親が住宅ローンを支払えなくなった場合（名義・税金等）

質問

先日義父が体を壊し今まで通り働くことが難しくなりました。
その為現在住んでいる家のローンが残り１４年（2000万ぐらい・月11万）の支払いができない状態になりました。

どうにか家を残す為、私達家族（子供3人）と一緒に同居することにしなり、家も夫の名義にしてもいいということになったのですが、まだローンも残っているし、そのローンに長男（旦那は次男です）の名前も入っているそうです・・・。
義両親の生活のこともあるので早急に同居しなければと思っています。
こういう場合はどういうことをしなければならないかということが全くわかりません。

後々になって面倒なことになるのも嫌なので、家に入るまえに、しっかり決着をつけておきたいと思い、どなたか詳しくご存知の方にいろいろ教えていただけたらと思い書き込みしました。

・名義変更は可能かどうか。
・私達が住んで税金とかかかってくるとことがあるのかどうか（贈与税など？！）
・ローンの借り換えはできるのか？

何でもいいので、注意しなければならないことや、こんなことしておくといいといったことがあれば教えていただきたいです。。。

よろしくお願いします。。。。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

まず、その「住宅ローン」は「銀行から」借りているものですか？
「（旧）住宅金融公庫」からということはありませんか？
「（旧）住宅金融公庫」も銀行等が窓口になっているので、当事者以外には区別がつきにくいんですよ（借りている当事者でも「住宅ローン」という言葉を使いがちなので）。
一度『金銭消費貸借契約証書』などで確認してみてください。
「（旧）住宅金融公庫」ですと、銀行等の住宅ローンとは話が違ってきますし、ちょっとやっかいだったりしますので…。
（残りの返済期間が14年というところが、ちょっと気になりまして…。借入期間が35年や30年で、「借り換え」をしていないとすると、21年前とか16年前は、民間金融機関の住宅ローンを利用する人は少なかったんですよ。「（旧）住宅金融公庫」の方が便利でお得だったので。）

> 先日義父が体を壊し今まで通り働くことが難しくなりました。
「障害」はおありではありませんか？
住宅ローンに伴って『団体信用生命保険』に加入されているかと思いますが、そちらの「保障要件」を一度確認してみてください。
ご質問文には詳細が書かれていないので判断できませんが、「身体を壊し」の内容と、加入されている『団体信用生命保険』の契約内容によっては、『団体信用生命保険』での「弁済」が可能…という場合もありますので（例えば、『団体信用生命保険』が「特定疾病保障付き」の契約で、「身体を壊された」のが、その「特定疾病」に該当しているような場合です）。

> 残り１４年（2000万ぐらい・月11万）
2,000万円くらい…というのは、債務残高でしょうか？
当初借入額ではありませんか？
2,000万円を14年で返済するのに、毎月の返済額が11万円ですと、適用金利が0.10％になってしまいます。
この金利は「あり得ない」ので、当初の借入額が2,000万円くらいで、毎月11万円返済…というのならば、納得ができるのですが…。
（「昭和62年に旧・住宅金融公庫から2,300万円を借りて、当初基準金利が4.20％、11年目からの金利が4.70％で、返済期間が35年ならば、現在の毎月の返済額は10.1万円程度。債務残高は1,300～1,400万円」になります。」、「平成４年に旧・住宅金融公庫から2,000万円を借りて、当初基準金利が4.55％、11年目からの金利が5.15％で、返済期間が30年ならば、現在の毎月の返済額は10.7万円程度。債務残高は1,200～1,300万円」になります。）

> 家も夫の名義にしてもいいということになった
住宅ローンの「対象物件」であっても、『法律上』は、所有権名義を変更することは可能です。
ただし、住宅ローンの『金銭消費貸借契約』のなかで、「住宅ローンの返済中は、対象物件について債権者の承諾なしに所有権の変更をしてはならない」という趣旨の文言があれば、住宅ローンの債権者である銀行等に無断で、家を夫の名義に変更してはいけません。
もし、この契約条項があるにもかかわらず、「家を夫の名義に」してしまえば、「契約違反」になり、残債について銀行から一括返済を求められても「仕方がない」ことになります。

> そのローンに長男（旦那は次男です）の名前も入っているそうです・・・。
ローンの契約書に「どのように」長男の名前が入っているのですか？
連帯債務者ですか？連帯保証人ですか？
「家」や「家が建っている土地」は、１００％義父の名義ですか？
ローンに長男の名前も入っている…ならば、一般的には、長男にも住宅ローンの返済義務があるんですけれど…。

