地通行権があるＣの土地を通って公道に出ないとなりません。 ・道路指定されていて、通行料を請求されない場合 土地分割の経緯がどうであれ、私道が「道路指定」されている場合は「自由に通行出来る道路」ですから、地主は通行料を請求出来ません。 －－－－－－－－－－－ で、結論は以下。 「袋地になってる土地に、建物が建ってて、そこに住んでいる」なら、建築基準法の「接道義務」を満たしています。これを満たしてないなら建物は建てられませんから。 で「接道義務を満たしている」のならば「道路指定を受けている土地に接している」事になります。 そして「道路指定を受けている土地（つまり、私道）」は「自由に通行でき、地主は通行を妨げてはいけない」です。 つまり、自由に通行する権利があり、何の義務を負う事もありません。 地主が変わったとしても、地主は通行料を請求できませんし、通行を妨害する権利もありません。
その他の回答 (2)
＞いわゆる囲にょう地に住んでおります あなたが住んでいるのは囲繞地ではなくて袋地だと思います。囲繞地は袋地を囲う土地のことですから。 ＞その私道が第三者の手に渡ったり、地主に通行料を要求されたりした場合、私たちにはどのような権利と義務が存在しているのか 囲繞地通行権というものがありますので、第三者の手に渡ったとしてもあなたの通行を妨害することは出来ません。出来ることは他のルートを使うように要請することくらいですが、二項道路を通行しているのであればそこを通行することが妥当でしょう。 通行料に関しては袋地が生じた経緯にもよります。敷地分割により袋地が生まれてそれを第三者が取得、分割後のもう一方の土地を通行せざるを得なくなったというような経緯であれば通行料は不要です。原因を作った者に料金を支払う必要などないという考え方ですね。 特に囲繞地の誰かが袋地を作り出したわけではなかったり、経緯が不明な場合には、囲繞地通行権はあっても他人の土地には変わりがありませんので基本的には通行料に応じる必要があります。仮に、第三者に渡れば通行料を要求してくる可能性はあると思います。 もし地主さんが許してくれるならば通行地役権を登記させてもらえると安心できるのですけどね。これなら物権ですから第三者が通行料を要求してきても今まで通り無償だと対抗できる根拠になります。
お礼
ありがとうございました。３さんの説明と合わせると理解が深まりました。
- akina_line
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こんにちは。 下記サイトの「私道と通行権」の項をご参照下さい。 http://www.g-leaf.or.jp/sub14-4.htm 市役所などで、「道路位置指定」を確認してください。指定があれば、私道でも通行を妨げられることは無いようです。 では。
お礼
わかりやすいサイトでした。ありがとうございます。
お礼
詳細かつ単純明快な回答です。 ありがとうございます。安心できることがわかりました。