リフォームに関する税金について

質問

リフォームに関する税金について
教えてください。
今、妻の実家に義父と同居しておりますが、家の老朽化に伴い私がリフォームを考えてます。現在、土地も家も義父の所有になっております。（路線価約５０００万円）
そこで教えていただきたいのですが、
１．家をリフォームする場合、家の価値は上がると思いますが、家の名義はどうすればよいのでしょうか？また、贈与税がかかる場合は、いくらぐらいかかるのでしょうか？
或いは、義父の名義のままで、リフォームする方が良いのでしょうか？
２．ローンを借りる場合、私は担保がありませんので、義父を連帯保証人にすれば貸してくれるのでしょうか？（義父８２歳）
３．登記とは何のことか、また、その進め方はどうなのでしょうか？
４．相続税と贈与税がありますが、どちらで進めるのが良いのでしょうか？
５．何が何だかかわかりませんので、何処かに相談するとした場合、税理士事務所に行けばよいのでしょうか？
ダラダラとすみません。宜しくお願いします。

回答No.5

mickysan · ベストアンサー

No.１です。
1977年の木造建築ですと、我が家と同じくらいです。まず、その家の固定資産税評価額を確認して下さい。その金額が、相続や贈与の時の評価額になります。おそらく、１００～３００万円位ではないでしょうか。110万円以下ならば、贈与税はかかりません。

総額2300万円のリフォームとなると、大がかりですね。2300万円かけたリフォームであっても、評価額はそこまでは上がりません。市の資産税課に行けば教えてくれます。でも、リフォーム資金をあなたが出すのであれば、登記が必要になるでしょう。
今の義父名義の家が、固定資産税評価額を200万円と仮定します。そこへ2300万円かけてリフォームをします。評価額が1300万円上がって、新しくなった家の評価額が1500万円になったと仮定します。家の持ち分登記を次のようにします。義父の持ち分1500分の200、あなたの持ち分1500分の1300、とすればよいわけです。この登記の相談は、司法書士にして下さい。面積が分かれば、評価額を司法書士が計算して、持ち分を計算してくれます。
銀行にローンの相談に行くと、名義・持ち分の話が出てくるはずです。銀行経由で司法書士に話してもらう事も一つの方法です。

生前贈与が良いか相続が良いかもお考えのようですが、2つの考え方があります。
遺産分割協議でもめそうな場合は、税金がかかろうがかかるまいが、義父の生きている時に贈与してしまう考えが一つ。
もう一つは、相続財産が多くて、相続税がかかる場合に税金の金額を比べて、相続税のほうが安いか贈与税のほうが安いかを考えて、どちらかを選ぶ方法です。贈与税は、110万円までは無税。
相続税は、5000万円＋1000万円×相続人の数　未満であれば、無税です。

まずは、これらの事を頭に入れておいて、銀行に相談に行く事でしょうね。

お礼

大変勉強になり、ありがとうございました。
また、お世話になるかもしれませんが、何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.4

hata79

NO.3です。「相続と贈与ですが、生前に贈与してもらう方が得なのか、死後に相続する方が得なのかを教えて」
相続時精算課税という制度を利用すると、生前贈与にかかる４，０００万円部分を超える額に２０％の贈与税を払い、それを相続時に精算が出来ます。
この制度は
１、相続財産が、５千万円＋（１千万円×法定相続人数）の範囲内の場合、つまり相続税が出ない人が選択するとメリットが大きいです。
デメリットもあります。相続時にこの制度を利用して生前贈与を受けた財産を「相続税計算に加算しなくてはならない」点です。
２、相続時に生前贈与をしていたことが他の相続人に判明することで、協議分割が紛争する恐れがあることを否定できません。
遺留分の減殺請求などをされた場合には現金支払いをしなくてはならなくなります。

相続時精算課税を選択すると節税がされるということを、そのまま鵜呑みにして選択される場合が多いでしょうが、相続時の紛争をさけるために、１０％の贈与税を払っておくほうが、総合的なデメリットが少ないという持論を専門家の前で発表される税理士がいることを紹介しておきます。

法定相続人の状態、財産が本当に基礎控除内にあって、相続税がまちがっても課税されないという場合には相続時精算課税を選択しての生前贈与は有効です。

お礼

大変勉強になり、ありがとうございました。
早朝、深夜の回答いただき、恐縮しております。
どうか、お身体をご自愛ください。
また、お世話になるかもしれませんが、何卒よろしくお願い申し上げます。

回答No.3

hata79

１．
リフォームそのものでは、家の名義が変更されることは考えにくいです。
しかし、家の価値が倍以上になるようなリフォームですと、所有権の半分をリフォームした資金を出した人にするというのはありえます。

２．
資金を借りる金融機関と相談すべき問題ですね。

３．
家や土地に「誰々のものです」と名前を貼り付けて所有者を第三者に示す方法ではなく、法務局にある台帳にどこの土地・建物は誰のものかを記録します。この記録する台帳を登記簿といい、それに記載することを「登記する」といいます。

４．
相続税は、財産の持ち主が死んだときに発生する税金ですね。贈与税は死ぬ前に個人間での所有権移転にかかる価値に課税されます。
したがって贈与税の問題になります。

５
とりあえずは、税理士に相談されるのがいいでしょう。

補足

すみません。追加で教えてください。相続と贈与ですが、生前に贈与してもらう方が得なのか、死後に相続する方が得なのかを教えていただければありがたいです。
相続人が一人の場合、住まいの場合は６０００万円の価値までは課税されないとの記事を読んだ事がありますが、その方が得なのでしょうか。

回答No.2

mnb098

リフォームにいくらを掛けるかと言うことです。質問者がリフォームローンを借りてそれを使って工事すれば義父の財産価値が増えます。ここに贈与が発生すると言う事になります。
なので今の家屋の評価価値を出して、リフォームにかける費用とを按分して、父と子の持分に贈与で変更登記します。
子は金銭を出すので贈与税はかから無いようになります。

リフォームローンが抵当権を付けて借りるほどの金額になる場合は、父を担保提供者にすることが必要です。
相談先は銀行と税務署です。

お礼

大変勉強になり、ありがとうございました。
今後とも、宜しくお願いいたします。

回答No.1

mickysan

リフォームの規模と内容が分からないと、正確にはお答えできませんので、常識の範囲でお答えします。

リフォームと言っても、キッチンやお風呂場を直すだけとか、2部屋ほど増築するとかありますよね。この場合には、登記・借り入れのやり方が違ってきます。

登記は、増築するなら登記をやるかもしれませんが、古いものを新しくするだけなら登記は関係ありません。

家の価値が上がると言っても、自分が住んでいる家だから、名義は関係ないでしょう。自分が住んでいる家をリフォームするのに、名義は親だとしても、リフォーム代を自分で払うのは、当然のことでしょう。
リフォームローンの担保とか言っていますが、それは銀行に聞いてください。通常土地と建物が父の名義であれば、同居の子供でローンが組めれば、「父を連帯保証人にしてくれ」と銀行は言ってきますが。

相続か贈与は、名義を変えるときの話で、その必要が今あるのかは、これだけの情報では分かりません。

情報を追加してくれれば、詳しくお答えしますよ。

補足

ありがとうございます。
リフォームの内容をご説明させていただきますので、誠に恐縮ですが再度教えてください。
現在の家は、１９７７年木造建築であり、築年数からしますと建て替えも視野にはいりますが、義父の希望もあるため、屋根と柱だけ残しフルリフォームする予定です。総額２３００万円、頭金８００万円で考えておりますので、銀行借り入れ１５００万円となります。