> 私達が住んで税金とかかかってくるとことがあるのかどうか
名義を「夫」にすれば、税金もかかりますが、「住む」だけならば税金はかかりません。
「家」に「ローン」をくっつける『負担付贈与』にすれば贈与税の心配はないと思います。

> ローンの借り換えはできるのか？
こればかりは、「分かりません」です。
できる、できないは、「借り換え先の金融機関等」が判断することなので。
当然に「夫」の返済能力などにもよりますし。

補足

ご丁寧な回答ありがとうございます。
もう少しお話聞きたくて補足をつけました。
よければお返事ください。

>その「住宅ローン」は「銀行から」借りているものですか？
銀行からかりているローンです。
ある程度歳がいってからの家を購入したらしく、多分築13年ぐらいなので、30～35年ローンではなくもう少し短く設定されているとおもいます。

>「障害」はおありではありませんか？
右目失明という障害が残るそうです。
病気のこともまだあまり詳しく調べてないんですが「難病」とだけ聞いています。
保障要件を一度確認してみます。

長男の名前は多分「連帯債務者」だと思われます。
話によるとちょうど家の購入を決め、ローンもほぼ通るということで家の建設の着工にはいってたのがローン確定前に会社が倒産し、急遽ローンが通らなくなり、兄に名前をかりたそうです。
とうの兄は、結婚して遠くに住んでおり、あてにならない状態で、こちらに帰ってくる気もないそうです。
家や土地に兄の名前がはいってるかどうかはわかりません。。。

私も嫁の身分で、なんだかどんどん同居の話だけがが進んでいってしまい、家の権利や、実際のローンの支払いなどはまだ何も話がついておらずで。
まったく知識もないまま話もすすまないだろうし、今回のご回答とっても助かりました。

回答No.2

oska

＞名義変更は可能かどうか。

家屋の名義変更は、可能です。

＞私達が住んで税金とかかかってくるとことがあるのかどうか（贈与税など？！）

所有権が変わるので、当然毎年の固定資産税が発生します。
また、父名義から質問者さまの夫（息子）へ無償で渡すのですから、当然贈与税が発生します。
家の評価額が１１０万円を越えた分に対して、贈与税が加算されます。
例えば、家屋の評価額が１０００万円を越える場合。
（家屋評価額万円ー１１０万円）Ｘ５０％（税率）ー２２５万（控除額）＝贈与税です。

但し、平成２１年１２月３１日までは「相続時精算課税制度」を利用する事が出来ます。
父が６５歳以上で息子は２０歳以上の場合。
２５００万円未満の場合は贈与税が免除されます。２５００万円を越えた部分に対して一律２０％の贈与税がかかります。
但し、父が死亡した時の相続生時に再度税金（贈与税・増族税）を再計算します。

＞ローンの借り換えはできるのか？

事情を説明すれば、現在利用している銀行も「債務者の名義変更」を拒否しないでしよう。
銀行としては、住宅ローンは「誰が返済しても良い」のです。
１００％回収できれば、銀行としては何ら問題はありません。
ですから、家屋の名義変更を前提に銀行と相談下さい。
想像ですが・・・。
銀行としては（既に根抵当権を設定しているので）現在の住宅ローン契約をそのままにし、父の代わりに息子が返済する。完済した時点で、家屋の名義変更を行なう事を勧める可能性もあります。
ただ、この場合だと「将来別の（金利の安い）金融機関に借換を行なう場合に、問題が発生」します。
出切る限り、父親の住宅ローンも息子名義のローンに１００％変更して下さい。当然、家屋の名義変更は必須です。
（ご存知だとは思いますが、土地・建物の名義が別々だと担保価値が低くなります）

お礼

詳しいご説明ほんとにありがとうございます。
ご丁寧なお話でとっても役にたちました。。。

ローンの借り換えの件も、とりあえず銀行に出向いてお話するのが一番ですね！
名義の件も、できれば住むと同時にかえようと思います！

ほんとにありがとうございます！

回答No.1

zenzen123

・名義変更は可能かどうか。
可能です
・私達が住んで税金とかかかってくるとことがあるのかどうか
毎年固定資産税が掛かってきます。それぐらいの財産であれば息子に贈与をしても贈与税は掛かってきません。
・ローンの借り換えはできるのか？
それだけでは判りません。銀行次第です。

義父がローンを払えなくなり息子が払い同居をする事自体
特に問題は無いですね。

お礼

的確な返答ありがとうございます。
まだまだわからないことだらけなので、いろんなところにいって話をきいてみようと思います。

ほんとにありがとうございました。。。