離婚後の住宅ローンの件について教えてください。

質問

離婚後の住宅ローンの件について教えてください。
建物のローンの名義は私（妻）名義で保証人が夫と義父です。土地は義父の物です。離婚後、私が家を出て行く予定なのでローンの名義を夫に変更したかったのですが、夫に贈与という形になるため贈与税が必要になると言われました。夫の年収は３５０万程で、残金２２００万のローンを借り換えすることは困難です。私は、妊娠後無職となり収入がないのにローンを払っている状態です。
このままだと、夫が家に住むのに私が残りの３０年のローンを払う形になってしまうのでしょうか？
今回の離婚の原因が夫の不貞行為で、現在５ヶ月の子供を抱えています。慰謝料・養育費の変わりにローンを支払ってもらうようにできないのでしょうか？

回答No.2

poolisher

離婚後（にあなたの生計に問題がなく）、ローンを肩代わりしてくれればいいというのであれば
夫にローンを払えといえばいいだけです。勿論夫はあなたの主張に従わなくてもいいのですが、誰かがローンを払わなければ、いずれ差押え競売になります。義父土地も担保に入っているでしょうから土地も一緒に競売されます。

あなたにとっては家は無価値ですから競売されても構わない、夫や義父は競売されると困るという構図です。ですから、夫義父は渋々ローンを肩代わりすることになるでしょう。

無事完済したら無償譲渡する、といった念書は渡してもいいかも知れません。３０年も経過した住宅は資産としてはほぼ無価値ですから、贈与税などで問題になることもないと思います。

↑の方法は簡単ではありますが、主債務者があなたであることに変更はありません。
金融機関からの取り立ては先ずあなたに来ますから、「払えません。元夫（保証人）が払う事になっている」と云い続ける必要があります。
それから、競売で精算になった場合不足金額が生じた場合は不足分は依然として主債務者があなた、保証人が夫になります。
また競売で土地を取られた義父はあなたに損害を求償することができます。

ということで、いざという際には自己破産等が可能なように、財産があるのであればうまく処理して身軽になって置く必要はあります。

それから、慰謝料放棄はあなたの自由ですが、養育費は子供の権利ですから、ローンの肩代わりとは別に２万でも３万でも月々きちんともらうようにした方がいいと思います。少なくとも養育費の放棄はしないでください（しても無効ですが）。

お礼

遅くなりましたが、返答ありがとうございます。
弁護士にも相談しましたが、自己破産も念頭においておくようにと言われました。
わりきって家に住み続け、土地を息子の相続にしてもらうことも現在検討しています。

回答No.1

ted2010

こんにちは

質問文を拝見したのですが、
現時点で、家の所有権は実体上・登記上質問者様にあって、
そして、離婚に伴って家の所有権もローンも夫名義にしたい
ということでよろしいでしょうか？
（以下これを前提に書きます）

まず、贈与税については、本質的な問題ではないはずです

所有権（正の財産）と、ローン（負の財産）を共に相手のものと
するならば、その差額が贈与税の対象となるので、
贈与税はほぼゼロとなるはず
（現時点での家の価値はわからないので、何ともいえないのですが、
多分非課税の枠内になるのでは）

ただ、所謂ローン契約はローン会社との契約であり、
名義の変更は、ローン会社からすれば、借金を返してくれる相手の変更であって、
より返済が確実になる場合等でなければ、一般的には難しいようです

これは、質問者様、ローン会社、夫（とその両親等）との
「話合い」としかいいようがありませんが、
夫側に所有権を移転させる代わりに、
義父にある程度お金をだしてもらって、ローン残高を減らしつつ、
また義父の土地の抵当権を設定してもらう（担保に入れる）
といった条件なら、なんとかと言った感じでしょうか

以上のこと以外にも、
恐らく慰謝料・養育費・親権等さまざまな解決しなければ
ならない問題があるとは思いますが、なんとか満足のいく
結果になることを祈っております

（ちなみに・・・
「ローンの名義の変更はローン会社が認めてくれないから、
”名前だけ”そのままにしておくが、夫がローンを支払う」
というのは、私にいわせれば最悪の結論。

30年にもわたって、他人名義の借金を返せる人がいるとは思えないし、
そもそも相手の信用度を調査するのが専門の金融機関が返せない、
と判断した相手が、返せるとは思えないので、
それは避けた方がいいと思います）

お礼

遅くなりましたが、返答ありがとうございます。
弁護士に相談し、自己破産という道の選択を言われました。
ただ、義父が主人に住んでもらいたくないということで、私が住み続けるという意見も出ています。
その時は、私がローンを払い、土地は子供の相続にしてもらうつもりですが。